부동산, 부채, 버블의 경제학

서문

1부 지난 20년간의 부동산시장
1장 국내 주택시장 가격 분석
2장 한국과 일본의 버블 붕괴 사례
3장 정권에 따라 엇갈린 부동산정책

2부 점증하는 가계부채 위험
4장 악화일로의 가계 재무상태
5장 가계부채 문제의 현주소
6장 가계부채발 복합불황

3부 인구구조 변화와 주택시장의 미래
7장 인구구조 변화가 몰고 온 새로운 주거 트렌드
8장 대한민국 주택시장의 미래

부록 : 전국 109개 지자체 2004~2021 매매가 동향
에필로그

1980년대 후반 형성된 부동산 버블이 1990년대 초반 붕괴되는 모습을 보였으나, 결국은 연착륙했다고 평가된다. 당시 연착륙이 가능했던 배경은 무엇보다도 1990년대 중반 초과공급을 해소할 수 있었던 경제 발전에 있었다고 볼 수 있다. 1994년 이후 글로벌 경기 회복, 반도체 등 신성장산업 호황 등으로 경기가 상승 반전되었다. 또한 외환위기 직전까지는 가계부채 수준이 매우 낮고 고금리가 점차 하향 안정되어 가계의 재무 건전성이 양호했다. 인구구조 측면에서도 1990년대 중반 베이비부머(1955~1963년생)의 사회진입이 완료된 후에도 가구 분화가 지속되는 상태에서 제2차 베이비부머(1968~1976년생)가 사회에 진입하면서 주택 수요가 지속해서 증가했다.
부동산가격이 크게 오른 2022년 시점의 버블도 과연 연착륙할 수 있을까? 당시의 주택 수요와 경제 상황, 인구구조를 살펴보면 현재는 비교할 수 없을 정도로 여건이 나쁘다. _「80년대 국내 부동산 버블은 어떻게 꺼졌을까?」

1990년대 초 ‘토지 신화’ 붕괴 후 일본인들은 오랫동안 단독주택, 대형 아파트를 기피하고, 자신의 부를 안전한 우체국 예금에 맡겼다. 팬데믹 이후 도쿄권 등 일부 인기 지역을 중심으로 주택가격이 빠르게 상승하고 있지만, 철저히 수익성에 기초하여 차별적으로 상승하고 있다. 즉, 투자하고 개발해서 그 이상의 수익이 나는 지역만 오르고 있다. _「일본 ‘토지 신화’의 형성과 붕괴」