20년 경매고수의 100억 벌기 NPL비법, 채권자 직접 낙찰 노하우

[서문1] 부실채권과 질권대출 시장의 시작을 열기까지. *엔피엘파트너스 우종필대표 ...6
[서문2] 아직 체계화되지 않았기에 도전해야 한다. *부실채권 공정거래 진흥원 ...10

[뛰는 경매 위에 나는 엔피엘]
뛰는 경매 위에 나는 엔피엘. ...18
NPL 이라는 단어가 부동산 업계에 생겨나기도 전인 10여 년 전부터 부실채권을
매입, 거래해 온 주식회사 엔피엘파트너스의 우종필 대표를 모시고 많은 지식을 전수 받아 보자.
[NPL스터디 그룹에서 문답 형식으로 진행된 특강 내용 소개]

[잘 만난 NPL 열아들 안 부럽다.]
불황속에 태어난 NPL, 그 대단 한 탄생. ...36
부동산 시장이 처참히 무너지던 불황속, 그 혼탁함 속에서 연꽃처럼 태어나 꽃을
피운 NPL은 부동산 업계와 경매시장을 뒤흔든 대단한 탄생이었다.

NPL 투자의 매력은 무척 다양하다. ...42
입찰에 참여하였다가 경락잔금을 지불하지 못하는 난감한 상황에 놓이더라도 향후
배당 절차에서 몰수 당한 입찰보증금을 다시 회수 해 올 수 있는 기회까지 있으니
경매입찰에 앞서 NPL을 매입하는 것은 매우 매력적인 것.

우량NPL 어디서 살수 있을까?...50
이러한 질문에 대한 답을 찾기 위해선 NPL의 유통시장을 먼저 이해해야 한다.

NPL 투자의 방법에는 어떤 것이 있나? ...56
가장 일반적인 론세일 방식과 그 밖의 다른 방식에 대하여 자세히 알아 보자.

[NPL, 앞으로 넘어져도 코가 안 깨진다.]
부실채권은 부실 채권이다 ...70
NPL을 매입한다라는 것은 부동산에 관계된 권리를 사는 것이다. 그렇다면 단순히
권리파악만으로 채권을 매입해도 되는 것일까?

부동산의 스토리를 알면 NPL 성공이 보인다. ...84
해당 부동산마다 숨어있는 사연들을 검토하면 NPL투자에 대한 해법이 생겨난다.

경매 룰(RULE)을 알면 NPL성공이 보인다. ...92
경매기간을 내맘대로 줄였다 늘렸다 하여야 수익률도 내 입맛에 맞게 조정할 수 있다.

골프 룰(RULE), 경매 룰(RULE)? ...100

NPL투자자라면 꼭 알아야 하는 경매룰(RULE) ! ...104
경매절차를 잘알면 NPL 배당의 회수절차와 회수시기를 가늠할 수 있다.

[NPL, 아직도 배당투자는 가능하다.]
반갑다 유치권! ...140
남들이 모두 두려워 하는 물건일수록 오히려 숨은 이익이 더 클 수 있다.

대출을 알면 NPL성공이 보인다. ...170
NPL로 대출을 받을 수 있을까? 질권 대출의 한도는 105%도 가능?

이빨빠진 호랑이를 우습게 보지마라. ...186
채무자는 다른 의미에서 해당 담보물건을 가장 잘 이해하는 최적의 고객이다.

[NPL 투자분석툴을 만들어 보자.]
NPL투자 분석툴 만들기 전에 무엇을 알아야 하나? ...200
NPL 투자에 성공하기위해선 빠른 시간 안에 정확히 계산할 수 있어야 한다.
남들이 갖지 못한 입체적인 분석툴을 만들기위해 알아야 할 기본 개념에 대하여
살펴보자.

분석툴을 만들기 전에 항목부터 정해보자. ...208
NPL 분석을 하기위해 세부적으로 나눠야할 항목들에 대하여 자세히 알아보자.

NPL 물건 분석툴을 엑셀을 활용하여 프로그램화 해보자. ...224
단순히, 필드별 플러스, 마이너스 계산법이 아닌 시시각각 변하는 NPL의
여러구조를 IF 함수를 이용하여 조건식을 대입하고 변화하는 변수에 맞게
입체적으로 분석하여 보자.

분석툴 활용기법 (1) 배당수익 BEP가 NON point인 경우 ...244
손익분기점이 없는 물건은 어떻게 대응해야 할까?

분석툴 활용기법 (2) 배당수익 MAX가 아직 많이 남은 경우 ...246
손익분기점보다 배당의 최고치가 아직 많이 남아 있고 시세 상승의 여력이 있는
경우는 시간을 좀더 끌어야 채권자가 유리하다.

분석툴 활용기법 (3) 배당수익 BEP와 MAX의 폭이 작은 경우 ...248
손익분기점과 배당의 최고치 폭이 작은 경우는 질권 대출이자의 증가속도를
반드시 점검해야 한다.

[NPL 거래를 위한 각종 서식 모음]

우종필 대표 : NPL을 살 때 질권 대출이 어떻게 이루어지나에 대해 궁금해 하시는 분들이 많습니다. 현금 10억에 사서 11억에 팔아 1억의 수익을 남겼다고 하면 대단하다고는 생각하지 않습니다. 그러나 10억원 중, 9억원을 대출 받고 현금 1억만 투자하여 1억의 수익이 났다면 대단하다고 생각합니다. 질권 대출이 있기에 가능한 이야기입니다.

질권 대출 시장 대중화는 2008년에 시작하여, 본격적으로 2009년에서 2010년, 현대 스위스 저축 은행 등에서 취급하며 본격적으로 대중화 되었습니다. 그때 질권 대출 이율은 13% 정도로 지금보다는 높은 편이었습니다.
그 후에 솔로몬, 삼화, 신라 저축은행 등등이 질권 대출 상품을 취급하면서 투신사 등이 NPL 시장에 본격적으로 뛰어들고, 옥션 회사들이 줄이어 시작하게 됩니다. 그 당시 옥션사들은 경매컨설팅만 하다가 채권자가 높은 금액으로 낙찰 받아가니 눈을 돌려 이제 적극적 채권 매입에 돌입하게 된 것입니다.

NPL은 부동산을 사는게 아니라 부동산에 등기된 권리를 산다는 것을 기억하자.

그렇다면 NPL을 사게되면 언제 투자한 금액을 회수할 수 있을까?
NPL을 매입 한다는 것은 부동산을 사는 것이 아니고 부동산 등기사항 증명원에 기재된 권리 즉, 근저당권을 사는 것이기 때문에 이 부분이 다소 생소 할 수 있을 것이다.

그러나 생각해 보면, 답은 간단하다. 빌려준 돈을 빌려간 사람이 갚으면 회수하게 되는 것이다. 우리는 그 빌려준 돈을 받을 권리를 사는 것이 된다. 지금까지 많은 NPL을 매입해오면서 채무자가 돈뭉치를 들고 찾아와서 변제하고 간 경험도 많다. 갚으라고 전화 한번 한 적 없는데 찾아와 변제하고 가는 것이다.
하지만 대부분의 채무자는 그렇게 쉽게 돈을 갚지 않는다. 보다 정확히 말하면 쉽게 돈을 갚을 상황이 되지 않을 것이다.

PL배당수익보다 고수익인 NPL채권자 유입 투자의 매력도 있다!

경매를 하는 가장 큰 이유는 좋은 물건을 싸게 취득한다는 기대감에 있다고 할 수 있다.
그래서 치열한 현황조사와 시세조사 끝에 낙찰가를 결정하게 된다.
최근 활황인 경매시장에서 최고가 매수인과 2등의 입찰가 차이가 얼마 나지 않는 이유가 이런 발품팔이를 누구나 열심히 하기 때문일 것이다.
그런데 어이없게 훨씬 큰 금액을 써서 다른 사람이 1등이 되었다면 입찰을 위해 열심히 쫓아 다니던 다른 입찰자들로서는 당황스럽지 않을 수 없다.