재건축과 상가, 이게 답이다

• 개정 서문•4
• 서문•5

제1부 아파트·상가의 재건축사업 입문
Ⅰ. 추진위원회에서 만든 창립총회 책자를 찾아라•12
1. 아파트와 상가 동의율 갖춰야 창립총회 개최 가능•12
1) 아파트와 상가 각 동(棟) 동의율(과반수) 산정방법 달라•13
2) 복리시설(대표적으로 상가)의 동의율•15
3) 조합설립동의율•16
2. 아파트·상가 관계, 합의서(협의서)로 알 수 있다•17
1) 서초구 ○○○재건축조합•17
2) 강남구 개포주공○○아파트 재건축조합•19
3. 공유자와 구분소유적 공유자는 하늘과 땅 차이•22
Ⅱ. 재건축(시행/투자)하려면, 관할 시(구)청 홈페이지부터 살펴라•25
1. 정비기본계획상 정비예정구역 확인이 먼저다•25
2. 정비예정구역→정비구역 가는 데 여러 해 걸릴 수 있다•27
1) 정비구역으로 가는 길•27
2) 같은 정비예정구역에도 폭탄 있다•29
3) 지옥에도 천당 있다•29
3. 정비예정구역에 권리산정기준일 있다•31
1) 토지등소유자와 조합원의 관계•31
2) 권리산정기준일 고시문 사례•33
4. 분당 신도시 관련, 성남시 정비사업의 현황•37
1) 성남시장의 독립적 사무•37
2) 2022.4.1 현재 성남시 정비사업 현황•37
5. 1, 2기 신도시 개발기법, 무엇이 답인가•39
1) 1, 2기 신도시 개발 관련, 최근 입법 동향•39
2) 정비기본계획에 재건축이 답이라고 적혀 있다•41
3) 1기 신도시 재건축 문제•44
6. 노후계획도시특별법과 도시정비법의 관계•45
1) 도시재정비법(재개발특별법)의 등장•45
2) 도시정비법과 노후계획도시특별법(재건축특별법) 재회•46

제2부 재건축과 상가, 사업의 시행
Ⅰ. 장애물 건너뛰기•54
1. 행위허가·행위제한, 건축허가(착공)제한•54
1) 국토계획법상 지구단위계획구역과 행위허가 제한•54
2) 도시정비법상 정비(예정)구역의 행위제한•59
3) 건축법상 건축허가(착공)제한•63
4) 상가 지분쪼개기 금지법 등장•67
2. (아파트·상가) 토지거래허가구역 지정 등•75
1) 아무때나 지정 가능한, 부동산 거래 깡패•75
2) 서울시 토지거래허가구역 총 목록•76
3) 경기도 의왕시 재개발조합의 교회 매수와 토지거래허가 •88
4) 외국인 토지거래허가•90
5) (아파트·상가) 부동산 거래신고, 자금계획서 작성•90
Ⅱ. 아파트·상가 수익성 검토•97
1. 대지권과 대지사용권(垈地使用權)•97
2. 아파트 평형과 총 대지면적 구하기•99
3. 아파트·상가의 대지지분 산정방법•100
1) 세대당 평균 대지지분•100
2) 상가의 대지지분 산정•101
3) 아파트 공급면적, 상가(오피스텔) 계약면적•104
4. 재건축·재개발 대지지분 배분 사례•107
5. 유권해석 및 판례•111
Ⅲ. 재건축과 상가, 어느 법으로 갈까•117
1. 집합건물법 적용(아파트 1동, 상가의 재건축)•117
1) 관리단 구성·신고부터 해라•117
2) 관리단집회 소집, 진행 절차•120
3) 재건축결의 방법 및 매도청구•126
4) 건축법에 의한 “건축허가→착공→준공”으로 진행•131
5) 건축법상 상가 재건축사업 추진•134
2. 도시정비법 적용(주택단지 전체+상가 재건축)•137
1) 조합설립동의와 재건축결의는 달라•137
2) (아파트·상가) 재건축조합 설립동의율•137
3) 준공일이 다른 주택단지의 통합과 상가 동의•143
4) 도시정비법상 토지분할, 재건축사업의 통합(분리)•145
5) 투기과열지구 내 아파트, 상가 조합원 자격 승계•149
6) 신탁회사가 지정개발자(단독, 공동)인 경우 조합원 자격 승계•152
3. 윤석열정부에서 조합원 자격 승계 제한, 더 강화될 수 있다•155
1) 지위승계 제한 예외규정•156
2) 재건축·재개발조합원 지위양도 제한 조기화 Q&A•158
4. 시장(市場)이나 인정시장이면, 시장정비사업으로 갈아타라•160
1) 사업주체•161
2) 시장정비사업의 진행절차도•161
3) 시장정비사업 특례•164

제3부 아파트·상가 분양 및 전매
1. 입주권, 분양권•170
1) 조합원입주권, 분양권•170
2) 주택 수•173
3) 「주택공급에 관한 규칙」에 의한 주택 수 판정•184
2. 분양신청 및 분양신청 제한•187
1) 2017.10.24. 분양신청 제한 신설•187
2) 도시정비법 제72조제6항 해설•191
3) 도시정비법 부칙 해설•193
4) 투기과열지구 내 정비사업 분양분 재당첨제한 해석 안내•196
3. 공동주택 재건축사업의 아파트 관리처분계획 기준•198
1) 과밀억제권역 아닌 투기과열지구·조정대상지역•198
2) 1+1 공급•199
3) 투기과열지구, 조정대상지역이 아닌 과밀억제권역의 재건축사업•200
4) 관련 유권해석•202
4. 복리시설 관리처분계획 기준•208
1) 재건축조합과 상가협의회 관계•208
① (부분)독립정산체, 독립채산제•208
② 혼합정산제•211
2) 재건축조합과 상가협의회와 협의서 강제 이행 여부•211
3) 관리처분계획 기준 및 합의서•212
5. 복리시설 소유자에게 주택공급•217
1) 복리시설은 기존 규모대로 설치해야 하나•217
① 근린생활시설(상가 등)의 필수적 설치면적 기준 폐지•217
② 유치원•219
2) 새로운 복리시설을 건설하지 않는 경우•219
3) 신축상가 분양가액 > 최소분양 단위규모 주택가액의 경우 •220
4) 관련 유권해석 및 판례•221
6. 서울시 「재건축사업 복리시설 소유자 주택공급규정 운영방안」•228
1) 재건축 표준정관(국토부)에선 새로운 복리시설을 공급받지 않아도 가능•228
2) 국토부·서울시 「재건축사업 복리시설 소유자 주택공급규정 운영방안」 •229
7. 상가→주택으로 공급받기 위한 정관 변경 등•232
1) 조합정관 변경•232
2) 추산액 비율 변경을 위한 정관 변경•234
3) 평형배정 사례•235
8. 복리시설 분양, 전매제한 등•237
1) 건축물분양법에 의한 상가 공급 및 전매제한•237
2) 주택법에 따른 상가(복리시설) 공급•240

제4부 재건축부담금과 세금 편
Ⅰ. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」과 재건축부담금•244
1. 기초용어 해설 등•244
1) 재건축부담금은 ‘세금’이 아니다•244
2) 부담금 면제를 위한 임시 특례 규정•244
3) 부담금 기준시점•247
4) 부과율•248
5) 기타 개정의견•249
2. 상가 받으면 재건축부담금 대상 아니다•250
3. 상가→아파트로 받으면 재건축부담금 대상•251
1) 2022.8.4부터 개정 재건축부담금 적용•251
2) 상가 소유자의 재건축부담금 관련 유권해석•252
4. 공공재건축사업도 재건축부담금 대상•255
5. 재건축부담금 관련 유권해석•258
Ⅱ. 세금•261
1. 국세(부가가치세, 양도세, 종합소득세)•261
1) 부가가치세•261
2) 양도소득세•262
3) 종합소득세•264
2. 지방세 관련•266

부록 서울시 권리산정기준일 목록(2010.7.16.~ 2023.6.30)•270
강남4구 상가합의서 주요 내용 대비표•306
○○재건축사업 관리단 규약(2023.6월)•307