호호호, 뛰는 경매 위에 나는 NPL

[서문1] 대중화되기 전에 도전하자!
[서문2] 누군가에게 의존하지 말고 스스로 분석하는 힘을 길러라

[부실채권NPL 투자 이제 시작해 보자]
그래서 나는 부실채권NPL 투자가 좋다
블루오션 부실채권NPL, 이건 꼭 알고 시작하자
부실채권NPL, 수익 구조는 이렇게 만들어진다
부실채권NPL, 채권 투자인가 부동산 투자인가

[부실채권NPL 투자 분석 기법을 배워보자]
부실채권NPL 매입 후 1차 입찰에서 3차 매각가로 아파트 단독 낙찰받은 사례
선순위에 의해 침해되는 구조의 이해
부실채권NPL 분석기법의 프로그램 개발을 위한 도표 구성 항목의 이해
부실채권NPL, 신속하고 다각적 수치분석을 위한 툴 만들기

[부실채권NPL 투자 실제 사례를 통해 알아 보자]
[사례] 수익률 분석툴 활용 - 배당 기대, 부천 역곡동 I빌라
[사례] 수익률 분석툴 활용 - 배당과 유입 함께 고민, 부천 원미구 II빌라
[사례] 수익률 분석툴 활용 - 배당손익 분기점 방어입찰, 종로구 근린상가

[부실채권NPL 투자 실무를 살펴보자]
부실채권 투자자의 입찰은 방어 입찰 혹은 유입 입찰
방어 입찰가, 유입가 산정 최적화 세부적으로 살펴보자
1인 3역 질권대출 잔금대출 상계처리 자금 흐름구조
부실채권NPL 매입 방법과 절차
채권 원금과 연체이자 계산법
경매비용은 어떻게 산정하나
부실채권NPL 투자자가 꼭 알아야 할 주택 임대차 보호법
부실채권NPL 투자자가 꼭 알아야 할 상가 임대차 보호법
부실채권NPL 투자자가 꼭 알아야 할 임금채권
부실채권NPL 투자자가 꼭 알아야 할 당해세와 조세 채권

[부실채권NPL 투자 이제 도전해 보자]
실패하지 않는 부실채권 투자 체크 포인트
실전 NPL 투자 스터디 클럽의 발자취
실전 NPL 투자 스터디 클럽 회원의 경매를 통한 재개발 투자

[놓치기 쉬운 기본 이론과 현장 실무를 다지자]
권리분석과 현장 조사 노하우
권리없는 임차인 찾기
허위 유치권 찾기
주거용 건축물 낙찰시 주의할 점 - 위반건축물
토지 낙찰시 주의 할 점

대중화되기 전에 도전하자!
'저, 법원 경매장이에요.'
입찰을 위해 입장하기 전, SNS를 통해 지인들에게 소식을 올렸다. 모두들에게서 '꼭, 낙찰 받으세요' 라는 응원의 문자들이 쏟아져 왔다. 하지만 난 경매장에 입장하면서 기도를 했다.
'2등 되게 해주세요.' 라고....
그러나 그 기도는 이루어지지 않았다.
결과는 단독 입찰, 1등 낙찰, 경매장이 술렁거렸다.
정말 난 2등 되기를 원했는데....

'저 분 초보인가봐?'
그도 그럴 것이 1차에서 감정가를 훨씬 넘어 시세보다도 10% 높게 입찰했으니 당연히 이상하게 여길 수 밖에 없는 노릇이었다. 애초부터 들어줄 수 없는 무모한 기도였던 것이다. 누군가 나보다 더 높게 입찰해야 했다는 건데, 아무리 간절한 기도라도 그런 바보를 하느님이 경매장에 보내줄리 만무하다. 애처로움과 비웃음의 눈빛을 뒤로 한채 경매장을 빠져나왔다.

해당 물건을 낙찰 받고, 등기 완료하고 명도한 후 공인중개사 사무소에 매도 의뢰하였다. 입찰부터 매도까지 걸린 기간은 채 3개월도 되지 않았다. 내가 낙찰받은 금액보다 3000만원이나 낮게 부동산에 내놓았다. 이미 그 지역 공인중개사 사무소 사람들은 나의 물건에 대한 정보를 알고 있었다.
"왜 싸게 파시나요? 좀 더 기다리면 올라갈 거 같은데...?"
그러면서 은근 슬쩍 경매 낙찰을 너무 높게 받아 손해 봐서 어쩌냐고 위로의 말을 건넨다. 그렇게 매도가 이루어졌고, 잔금까지 모두 받았다. 매수자는 본인이 저렴하게 경매 받은 것인 양 무척 즐거운 기분으로 잔금을 치뤄주었다. 거래가 잘 성사되게 해주신 고마운 공인 중개사에게 잔금을 모두 마치고 나서 살짝 얘기해 주었다.
"저 사실 채권 매입한 거였어요."
"네? 그게 뭔데요?"
아주 살짝 그렇게 여운을 남기고 공인중개사 사무소를 나왔다.
왜냐하면 난 짧은 기간, 높은 가격에 입찰하여 낮은 가격에 매도하고 수익을 냈기 때문이다. 이게 도대체 무슨 말인가? 왜 필자는 2등을 희망하면서도 입찰에 참여 했던 것일까?
어떻게 높게 낙찰받아 낮게 팔았으면서도 수익이 발생했을까?
이 모든 것은 마술과도 같은 부실채권NPL의 수익 창출구조에 있다.이러한 궁금증, 이제 하나둘 필자와 함께 이 책을 통해 풀어가 보자. 아직 대중화되기 전에 도전해 보자.
* 우수연

부실채권NPL 매입 후 유입(직접 낙찰)한 사례
: 1차 입찰에서 3차 매각가로 아파트 단독 낙찰받은 실제 사례
실제 사례를 살펴보며 부실채권NPL이 어떤 속성을 가지고 있는지 살펴보자. 이 책에서 다루게 될 여러 분석 툴을 이해하기 위해선 분석툴이 만들어져가는 고민을 먼저해야 옳지만, 그러한 부분은 다음 장에서 자세히 다루기로 하고 우선 실제 운영사례를 통해 앞장에서 배운 수익 구조가 어떻게 실제 발생하였는지를 본장에서 살펴보자.

질문
실제 사례를 통해서 어떻게 매입하고 무엇을 고민하고 어떤 단계에서 무엇을 조사하고 검토하여 어떤 결정을 내리는지 알려 주세요. 그리고 그러한 결정이 투자자에게 미치는 영향에 대하여도 알려주세요. 새로운 투자 상품이라는 것은 앞의 내용을 통해 알겠는데, 그래도 아직 그 실체가 정확히 잡히지는 않네요.

답변
일반 투자자들이 좋아하는 아파트 예정물건, 부실채권NPL을 찾았다. 한때 투기지역으로 지정될 만큼 상승가를 타던 지역이었는데, 정부의 규제와 부동산 경기가 안 좋아지자 가격이 하락한 지역의 경매 예정 물건이다. 불과 얼마 전 아는 지인이 그 곳 아파트를 매입한 적이 있어 마침 시세를 잘 알고 있는 지역이었다.

채권 담보 물건의 채무자겸 소유자가 살고 있던 아파트라 임차인도 없고, 권리관계도 간단하다. 담보 채권도 1순위 채권인데다가 가격 상승기 때 받은 대출이라 채권 최고액이 높았고, 은행이 청구한 채권 청구액과는 금액 차이가 꽤 있어서 배당이나 유입 모두 무리가 없는 채권이었다.

먼저 채권자인 자산관리 회사에 전화를 하여 아직 채권 양수가 가능한지와 매각가격에 대하여 조심스럽게 문의를 하니 양수 가능하다는 답변과 함께 채권 가격은 4억 3000만원이며, 가격 협상의 여지는 없다고 잘라 말한다.

아파트가 담보인 부실채권은 거의 정찰제(?)에 가깝고, 본 물건은 권리관계도 간단해서 낙찰가가 눈에 선하게 잡힌다. 투자자 본인이 물건에 대한 중대한 하자 사항을 발견해 오지 못하면 가격 협상의 여지가 전혀 없어 보인다.

실패하지 않는 부실채권NPL, 투자 체크 포인트

담보부 1순위 저당 부실채권은 구조와 속성을 이해한다면 이름처럼 고위험 고액 투자 상품이 아니고, 오히려 소액 투자 가능한 안전한 투자상품이다.
다만 항간에 불순한 사람들이 부실채권을 잘 모르는 투자자에게 특별한 이유로 저렴하게 채권을 매도한다고 하면서 말도 안되는 고위험 채권을 판다거나, 고수익 보장 다단계 NPL 투자 펀드 모집 등으로 현혹하여 깡통투자가 되는 것을 종종 본다. 어떤 채권이 안전한 채권인지, 또 수익성 있는 채권인지 투자 단계별로 확인 할 사항을 정리해 보자.
질문
주위에서 부실채권 투자로 대박이 났다는 사람도 있지만, 종종 대박은 커녕 원금 회수도 못했다는 사람도 봤습니다.
채권 매입시 할인이 많이 된 채권이 좋은 채권이 아닌가요?
할인이 많이 된 것은 위험한 채권인지요? 어떻게 안전한 채권인지 알 수 있을까요?

답변
부실채권NPL 투자 전에 확인할 사항들은 각각 다음과 같다.

1. 수치상 좋은 부실채권NPL

1) 경매개시때 신청한 채권 청구액과 낙찰 예상가 차이가 많은 것을 선택한다. 낙찰 예상가가 청구액보다 높다는 것은 건전한 담보물이라는 얘기이고, 배당 회수도 안전하고 직접 낙찰 받아도 고수익이 보장되는 담보물이다.

2) 채권 청구액과 채권 최고액 차이가 많은 것을 선택한다. 질권대출 이자율보다 채권 연체이자율이 높으니 경매 사건 기간을 연장시켜 채권 최고액까지 도달시켜 수익을 극대화 시킬수 있다.

3) 후순위 채권이 많이 있다면 경매가 진행중 취하될 염려가 없다.

2. 서류로 확인할 사항

1) 양도채권 권리 보다 앞선 권리와 금액의 확인 뿐아니라, 후순위 권리 중에서도 압류 근로복지공단, 가압류 임금채권, 소액임차인, 압류 관할 세무서, 압류 관할 구청 여부를 기억하고 추후 후순위 채권 중 일부가 최우선 변제권이 있거나 당해세가 될수도 있으므로 채권 매입 전 채권 양도인에게 그 내용을 필히 확인한다.

2) 법원의 문건/송달 내역서를 열어 채무자 및 소유자등에게 개시결정문이 송달 도달 여부를 확인한다. → 송달이 안될 경우 공시송달을 해야한다면 매각 진행 기간이 오래 지체되기도 한다.