재건축과 상가, 이게 답이다

제1부 아파트·상가의 재건축사업 입문
Ⅰ.추진위원회에서 만든 창립총회 책자를 찾아라
1. 아파트와 상가의 동의율 갖춰야 창립총회 개최 가능
2. 아파트·상가 관계, 합의서로 알 수 있다
1) 서초구 OOO재건축조합
2) 강남구 주공아파트 재건축조합
3. 공유자와 구분소유적 공유자는 하늘과 땅 차이 [판례]

Ⅱ. 재건축(시행/투자)하려면, 관할 시청 홈페이지부터 살펴라
1. 재건축은 정비기본계획 상 정비예정구역 확인이 먼저다
2. 정비예정구역도 정비구역 가려면 수년 걸릴 수 있다
1) 정비구역 가는 길
2) 같은 정비예정구역이라도 폭탄 있다
3) 지옥에도 천당은 있다
3. 권리산정기준일과 조합원 자격
1) 권리산정기준일(법 제77조)과 조합원 자격(법 제39조)의 관계
2) (토지나 건축물의 소유자) 또는 (건축물+부속토지 소유자) →토지등소유자 되는 조건
3) 토지등소유자→조합원→분양신청자
4) 권리산정기준일 실제 고시문과 분양대상
4. 분당신도시 관련, 성남시 정비사업 현황
5. 1, 2기 신도시 개발기법, 무엇이 답인가
1) 1, 2기 신도시 개발 관련, 최근 입법 동향
2) 정비기본계획에 재건축이 답이라고 적혀 있다
6. 1기 신도시 재건축 문제
7. 신도시특별법과 도시정비법과의 향후 관계
1) 도시정비법과 도시재정비법의 등장
2) 도시정비법과 신도시특별법의 운명

제2부 재건축과 상가, 사업의 시행
Ⅰ. 장애물 건너뛰기
1. 행위허가·건축허가, 착공 제한
1) 국토계획법, 지구단위계획 관련 행위허가 제한
2) 도시정비법, 정비(예정)구역의 행위제한
3) 건축법, 건축허가·착공 제한
4) 소규모주택정비법, 행위제한
2. (아파트·상가) 토지거래허가 등
1) 토지거래허가 지정(재지정)은 정비구역 지정여부와 관계없고, 횟수 제한도 없다
2) 서울시 토지거래허가구역 총 목록 등
3) 외국인 토지거래허가
4) (아파트·상가 등) 부동산 거래신고, 자금계획서 작성

Ⅱ. 아파트·상가 수익성 검토
1. 대지권과 대지사용권(垈地使用權)
2. 아파트 평형과 총 대지면적 구하기
3. 아파트·상가의 대지지분 산정방법
1) 세대 당 평균 대지지분
2) 상가의 대지지분 산정
3) 아파트 공급면적, 상가(오피스텔) 계약면적
4. 재건축·재개발 대지지분 배분 사례

Ⅲ. 재건축과 상가, 어느 법으로 갈까
1. 집합건물법 적용(아파트 1동, 상가 재건축)
1) 관리단 구성·신고부터 해라
2) 관리단집회 소집, 진행 절차
3) 재건축결의 방법 및 매도청구
4) 건축법에 의한 “건축허가→착공→준공”으로 진행
5) 건축법에 의한 상가 재건축사업 추진
2. 도시정비법 적용(주택단지 전체+상가 재건축)
1) 조합설립동의는 집합건물법상 재건축결의와 달라
2) (아파트·상가) 재건축을 위한 조합설립동의율
3) 준공일이 다른 주택단지의 통합과 상가 동의
4) 도시정비법상 토지분할, 재건축사업의 통합(분리), 독립정산제
5) 투기과열지구 내 아파트, 상가 조합원 자격 승계
6) 신탁회사가 지정개발자인 경우 조합원 자격 승계
3. 윤석열정부에서 조합원 자격 승계 제한, 더 강화될 수 있다
1) 지위승계 제한 예외규정
2) 재건축·재개발조합원 지위양도 제한 조기화 Q&A
4. 시장(市場) or 인정시장이면, 시장정비사업으로 갈아타라
1) 사업주체
2) 시장정비사업의 진행절차도
3) 시장정비사업 특례

제3부 아파트·상가 분양 및 전매
Ⅰ. 입주권, 분양권
1) 조합원입주권, 분양권
2) 주택 수
3) 「주택공급에 관한 규칙」에 의한 주택 수 판정
Ⅱ. 분양신청 및 분양신청 제한
1) 2017.10.24 분양신청 제한 신설
2) 도시정비법 제72조제6항 해설
3) 도시정비법 부칙 해설
4) 투기과열지구 내 정비사업 분양분 재당첨제한 해석 안내
Ⅲ. 상가(복리시설) 소유자에게 아파트 공급
1) 복리시설 안 짓거나, 덜 지으면 아파트 받는다
2) 상가→아파트 공급받기 위한 정관변경
3) 평형배정 등 재건축사업장 사례
Ⅳ. 상가(복리시설) 분양, 전매제한 등
1) 건축물분양법에 의한 상가 공급 및 전매제한
2) 주택법에 따른 상가(복리시설) 공급

제4부 재건축부담금과 세금 편
Ⅰ. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」과 재건축부담금
1. 기초용어 해설 등
1) 재건축부담금은 ‘세금’이 아니다
2) 부담금 면제를 위한 임시 특례 규정
3) 부담금 기준시점
4) 부과율
5) 기타 개정의견
2. 상가 받으면 재건축부담금 대상 아니다
3. 상가→아파트로 받으면 2022.8.4.부터 개정 재건축부담금 적용
4. 공공재건축사업도 재건축부담금 대상
Ⅱ. 세금
1. 국세(부가가치세, 양도세, 종합소득세)
2. 지방세 관련

부록
서울시 권리산정기준일 목록(2010.7.16.~ 2022.6.23)