부동산 경매시장의 마법사들

개정판을 내며
프롤로그

제1장 알콩달콩 부부경매단

러브님과 남편님 | 결혼하며 부동산 경매를 알게 되다 | 물건분석은 살고 있는 지역부터 | 명도는 원만하게 | 내 물건의 인테리어는 직접 | 물건선정과 입찰가격을 부부가 함께 결정 | 전세가격은 매년 올라갔다 | 임대가격은 정확하게 파악해야 | 나만의 엘도라도를 찾아보다 | 부동산 경매로 부모님께 효도 | 상가 투자를 결정하다 | 합의를 해야 투자를 결정한다 | 초기 필요 자본금은 얼마가 적정할까? | 유연한 관점 확보가 중요 | 본업에 충실하는 것이 중요 | 젊었을 때 시작해서, 체면 지킬 정도면 된다 | 투자는 다양하게 | NPL은 아직 모르는 영역 | 부부가 함께 하는 경매의 길 | 인터뷰를 마치며

제2장 재미있고 즐거운 부동산 경매
자유롭게님 | 경매를 시작한 계기 | 인천에서 시작하다 | 빌라 투자 | 첫 물건이 폐문부재 | 충분한 지식의 토대 위에서 실행해야 | 폐문부재 전문이 되다 | 경매는 엔트로피의 법칙 | 도토리 투자법 | 작은 걸로 실속있게 | 현장조사는 무조건 해야 | 노력하는 자에게는 운이 따른다 | 명도 전략 | 뜻하지 않은 재능의 발견 | 경매공부는 현장에서 | 재미없는 특수물건 | 부동산 경매에서 실력이란 | NPL에 대한 생각 | 명도에서 중요한 것은 | 복지 업무로 사회환원을 하다 | 부동산 경매는 평생 함께 할 길 | 처음 시작하는 사람들에게 | 인터뷰를 마치며

제3장 아이 엄마도 할 수 있는 부동산 경매
앨리스님 | 경매로 세상을 만나다 | 첫 물건을 단타로 성공하다 | 아이들을 보살피며 | 종잣돈이 된 곗돈 | 알콩달콩한 신혼 부부의 부동산 경매 | 아이 엄마도 할 수 있는 부동산 경매 | 돈이 되는 지방으로 돌아다니다 | 가족의 협조로 어려움을 뚫다 | 오로지 수익률이 핵심 | 이제는 생활비도 당당하게 나눠 | 자랑스러운 엄마 | 낯 가려도 명도는 할 수 있다 | 임대수익을 계산할 때 | 지방 아파트 실 사례 | 자신이 확인한 투자만 해라 | 싸게 산 물건은 실패가 어렵다 | 단타를 고려하다 | 이사비의 요건 | 구건물을 신축건물로 | 투자는 같이해도, 돈 관리는 따로 따로 | NPL에 대해서 | 경매를 잘하는 사람 | 부동산 경매에서 중요한 건 | 경매의 최소 자본금 | 경매는 아날로그 | 일반 물건만 해도 물건은 많다 | 이사비가 아닌 위로금 | 향후 투자 계획은 | 경매는 평생 함께 할 친구 | 인터뷰를 마치며

제4장 경매는 기회다 (10억짜리 경매비법)
제이원님 | 경매를 시작한 계기 | 경매 이론을 검증하다 | 지역선정은 어떻게 | 지방으로 투자 | 본격적인 경매 투자로 | 아는 만큼 보이고 움직인다 | 별 볼일 없는 특수물건 | 경매를 하려는 사람에게 | 투자는 영원하다 | 경매 투자자의 자세 | 공동투자에 대해 | 명도에서 중요한 것 | 시스템을 만들어 투자하라 | 타이밍은 중요하지 않다 | 경매의 의미 | 인터뷰를 마치며

제5장 새로운 인생을 펼쳐준 부동산 경매
호빵님 | 경매 입문 | 특수물건의 처리 방법 | 전업투자자의 길 | 일반 물건과 특수 물건의 차이 | 물건검색과 현장조사 | 경매 물건보다 경매 사건에 집중 | 경매 공부 방법 | NPL과 배당에 대해 | 고수의 의미 | 도로의 낙찰 | 상가내 독점 약국 | 인상적인 경매 물건 | 경매의 의미 | 인터뷰를 마치며

에필로그
인터뷰 후 5년, 마법사들은 어떻게 변했을까?

알콩달콩 부부 경매단 (러브)
핑크팬더: 현재로서는 두 분의 경매 투자 역사에서 1기가 끝난 거고, 본격적으로 다른 방향으로 시도해 보는 게 상가지요?
러브: 네. 그런데 상가만은 아니고요. 이제 공부도 많이 하다 보니까, 돈 벌 곳은 정말 무궁무진한데, 문제는 돈이 없다는 것이에요. 1기가 거기에서 끝난 거였고, 그 이후로는 바빴고, 그 물건들이 해결되기 전까지는 어차피 돈이 묶여 있는 상태였으니까요. 동네 아파트를 봄에 낙찰받아서 여름에 전세 놨어요. 그때 잠깐 전세가 소강상태라 원래 우리가 목표한 것보다는 싸게 놨거든요.
그렇게 하고 나니까 돈이 생겼고, 그해 말에 상가를 처음 낙찰받았어요. 낙찰가가 9천만 원 좀 안 되고 보증금 1,500만 원, 월세 85만 원에 세를 놨어요. 대출받아 거의 돈 안 들이고, 한 달에 이자 내고 나서도 55만 원 정도씩 들어와요. 그것도 해보고 나니까, 단순하게 생각할 때는, 이런 거 10개만 만들면 한 달에 550만 원이라고 생각했는데, 상가는 맹점이 있더라고요.
평생 갖고 가서 상속할 거 아니면 팔아야 하는데, 문제는 매매더라고요. 매도가 가능한지가 훨씬 더 중요한 사항인 거예요. 다행히 저희는 낙찰 후에 그 물건의 진가를 알게 됐어요. 그 동네가 관공서 근처에 있다 보니 사무실 수요가 많더라고요. 저희가 받은 건 중소형인데, 이쪽은 대형수요도 많은 지역이라는 걸, 알게 되었고요.

재미있고 즐거운 부동산 경매 (자유롭게)
핑크팬더: 융자 없는 것도 있네요?
자유롭게: 어떻게 금방 아셨죠? 그럼요, 융자 없는 것도 있죠. 대부분 투자금액이 작은 물건들이에요. 모든 물건의 융자를 합한 총액이 8억 원이에요. 임차보증금으로 받은 것이 3억 원이고요. 그러니까 지금 남의 돈이 11억 원이죠.
그럼 자산이 얼마인지 1번부터 40번까지 합해보면 추정 시가의 합이 25억 원이네요. 추정 시가는 대략적으로 이 정도 시세는 된다고 제가 판단한 금액이죠. 낙찰가의 합은 15억 원이고요. 즉 15억 원에 낙찰받아서 25억 원이 되었으니까 10억원 번 거죠. 현금화된 건 아니고 수치상으로 그렇다는 것이죠.
보세요. 물건이 40개인데 추정 시가가 25억 원이잖아요. 결국 물건 한 건당 시세가 6천만 원밖에 안 된다니까요. 대부분 투자금이 작은 물건이란 걸 알 수 있죠. 낙찰가로 가면 더 웃기죠. 물건 40개에 15억이니까 한 건당 3~4천만 원 사이죠. 대부분 방 2개짜리 빌라라는 뜻이에요.
제가 경험한 바에 의하면 3천에서 4천만 원 사이의 물건이 제일 좋더라고요. 수익률 좋고, 속 덜 썩이고, 제일 무난해요. 그중 3천만 원 이하로 잡히는 물건은 대부분 지하로 가는 건데, 지하를 보유하려면 나름대로 지식이 좀 있어야지요. 물건을 고르는 안목도 필요하고요.