대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년

프롤로그 사상 최고의 주택가격과 정부 정책 사이에서

1장 “바보야, 문제는 공급이야”

부동산을 몰랐던 사람들의 뒤늦은 고백
주택가격 하락으로 시작한 2010년대
50만 호 주택 공급 계획이 한순간에 사라지다(4.1대책)
빚내서 집을 사라고요?(7.24대책)
공급을 줄이면 일어나는 일(9.1대책)

2장 부동산 대세 상승장은 어떻게 만들어졌나

재건축과 재개발로 수요를 끌어올리다(9.1대책)
튼튼한 아파트를 부숴서라도(9.1대책)
재개발사업을 가로막는 것은 모두 없앤다(9.1대책)
구도심 상승을 이끈 분양가 자율화(2015. 12. 부동산 3법)

3장 시장 vs 정책 누가 셀까? ①
다주택자 전성시대의 개막

갭투자와 실수요를 구분하다
부동산으로 번 돈에 대한 세금은 얼마일까?
다주택자들은 세금을 얼마나 더 낼까?
다주택자를 규제하라, 집값이 잡힐지어다(8.2대책)
2018 전국 부동산 상승장의 이유(임대주택등록활성화)
종합부동산세의 화려한 귀환 (9.13대책)

4장 시장 vs 정책 누가 셀까? ②
전세 레버리지 사이클의 위력

청약 로또의 시대
청약조정지역 규제로는 턱도 없다(11.3대책)
무엇이 실수요자를 갭투자 하게 만들었을까?(8.2대책)
청약가점제 100%의 피해자 3040세대(8.2대책과 9.13대책)
전세원금 500조가 시장에 풀린다면?
갭투자자, 우리는 운명공동체
소득령 154조라는 치트키

5장 시장 vs 정책 누가 셀까? ③
12.16대책의 등장

전세 레버리지 사이클을 끝내다
17차례 부동산 대책을 집대성한 No.18
다주택자가 사라질 수준의 보유세
2022년은 보유세가 완성되는 해
거주하지 않고 소유만 하면 세금 낸다 ·172
분양가상한제 부활의 의미(11.6대책과 12.16대책)
어디서 집값을 마련했나요?(12.16대책)
때론 정부에 맞서지 마라

6장
2020년대 부동산 시장 생존전략

앞으로 집값은 어떻게 될까?
실수요자 대응방안 1 실수요자만 매수하라
실수요자 대응방안 2 13평과 25평 같은 소형 평형에 주목하라
실수요자 대응방안 3 무엇보다 중요한 건 청약
실수요자 대응방안 4 기존 주택을 살 때 고려할 점
유주택자 생존전략 1 헨리 조지가 전하는 말, 1주택자가 되라
유주택자 생존전략 2 부동산 투자 지형도가 달라지고 있다

에필로그 당신에게 집이란 무엇인가

부록 저는 부동산 리츠가 처음인데요
1. 리츠가 바꿀 투자 지형도, 직접투자에서 간접투자로
2. 대체 리츠가 뭐예요?
3. 리츠와 부동산 직접투자의 비교① 취득할 때
4. 리츠와 부동산 직접투자의 비교② 보유할 때
5. 리츠와 부동산 직접투자의 비교③ 매각(양도)할 때
6. 리츠와 부동산 직접투자의 비교④ 거래 비용과 편의성
7. 부동산 임대소득과 리츠 배당소득, 뭐가 좋을까?
8. 현금은 언제 들어오나요?

이 책은 과거 정부가 발표한 부동산 정책들의 주요 내용과 그 정책들이 만들어낸 시장의 형언할 수 없을 정도로 다양한 모습들, 그 민낯들 그리고 풍선효과나 파생효과를 다루되, 최대한 쉽게 지난 10여 년간의 정책 흐름과 시장 변화를 요약하고자 한다. 또 이를 통해 자연스럽게 향후 10년의 모습도 담고자 했다. ‘양포’세무사를 넘어 부동산을 포기하는 ‘부포’ 국민을 만들어서는 안 된다고 생각하기 때문이다. 과거를 알면 미래가 보인다고 했던가. 지난 10년간의 부동산 정책 변화와 그에 대한 시장의 반응을 살펴보면 앞으로 어떤 정책이 나오더라도 흔들리지 않는 자신만의 안목과 통찰을 얻게 될 것이다.

2010년대의 부동산 시장 변화와 그에 따른 총 18번 이상 정부의 대응책이 나오는 과정에서 이처럼 자금조달계획서가 가장 큰 역할을 했다고 해도 과언이 아니다. 특히 보증금 승계로 주택을 구입하는 사람들, 즉 갭투자자가 많아질 때 주택가격 상승률이 가파르게 올라갔다. 반대로 보증금 승계가 아니라, 주택담보대출 등을 받아서 주택을 매입하는 실수요자의 비중이 높아질 때, 시장의 가격 상승률이 안정화되었음을 이 서류가 등장하면서 분명히 알게 됐다. 갭투자 비중이 높으면(50% 초과) 가격 상승, 낮으면(50% 이하) 가격 안정화, 이를 공식처럼 외우도록 하자. 이것이 부동산 시장의 가격과 상관성이 가장 높은 변수다.