경매입문자를 위한 실전 경매바이블

제 1 편 경매의 개념 22
01. 경매의 의의 22
1. 경매(競賣)란? / 22
2. 우리나라 경매의 역사 / 23
3. 경매의 분류 / 24
02. 경매의 진행 절차도 28
1. 경매 신청과 매각 준비 / 29
2. 매각의 실시와 대금 납부 / 30
3. 배당과 명도 / 32
03. 경매의 장 ․ 단점 33
1. 경매의 장점 / 33
2. 경매의 단점 / 37
04. 경매와 종잣돈 40
05. 경매로부터 무엇을 배우는가? 41
1. 타산지석 / 42
2. 투자자금의 중요성 / 42
3. 재산을 지키는 방법을 배운다. / 43
4. 가격에 대한 객관적인 시선을 가질 수 있다. /43
06. 어떤 사람들이 경매를 당할까? 43
07. 최근의 부동산 현황과 경매 성향 45
1. 우리나라 부동산 현황 / 45
2. 부동산 경매 현황 / 46
3. 경매의 미래 / 46
08. 경매의 편견 47
1. 경매로 산 물건은 재수가 없다. / 47
2. 경매는 어려운 사람들을 괴롭히며 돈 버는 것이다. / 48
3. 경매를 당하는지도 몰랐다. / 50
4. 경매는 조직폭력배나 하는 것이다. / 51
5. 경매해봐야 돈이 안 된다. /52
6. 경매하면 정말 큰돈을 번다. / 53
09. 직업으로서의 경매 55
1. 나 홀로 경매족 / 55
2. 경매 컨설팅업 / 57
3. 컨설팅 업체가 지탄의 대상이 되는 경우 / 58
10. 경매에서 자주 쓰이는 부동산 관련 용어 59
1. 매각기일 / 60
2. 매각결정기일 / 60
3. 법정매각조건 / 61
4. 특별매각조건 / 61
5. 개별경매 (=분할경매＝개별매각)/ 61
6. 매각기일 및 매각결정기일 통지 / 62
7. 매각기일 및 매각결정기일의 공고 / 62
8. 매각기일의 지정 / 62
9. 매각물건명세서 / 62
10. 매각허가결정 / 63
11. 매수보증금 / 63
12. 일괄매각 / 64
13. 취 하 / 64
14. 취 소 / 64
15. 각 하 / 64
16. 기 각 / 65
17. 채권적 전세 / 65
18. 전세권 / 65
19. 아파트 / 65
20. 연립주택 / 65
21. 다세대주택 / 65
22. 다가구주택 / 66
23. 다중주택 / 66
24. 최저매각가격 / 66

제 2 편 경매에 참여하는 절차 68
01. 경매 정보수집 및 공부하는 법 68
1. 대법원 법원경매정보 사이트 / 68
2. 자산관리공사의 온비드 / 71
3. 경매 정보지 / 73
4. 각종 경매 유료 사이트 / 73
5. 부동관 관련 사이트 / 75
6. 경매에 관한 책 / 76
7. 인터넷상의 블로그와 카페 / 78
02. 경매지와 경매 사이트 보는 법 79
1. 유료 경매 정보 회사의 홈페이지 구성 / 79
2. 부동산의 실제조사는 제출 서류에 대한 권리분석을
통하여 결정한다. / 90
03. 찾은 물건의 현장답사 요령 91
1. 1층이 빌라나 구분 상가인 경우 / 91
2. 부동산 중개업소는 여러 곳을 가야 한다. / 92
3. 등기부 등본이나 서류에 누락된 부분을 확인해야 한다. / 92
4. 건축물 관리대장에 기록된 구조와 현황이 일치하는지 확인한다. / 93
5. 예정 수리비 산정을 해야 한다. / 93
6. 실제 누가 점유하고 있는지 확인해 본다. / 93
7. 관공서에서 필요 서류를 발급 받는다. / 93
04. 법원의 입찰 요령 94
1. 법원의 구조 / 95
2. 입찰 전 확인 사항 / 96
3. 입찰에 참여할 수 없는 사람 / 96
4. 입찰할 때 필요한 준비물 / 97
5. 입찰 시 집행관이 고지하는 내용 / 99
6. 입찰관계 기록서류의 열람 / 99
7. 입찰표의 기재 사항 / 100
8. 입찰표 작성 시 주의사항 /101
9. 입찰의 무효 사유 / 101
10. 입찰표 접수 / 102
11. 입찰의 진행 순서 / 103
05. 입찰장에서 흔히 발생할 수 있는 실수들 105

제 3 편 부동산의 가격 평가 방법과 경매 수익성 분석 108
01. 가격 평가의 중요성 108
1. 법원 감정가의 위험성 / 109
2. 실제 거래 가능가액의 추론 / 109
3. 부동산 내재 가치의 발견 / 110
02. 부동산 감정 평가의 방식 111
1. 원가방식 / 111
2. 비교방식 / 113
3. 수익방식 / 116
03. 입찰가를 결정하는 방법 121
1. 기대 수익 기준으로 입찰하는 방법 / 121
2. 예상 확률로 결정하는 방법 / 122
3. 평균 낙찰률로 결정하는 방법 / 122
4. 최저 입찰가로 대량으로 입찰하는 방법 / 123
5. 부동산 급상승기에 입찰하는 요령 / 123
6. 예상 입찰자의 숫자로 결정하는 방법 / 124
04. 경매 부동산의 수익성 분석 124
1. 낙찰가 / 125
2. 각종 세금 / 125
3. 법무사 수수료 / 126
4. 수리비 및 유익비 분석 / 126
5. 판매 수수료 / 128
05. 낙찰 부동산의 판매 방식 129
1. 부동산 중개업소 / 130
2. 인터넷의 활용 / 132
3. 생활 정보지 / 132
4. 벽보의 활용 요령 / 133
5. 플래카드가 필요한 경우 / 133
06. 낙찰받은 집이 안 팔리면 어떻게 하는가? 133

제 4 편 부동산과 세금 138
01. 경매와 부동산 관련 세금 138
02. 부동산의 취득과 세금 139
1. 취득세 / 140
2. 농어촌특별세 / 147
3. 인지세 / 148
03. 부동산의 보유와 세금 150
1. 재산세 /150
2. 지방교육세 /154
3. 재산세 과세특례 /154
4. 지역자원시설세 /154
5. 종합부동산세/155
6. 부동산 임대와 부가가치세 /161
7. 주택임대소득과 종합소득세 /164
04. 부동산의 양도와 세금 165
1. 양도소득세 /165
2. 농어촌 특별세 : 감면되는 양도 소득세의 20% / 187
3. 지방소득세 소득분 : 과세되는 양도소득세의 10% / 188
4. 사업용 건물의 양도와 부가가치세 /188
05. 소득의 구분과 세금 190
1. 소득 구분의 중요성 /190
2. 소득 구분에 따른 세금의 종류 /190
3. 양도소득･부동산매매업･주택신축판매업의 구분 예시 /192
4. 소득의 구분과 과세방법 /193
5. 부동산매매업 /193

제 5 편 주택 및 상가건물임대차보호법 198
01. 주택임대차보호법 198
1. 주택임대차보호법의 기본 개념 / 198
2. 주택임대차보호법의 적용 범위 /200
3. 주택임대차보호법상의 대항력 / 206
4. 확정일자 임차인 / 213
5. 소액 임차인 / 217
6. 임대차 기간과 계약의 갱신 / 222
7. 압류 많은 집 팔아드립니다. / 224
02. 상가건물임대차보호법 227
1. 상가건물임대차보호법의 기본 개념 / 227
2. 대항력 / 232
3. 우선변제권 / 234
4. 소액보증금 임차인의 최우선변제권 / 235
5. 상가건물 임대차의 분쟁의 유형 / 238
6. 임대차 기간 및 계약 갱신 요구권 / 239
7. 임차권등기명령 / 242
8. 권리금 회수기회 보호 / 243
9. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 비교 / 247

제 6 편 등기부 등본에 등재된 권리의 분석 … 250
01. 등기부 등본과 등기 254
1. 등기란? / 255
2. 등기부 등본이란? /254
3. 등기의 종류 / 255
4. 등기부 등본의 구조와 표제부 / 257
02. 갑구에 등기되는 권리의 분석 258
1. 소유권 / 258
2. 가압류 / 261
3. 가처분 / 261
4. 가등기 / 264
5. 예고등기 / 266
6. 압 류 / 269
7. 환매등기 / 270
03. 을구에 등재되는 권리의 분석 272
1. 지상권 / 272
2. 구분지상권 / 274
3. 지역권 / 276
4. 전세권 / 277
5. 저당권 / 281
6. 임차권등기명령 / 283

제 7 편 등기되지 않은 숨겨진 권리의 분석 286
01. 점유권 286
1. 점유권이란? / 286
2. 점유권자 / 287
3. 점유의 형태 / 288
4. 점유와 경매 / 288
02. 유치권 289
1. 유치권이란? / 290
2. 부동산 경매에서 발생하는 유치권의 종류 / 290
3. 유치권의 성립 요건 / 291
4. 유치권의 효력 / 293
5. 유치권자의 권리행사 방법 / 294
6. 유치권의 소멸 / 295
7. 허위 유치권을 만드는 목적 / 296
8. 유치권 분석 방법 / 297
9. 유치권자의 명도 / 298
10. 질권과 유치권의 차이 / 300
11. 실무에서 본 유치권 / 301
12. 허위 유치권의 유혹 / 303
13. 유치권의 권리분석에 실패한 경우 / 308
14. 토지 사기와 유치권 / 309
15. 유치권의 주요 판례 / 310
03. 법정지상권 316
1. 법정지상권이란? / 316
2. 법정지상권의 종류 / 316
3. 경매에 있어서 법정지상권의 성립 요건 / 319
4. 법정지상권의 성립 시기와 존속 기간 / 320
5. 범위와 지료 / 320
6. 법정지상권의 만료 및 소멸 / 320
7. 법정지상권 사례/판례 분석 / 321
04. 분묘기지권 322
1. 분묘기지권이란? / 322
2. 분묘기지권이 인정되는 경우 / 322
3. 장사 등에 관한 법률 / 323
4. 분묘기지권 존속 기간 / 324
5. 무연고 분묘의 처리 / 324
05. 선순위 세입자 325
1. 진정한 선순위 임차인이 생기는 경우 / 325
2. 선순위 가장 임차인 / 326
3. 임차권을 분석하는 방법 / 327
06. 제시 외 건물 328
1. 제시 외 건물이란? / 328
2. 제시 외 건물의 종류 / 328
3. 제시 외 건물이 경매 대상에 포함되는 경우 / 329
4. 제시 외 건물이 경매대상에 포함되지 않는 경우 / 329
5. 토지만의 경매 / 330
07. 부합물 330
1. 부합물이란? / 330
2. 부합물의 종류 / 330
08. 종 물 331
1. 종물이란? / 331
2. 종물의 종류 / 332

제 8 편 종합적인 부동산의 권리분석 334
01. 권리분석의 개념 334
1. 권리분석이란? / 334
2. 권리분석의 필요성 / 334
3. 권리분석은 어떻게 공부해야 하나? / 335
02. 권리분석의 내용 336
1. 권리분석의 대상 / 336
2. 권리분석의 분류 / 337
3. 권리분석의 원칙 / 338
03. 말소기준권리 340
1. 말소기준권리란? / 340
2. 말소기준권리의 종류 / 340
3. 말소기준권리가 되는 것 / 340
4. 전세권이 말소기준권리가 되는 경우/340
5. 권리 간의 우선순위 / 341
04. 말소, 인수되는 권리를 찾는 방법 342
05. 인수주의와 소멸주의 344
1. 소멸주의 / 344
2. 인수주의 / 344
3. 말소기준권리와 관계없이 인수해야 하는 권리 / 345
4. 소멸주의 원칙의 예외 / 345
06. 공법상의 제한 346
1. 국토이용관리법 / 346
2. 도시계획법 / 346
3. 건축법 / 346
4. 도시재개발법 / 346

제 9 편 배당 분석 350
01. 배당이란? 50
02. 배당 절차 351
1. 배당 절차란? / 351
2. 경매개시와 배당까지의 절차 / 352
03. 배당의 요구 352
1. 배당의 요구란? / 352
2. 배당을 받을 수 있는 채권자 / 353
3. 배당 요구 시 필요 서류 작성 / 355
4. 배당 요구의 효력 / 357
5. 배당 요구를 하지 않은 경우의 효과 / 357
6. 배당의 철회 / 358
04. 배당기일의 지정 및 배당표 작성 358
1. 배당기일의 지정 / 358
2. 배당기일의 통지 / 359
3. 배당표의 작성 / 359
05. 배당 순위 363
06. 배당의 원칙 367
07. 배당기일의 실시 368
1. 배당표의 작성과 확정 / 368
2. 배당에 대한 이의신청 / 369
3. 배당표에 대한 이의의 방법 / 369
4. 이의신청에 대한 처리 / 370
08. 배당금의 지급 절차 371
09. 배당 이의의 소 371
1. 배당 이의 소의 제기 / 371
2. 배당 이의 소가 제기된 경우의 진행 / 372
10. 배당의 실시 372
1. 배당을 실시하는 방법 / 372
2. 배당금의 지급 / 373
11. 배당표 작성 방법 374
1. 배당표 작성의 3원칙 / 375
2. 가압류가 선순위인 경우의 배당 / 378
3. 물권에서의 배당 / 384
4. 소액 임차인의 최우선 변제권과 배당 / 387
12. 배당과 NPL 390

제10편 명 도 396
01. 명도의 이해와 마음가짐 ·396
1. 명도란? / 396
2. 명도 대상자는 낙찰자를 어떻게 보고 있는가? / 396
3. 어떤 마음으로 명도를 해야 하는가? / 398
4. 먼저 명도하겠다고 역 제의를 하는 경우 / 400
02. 명도의 법적 방법 402
1. 인도소송 / 402
2. 인도명령 / 403
03. 명도의 원리 404
1. 명도 대상자의 일반적 반응 / 404
2. 명도 대상자의 분류 / 405
3. 명도의 상대방과 대화 원칙 / 407
4. 이사비에 대한 지침 / 408
04. 명도의 진행 순서 409
1. 낙찰 물건의 방문 순서 / 409
2. 협상의 기술 / 410
3. 실무에서의 협상 방법 / 412
05. 낙찰 후 진행 프로세스 413
06. 낙찰 후 관리 지침 매뉴얼 414
1. 날짜별 지침 / 414
2. 강제집행에 따른 유의 사항 / 415
3. 이사 후 수리 지침 / 416
4. 부동산 중개업소에 매물로 내놓을 때의 유의사항 / 417
5. 매매 계약 체결할 때의 주의사항 / 418
6. 잔금 수령 시 주의사항 / 419

제11편 실전에서 필요한 경매 테스트 422

제12편 경매 용어 정리 440