2023 재건축·재개발 실무사전

정비사업의 진행절차도

하나. 도시·주거환경정비기본방침

1. 정비기본방침
2. 정비기본방침과 정비기본계획 수립(변경)
3. 1기 신도시 재건축을 위한 신도시특별법 제정(안)
4. 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법?(안)
5. 신도시 정비(재건축 등) 마스터플랜 구성 체계

둘. 정비기본계획

1. 들어가기
2. 정비기본계획 수립(변경) 등
1) 정비기본계획 수립(미수립) 지역
2) 정비예정구역 생략
3) 재정비촉진계획 결정과 정비기본계획 수립(변경) 의제
4) 정비기본계획 변경 및 효과
5) 정비예정구역 해제와 도시재생선도지역의 지정 요청
3. 정비기본계획 수립(변경) 시 용적률 완화
4. 정비예정구역 행위 제한과 권리산정기준일
1) 정비예정구역의 행위 제한
2) 권리산정기준일
3) 정비기본계획 수립(변경)과 10.7.15 개정 서울시 도시정비조례
5. 정비기본계획 쟁점

셋. 정비계획 입안 전 단계

■ 재건축 안전진단
1. 들어가기
2. 「주택재건축 판정을 위한 안전진단기준(국토부고시)」
3. 재건축 안전진단의 기능
4. 안전진단과 시기조정
5. 재건축 안전진단 비용
6. 재건축 안전진단 쟁점
1) 안전진단 점수 변동에 따른 신도시 재건축사업
2) 안전진단 관련 유권해석

■ 재개발 사전타당성 검토
1. 들어가기
2. 2025 서울시 정비기본계획
1) 사전타당성 검토
2) 정비계획(안) 수립
3) 정비구역 지정 절차
3. 2025 서울시 정비기본계획(변경)

넷. 정비계획 수립 및 정비구역 지정

1. 들어가기
2. 유형별 정비사업
3. 정비계획(변경) 입안제안(민간제안)
1) 정비구역 지정 요건
2) 요건 비교(서울시 vs 인천시·대전시)
3) 입안제안
4) 임대주택 및 주택규모별 건설비율
5) 정비계획 수립 시 용적률 완화
4. 정비계획 수립 관련 영향평가 및 심의기준 등
1) 경관심의
2) 환경성검토
3) 토지적성평가
4) 재해취약성 분석
5) 특별건축구역
5. 기부채납(공공기여, 순부담)
1) 들어가기
2) 건축물 기부채납
3) 현금 기부채납
6. 정비계획 및 정비구역 지정·고시 절차
7. 정비구역의 분할, 통합 및 결합
8. 정비계획 변경
9. 개별법상 행위제한, 건축허가·착공제한, 권리산정기준일
1) 행위제한
2) 건축허가·착공 제한
3) 도시정비법·도시재정비법·소규모주택정비법 상 권리산정기준일
4) 토지거래계약허가
10. (서울시) 토지거래허가구역, 권리산정기준일, 건축허가·착공제한 사례
1) 토지거래허가구역 지정 일람표(서울시)
2) 신속통합기획 재개발사업의 토지거래허가 및 권리산정기준일 등
3) 건축법 상 건축허가, 착공제한
11. 정비구역등 해제 등

다섯. (공공/참여) 재개발·재건축, 소규모주택정비사업 모아타운

■ (공공/참여) 재개발·재건축사업 등
● (공공/참여) 재개발사업
1. 들어가기
2. 공공재개발사업의 의미(구성 요소)
3. 공공재개발사업의 절차와 특례
4. 공공재개발사업의 정비구역 지정·고시
5. 사업시행계획 통합심의 제도
6. 공공재개발사업의 공사 진행 관련 특례
7. 주택의 공급 관련 특례
1) 공공재개발사업에서 용적률 완화 및 주택 건설비율
2) 공공지원민간임대주택에 관한 수의계약 허용
3) 관리처분계획 인가 이후의 조합원 지위 승계 제한 예외
4) 임대주택 공급대상인 세입자의 요건 완화
5) 분양가상한제 적용 제외
8. 공공재개발 후보지 선정
9. 공공재개발사업의 전매제한과 주택실거주
● (공공/참여) 재건축사업
1. 들어가기
2. 공공재건축사업의 요건(의미)
3. 공공재건축사업을 위한 정비구역의 지정·고시
4. 공공재건축사업의 절차 및 특례
5. 공공재건축사업의 건축규제 완화
6. 용적률 완화
7. 공공재건축사업의 통합심의
● 공공 직접시행 재개발사업
1. 공공주택 3080+ 정비사업(공공 직접시행 정비사업)
2. 공공 직접시행 정비사업 절차
3. 21.2.24 도시정비법 개정안(진성준)
● 3080+ 도심복합사업
1. 들어가기
2. 도심복합사업 우선공급권
● 토지거래허가구역, 권리산정기준일, 건축허가 및 착공제한
1. 토지거래허가구역 지정·재지정
2. 권리산정기준일
3. 건축허가 및 착공제한
■ (공공/참여)소규모주택정비사업 및 모아타운
1. 소규모 주택정비사업과 그 대상 지역
2. 모아타운과 소규모주택정비 관리지역

여섯. 추진위원회

1. 추진위원회 구성시기 등
2. 추진위원회 운영규정
3. 추진위원회 구성 승인 신청 등
4. 공공지원(정비업체 선정→주민설명회→예비추진위원장, 감사의 선거)
5. 추진위원회 생략(조합 직접설립) Fast-Track
6. 조합설립을 위한 동의
1) 비례율, 추가부담금, 무상지분율
2) 조합정관 작성
3) 추정분담금
4) 재개발조합 설립동의
5) 공동주택 재건축조합 설립동의
6) 재건축사업의 범위에 관한 특례
7. (추진위원회) 정보공개 등
8. 창립총회
9. 조합설립인가 신청
10. 조합설립등기(법인등기)
11. 추진위원회 해산, 승인 취소 및 사용비용 보조업무
12. 추진위원회 및 창립총회 관련 쟁점

일곱. 정비조합

1. 들어가기
2. 정비조합 관련 공공지원 규정
3. 조합정관
4. 조합총회와 정비사업비
5. 대의원회
6. 조합원의 자격
1) 법 §39①
2) 법 §39①1~3
3) 법 §39②(투기과열지구 내 조합원 지위승계 제한)
4) 투기과열지구 해제와 조합원 지위승계 제한 효력
7. 건축심의 등
1) 건축위원회 건축심의 종류
2) 법적상한용적률과 국민주택규모 주택
8. 각종 인증·심의 및 영향평가 등
1) 장수명 주택인증
2) 건강친화형 주택기준
3) 결로방지설계기준(변경 시)
4) 수질오염총량제 관련 협의
5) 미술작품의 설치(미술설치계획)
6) 문화재지표조사
7) 통경축, 바람길, 공공보행로 등의 확보(서울시)
8) 각종 영향평가
9. (조합) 정보공개, 자료의 보관·인계
10. (조합장) 직무대행자 등
11. 조합설립인가 등의 취소에 따른 채권의 손해액 산입

여덟. 사업시행자와 신탁회사(지정개발자)

1. 의의
2. 사업시행자 종류
3. 구청장, LH등 공공시행자
4. 신탁회사인 지정개발자(사업시행자, 사업대행자)
1) 우선협상대상자 선정
2) 토지등소유자 전체회의와 시행규정
3) 사업시행자 지정과 기존 추진위, 조합 취소 의제
4) 사업시행자 지정과 조합설립인가 의제
5) (신탁회사) 사업대행자
5. 8.16대책과 신탁방식 관련 도시정비법령 개정
6. 시행규정, 운영규정, 신탁계약서
7. 신탁회사의 지정개발자 관련 쟁점
1) 토지면적의 1/3 신탁에 부족한 사업시행자 지위 존속 여부
2) 긴급하게 재건축사업을 시행하는 경우, 매도청구 불가
3) 기타 유권해석

아홉. 시공자 선정과 공사비 검증

1. 공동시행자
2. 시공자 선정
1) 정비조합의 시공자 선정
2) (건설업자) 공동시행자+시공자
3) 사업대행자와 시공자 선정
4) 단독(사업)시행자의 시공자 선정
5) 시공자 선정 취소 명령
6) 건설업자·등록업자의 입찰참가 제한 및 관리, 감독의무
7) 공사계약 체결 시 행위제한
8) 허위, 과장 정보제공 등의 금지
3. 계약업무 처리기준
1) 계약방법의 종류
2) 전자조달시스템에 의한 계약대상(일반경쟁에 한함)
4. (서울시) 시공자 선정 절차
5. 시공자와 대안(특화, 혁신)설계
6. 공사도급계약의 체결 등
7. 공사비 검증

열. 사업시행계획인가

1. 사업시행계획인가의 성격
2. 진행 절차
3. 각종 심의 등
1) 에너지절약형 친환경주택기준
2) 녹색건축인증
3) 에너지효율등급 및 제로에너지건축물 인증
4) 에너지절약 설계 기준
5) 교육환경 보호계획
6) 장애인 없는 생활환경인중
4. 사업시행계획 인가 세부 절차
5. 기반시설의 기부채납 기준
6. 무상양도(귀속)
7. 국공유재산의 처분 및 교환
1) 국공유재산의 처분
2) 국공유재산의 교환
8. 인허가등 의제 및 수수료, 사용·점용료
9. (1차) 매도청구 소송
10. 사업시행계획인가의 특례, 존치
11. 사업시행계획인가 시기조정
12. 사업시행계획인가 관련 쟁점

열하나. 분양신청과 관리처분계획

1. 진행절차
2. 감정평가업자 선정 및 계약
3. 종전, 종후자산 평가시기 및 기준시점
1) 종전, 종후자산 감정평가
2) 분양신청 전(前) 토지등소유자에게 종전자산평가액 통지
3) 추정분담금
4. 분양신청 절차
5. 분양신청 하지 않은 자(현금청산자) 등에 대한 조치
6. 관리처분계획 방식에서의 수용·재결
7. (2차) 매도청구소송
8. 분양신청 제한(재당첨제한)
1) 과밀억제권역, 투기과열지구, 조정대상지역
2) 법 §72⑥ 해설
3) 법 부칙(법률 제14943호, 17.10.24.) 해설
4) 투기과열지구 내 정비사업 분양분 재당첨제한 해석 안내
9. 관리처분계획
1) 관리처분계획의 내용
2) 관리처분계획 총회 의결
3) 관리처분계획 공람공고(정비조합)
4) 관리처분계획인가 신청(변경 신청)
5) 관리처분계획의 타당성 검증
6) 관리처분계획 인가 시기조정
7) 관리처분계획 인가(변경) 고시 및 조합원 통지
8) 분양대상자 확정 조합원 등의 명단관리
10. 관리처분계획 기준 및 주택공급
1) 관리처분계획 기준 개정 연혁
2) 관리처분계획에 따른 처분(주택공급 기준)
3) 동호수 추첨 및 결정 등
4) 주택공급 관련 유권해석
5) 일반분양 및 지분형 주택 등 공급기준
6) 상가 관리처분계획 기준
11. 건축물 등의 사용·수익의 중지 및 철거
12. (조합운영) 실태점검
13. 관리처분계획 관련 쟁점 판례
14. 도시분쟁조정위원회와 협의체 구성
15. 부담금관리기본법령 상 부담금 설치 등
16. 정비사업 관련 부담금

열둘. 착공 및 준공인가 등

1. 들어가기
2. 도시정비법 상 이주대책
3. 착공 및 일반분양
1) 시공보증 및 착공
2) 잔여분 일반분양
3) 주택도시보증공사(Hug)의 분양보증
4) 주택공급업무 흐름표
4. 정비기반시설(기반시설) 등의 비용 보조 등
1) 정비기반시설 등의 비용 보조 등
2) 기반시설의 설치비용 보조 등
3) 소규모주택정비법 상 비용부담 등
5. 준공인가
6. (소유권) 이전고시
7. 청산
8. 조합해산