아파트를 탈출하라

1장. 아파트란 무엇? 아파트를 이야기하다

1)대한민국은 아파트공화국!
(1)아파트의 발명
(2)충격을 불러온 아파트 등장
(3)전통주거 문화에서 아파트주거 문화로의 변화
(4)아파트 주거의 구조와 기능

2)아파트의 법률적 모습
(1)공동주택과 아파트
(2)아파트건물의 구성

3)아파트의 건축적 모습
-독자적인 얼굴없는 집
-정형화된 내부구조
-주거전용공간과 공동이용공간의 공존
-실내공간 쓰임새에 따른 분화
-기술에 의한 편리성높은 주거
-수직 이동수단의 진화
-새집鳥籠같은 고공高空주거: 고층주거로의 진전
-핵가족중심의 이기적 모습

4)아파트의 심리‧사회적 속성
-아파트의 폐쇄성
-중‧상류층의 집단 주거단지화: 동질성 공동체 구성
-외부 위해로 부터의 심리적 안정감
-빈번한 이사 현상

5)아파트의 상품화
-상품화된 주택
-모델하우스 등장
-아파트상품의 브랜드화

2장. 아파트의 출현과 확산

1)아파트: 공동주거의 등장

2)서구아파트의 변모 과정

3)우리나라의 아파트주거 도입

4)아파트 확산 배경 및 양상

(1)아파트 확산의 배경
-핵가족중심으로의 주거생활 변화
-급속한 도시화 현상
-아파트 위주의 주택정책
-경제적 압축성장에 의한 소득증가
-아파트 주거의 거주편리성
-주택건설 기술의 발달
-재테크수단으로의 효용성

(2)우리나라의 아파트 확산 양상


5)아파트의 경제적 효용성

-국가경제에서의 중요성
-주택건설산업 성장의 견인차 역할
-재산가치 유지 및 증가 수단
-환금성높은 자산

3장. 아파트의 민낯; 아파트주거의 문제점

1)아이들이 마음껏 뛰어놀 수는 없을까?

2)닭장같은 삶의 터전

3)시멘트덩어리로 된 공해상자

4)자연이 없는 집: 가토불이家土不二가 아닌 삶

5)자산증식을 위한 재테크 보물단지

6)획일적 삶을 빚게 하는 그릇

7)이웃과 소통없는 성채城砦

8) 꼴불견스런 경관

9)고밀高密주거화에 의한 환경성 악화

10)재난 취약 속성

11)고소공포증 유발

12)사회병리현상 유발의 온상: 고밀高密 ․고층아파트의 그늘

13)단조로운 단지구성

14)유지 관리의 고비용성

4장 아파트가격의 미래: 폭락이냐, 조정이냐

-2015년 분양잔치 엿보기

1)아파트경기에 영향을 주는 어두운 경제적 배경들

-세계경제, ‘3차글로벌 경제위기’ 공포
-침체기에 접어든 우리나라 경제 현실
-저성장시대로의 진입
-연속되는 2%대 낮은 경제성장률
-멀어져가는 국민소득3만달러시대
-인구절벽Demographic cliff; 정점찍을 2016년 생산가능인구
-가계소득 증가율 둔화; 가처분 소득 확보 난망
-소비절벽: 낮은 소비자물가상승률과 경기불황
-가계빚, 사상 최대 1200조원; 1인당 금융부채 3만달러
-수출실적 전망: 무너진 5년연속 무역1조달러 달성의 꿈

2)주택 시장의 여러 모습
-박근혜정부의 부동산 띄우기정책
-치솟는 세계 각국의 집값
-우리나라 집값상승률 동향
-내집 장만 13년 소요: 연소득대비 주택가격지수PIR 상승
-주택 수요의 저변: 주택구입지수HAI의 하락
-아파트에 가려있는 집들: 오피스텔, 다세대, 빌라

3)아파트시장의 현실
-밀어내기 분양의 비극: 달콤한 집단대출 유혹
-2015년 전국적인 고분양가 현상
-최고가 기록 아파트들
-2015년주택인허가: 사상 최대물량 폭탄
-아파트 분양물량 공급과잉: 2015년 사상 최대치 기록
-입주대란을 부추기는 미분양물량 누적
-미분양 주인공: 60-85 평형의 과잉공급

4)아파트시장의 미래 전망
-주택관련 지표의 혼란
-2016년이후 주택 준공물량 공급상황
-전세난민 사라지고 역전세 만연
-아파트 가격붕괴의 시나리오

5장. 아파트의 앞날: 쇠퇴와 진화

1)‘강남불패’신화는 지속될까?

2) 표류하게될 아파트재건축사업

3)‘썩다리아파트’의 출현

4)아파트중심 신도시와 대형아파트단지들
-남양주다산신도시
-인천청라국제도시
-위례신도시
-화성 송탄2신도시
-수원 광교신도시
-김포 한강신도시: 김포캐널시티
-파주 운정신도시
-평택 고덕국제화도시
-하남 미사강변도시
-인천 검단새빛도시
-강동 둔촌주공 재건축단지
-송파 가락시영 재건축단지: 송파헬리오시티
-e편한세상 용인 한숲시티

5)아파트의 진화
-초고층화 추세
-‘IoT스마트홈’과 로봇주택의 등장
-‘장수명아파트’로의 전환
-풍부한 녹지공간의 친환경단지
-에너지절약형 주거: 재생에너지 도입
-아파트넘어 ‘마을’짓기

“아파트를 탈출하라”니, 왜.....

아파트에 사는 것이 현대 생활인 모두의 로망인 때가 있었다.
문명의 이기利器이며, 아주 요긴한 주거 발명품이기 때문이다.
편리한 주방과 화장실, 뜨거운 물로 원 없이 목욕할 수도 있기에, 옛 전통 단독주택에서는 얻을 수 없는 감동을 누릴 수도 있다.
그러나 아파트는 사실 꿈에 그리던 이상적인 인간다운 삶을 살만한 곳은 아니다. 아파트에는 자연이 없기 때문이다.
서양식 주거양식인 아파트는 산업사회로의 결과인 도시화에 따라 편리함과 효율성을 앞세우고 우리에게 등장했다. 그동안 수천년동안 살아온 단독주택 형식의 우리 보금지리를 밀어 내고 온 국민의 주 주거생활 터전으로 자리잡게 된 것이다. 우리나라 전체주거의 60%이상을 아파트가 차지하고 있다. 1000만가구가 아파트를 거주 터전으로 삼고 있는 것이다. 국토가 크지않고 인구밀도가 높다고 해도 일본이나 미국 등 선진국에 비하면 우리의 아파트 거주 비율은 월등한 수준이다. 전 세계적으로도 도시국가를 제외하고는 유래를 찾아볼 수 없다.
이제는 도시외곽은 물론 읍?면단위 시골까지 아파트가 들어 서 있다.
이러한 아파트열풍 현상은 세계 역사상 유례가 없는 단 기간의 경제적 압축성장 결과이기도 하다. 우리나라에 아파트가 본격 도입된 지 불과 50여년만의 짧은 기간에 일어난 일이다. 한 외국학자는 우리나라를 ‘아파트공화국’이라고 부르며, 책까지 저술하기도 했다.
아파트는 우리에게 가치로운 존재인가?
삶의 터전인 거주의 측면에서는 분명 최선의 주거 수단은 아니다. 그러나 단독주택만이 착한 집이고 아파트는 전적으로 나쁜 집이라고 단정적으로 이야기할 수는 없다. 아파트를 공동주택양식중 하나인 미시적 거주수단으로만 판단의 잣대를 대어서는 않된다. 시대적 변화에 부응하는 생활욕구의 충족도구 역할은 물론, 사회, 도시, 부동산경제 등 다양한 측면까지도 고려하여야 하기 때문이다.
아파트는 1960년대 처음 우리나라에 본격 도입된 이래 많은 진화를 이루었다. 발전된 기술들도 반영되었다. 가족구성의 변화 추세에도 부응했다. 생활의 편의성은 물론, 주거의 쾌적성을 높이는 것에도 크게 기여했다. .
그러나 땅에서 멀어진 ‘콘크리트박스’로 구축된 ‘닭장’같은 집이라는 태생적 한계는 극복될 수 없는 숙명이다.
한때는 자본주의 세태에 부채질 당하여 최고의 재테크 수단이 되기도 하였다. 삶의 터전으로의 거주목적이 우선되지 못하였던 부끄러운 현상은 비난받아 마땅하다. 아파트평수 늘리기에 급급하며, 외부와 담을 쌓는 중?상류층들의 불가침 성이 기도 했다. 계층간 갈등의 골을 만든 온상이라는 비난도 받기도 했다. 핵가족중심의 가족주의 삶만을 염두에 두고 이웃을 잃어버린 폐쇠적인 삶의 터전 모습은, 아파트주거가 가지고 있는 나쁜 일면중 하나이기도 하다.
경제적으로는 아파트가 많은 사람들의 개인소유 자산의 대부분을 차지하는 귀한 존재가 되었다. 많은 이들이 지금도 아파트에 관심을 갖지 않으면 안되는 이유이기도 하다.

2018년을 주목하자.
2008년에도 글로벌금융위기 여파로 아파트가격 폭락설이 제기되어 뜨거운 논쟁이 있었다.
1018년이면 꼭 10년만이다.
지금의 여러가지 경제적 제반 정황은 2018년을 향하여 나쁜 쪽으로 맞아 떨어져 가고 있다.
그 중 대표적인 것이 ‘입주대란’ 예측이다. ‘부동산114’에 의하면 아파트 입주물량이 2015년 252,000가구에서 2016년 269,000가구, 2017년 284,000가구로 상승세를 유지할 것으로 전망하고 있다. 그러나 2018년에는 폭발적으로 늘어 50만가구이상이 입주할 것으로 추정되고 있다. 단일 분양 최대 규모인 용인 대림한숲시티 6,725세대와 동탄신도시의 반도유보라단지 약3,000세대 등도 2018년에 입주를 예정하고 있다. 위례신도시 등 수도권의 대표적인 대규모 단지의 입주도 2018년이 절정이다. 일시적 입주 집중으로 ‘입주대란’을 부추길 것으로 예측하고 있는 이유다.
공교롭게도 2016년 총선과 2017년 대선, 2018년 정권교체시기와 맞물려 정부 부동산정책의 무리수도 우려된다. 임기내 ‘부동산 폭락’으로 보유재산을 도륙낸 정권이라는 오명을 쓰지않기 위한 ‘폭탄돌리기’식 정책 가능성도 제기되고 있다.
2016년부터의 세계경제 전망도 부정적이다. 특히 중국 경제성장률은 OECD경제전망에 의하면, 2015년6.8%, 2016년6.5%, 2017년6.2%로 7%대를 넘지 못하고 6%대의 저공 성장을 예측하고 있다. 중국에 대한 수출의존도가 높은 우리나라에게는 악제로 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.
우리나라 2016년이후의 경제전망도 긍정적인 면보다는 부정적 전망이 우세하다. 경제성장률도 2015년에 이어 2%대를 맴돌 것이다. 수출전망 역시 암울하다. 2015년 아파트 대량분양에 의해 급증한 집단대출에 의한 가계부채 수준도 2018년에 이르면 위험수위에 도달할 것으로 전문가들은 주장한다.
아파트 수요의 직접 영향을 주는 인구증가율은 정체되고, 베이비붐세대의 은퇴도 본격화되어 2017년부터는 생산가능인구도 감소하기 시작한다.
일본의 경우를 보면, 생산가능인구(15-64세)가 최고 정점을 찍은 1990년 다음해인 1991년에 부동산거품 붕괴현상이 나타나기 시작했다. 스페인도 생산가능인구 정점을 찍은 2005년 2년후인 2007년에 역시 부동산붕괴 현상이 일어났다. 우리나라도 생산가능인구 정점시점이 2016년이어서, 2년후인 2018년 상황이 우려되기도 한 것이다.
고령화도 속도를 더하고 있다. 노인인구비율이 14%를 넘게되어 우리나라가 세계에서 가장 빠른 속도로 고령화사회ageing society에서 고령사회aged society 로 진입하는 때도 2018년이다.
다가올 저성장시대에는 부동산 구매 의식도 변하여 수요 위축의 결과를 보이게 된다.
악재들은 겹져 상호 작용하면 문제의 심각도는 가속화되기 마련이다.
부정적인 악재들이 진행을 거듭하며 누적되어 2018년에 이르러 절정에 달하면 그 결과는 과히 짐작할 수 있을 것이다.
심히 우려되는 이유이다.
아파트를 탈출하자.

2016년 4월
지은이 김 용 엽