경매입문자를 위한 실전 경매바이블

제 1 편 경매의 개념 … 22
01. 경매의 의의 22
1. 경매(競賣)란? / 22
2. 우리나라 경매의 역사 / 23
3. 경매의 분류 / 24
02. 경매의 진행 절차도 28
1. 경매 신청과 매각 준비 / 29
2. 매각의 실시와 대금 납부 / 30
3. 배당과 명도 / 32
03. 경매의 장·단점 33
1. 경매의 장점 / 33
2. 경매의 단점 / 37
04. 경매와 종잣돈 40
05. 경매로부터 무엇을 배우는가? 41
1. 타산지석 / 42
2. 투자자금의 중요성 / 42
3. 재산을 지키는 방법을 배운다. / 43
4. 가격에 대한 객관적인 시선을 가질 수 있다. /43
06. 어떤 사람들이 경매를 당할까? 43
07. 최근의 부동산 현황과 경매 성향 45
1. 우리나라 부동산 현황 / 45
2. 부동산 경매 현황 / 46
3. 경매의 미래 / 46
08. 경매의 편견 47
1. 경매로 산 물건은 재수가 없다. / 47
2. 경매는 어려운 사람들을 괴롭히며 돈 버는 것이다. / 48
3. 경매를 당하는지도 몰랐다. / 50
4. 경매는 조직폭력배나 하는 것이다. / 51
5. 경매해봐야 돈이 안 된다. /52
6. 경매하면 정말 큰돈을 번다. / 53
09. 직업으로서의 경매 55
1. 나 홀로 경매족 / 55
2. 경매 컨설팅업 / 57
3. 컨설팅 업체가 지탄의 대상이 되는 경우 / 58
10. 경매에서 자주 쓰이는 부동산 관련 용어 59
1. 매각기일 / 60
2. 매각결정기일 / 60
3. 법정매각조건 / 61
4. 특별매각조건 / 61
5. 개별경매 (=분할경매＝개별매각)/ 61
6. 매각기일 및 매각결정기일 통지 / 62
7. 매각기일 및 매각결정기일의 공고 / 62
8. 매각기일의 지정 / 62
9. 매각물건명세서 / 62
10. 매각허가결정 / 63
11. 매수보증금 / 63
12. 일괄매각 / 64
13. 취 하 / 64
14. 취 소 / 64
15. 각 하 / 64
16. 기 각 / 65
17. 채권적 전세 / 65
18. 전세권 / 65
19. 아파트 / 65
20. 연립주택 / 65
21. 다세대주택 / 65
22. 다가구주택 / 66
23. 다중주택 / 66
24. 최저매각가격 / 66

제 2 편 경매에 참여하는 절차 68
01. 경매 정보수집 및 공부하는 법 68
1. 대법원 법원경매정보 사이트 / 68
2. 자산관리공사의 온비드 / 71
3. 경매 정보지 / 73
4. 각종 경매 유료 사이트 / 73
5. 부동관 관련 사이트 / 75
6. 경매에 관한 책 / 76
7. 인터넷상의 블로그와 카페 / 78
8. 유튜브 동영상 / 78
02. 경매지와 경매 사이트 보는 법 80
1. 유료 경매 정보 회사의 홈페이지 구성 / 80
2. 부동산의 실제조사는 제출 서류에 대한 권리분석을 통하여 결정한다. / 91
03. 찾은 물건의 현장답사 요령 92
1. 1층이 빌라나 구분 상가인 경우 / 92
2. 부동산 중개업소는 여러 곳을 가야 한다. / 93
3. 등기부 등본이나 서류에 누락된 부분을 확인해야 한다. / 93
4. 건축물 관리대장에 기록된 구조와 현황이 일치하는지 확인한다. / 94
5. 예정 수리비 산정을 해야 한다. / 94
6. 실제 누가 점유하고 있는지 확인해 본다. / 94
7. 관공서에서 필요 서류를 발급 받는다. / 94
04. 법원의 입찰 요령 95
1. 법원의 구조 / 96
2. 입찰 전 확인 사항 / 97
3. 입찰에 참여할 수 없는 사람 / 97
4. 입찰할 때 필요한 준비물 / 98
5. 입찰 시 집행관이 고지하는 내용 / 100
6. 입찰관계 기록서류의 열람 / 100
7. 입찰표의 기재 사항 / 101
8. 입찰표 작성 시 주의사항 /102
9. 입찰의 무효 사유 / 102
10. 입찰표 접수 / 103
11. 입찰의 진행 순서 / 104
05. 입찰장에서 흔히 발생할 수 있는 실수들 106

제 3 편 부동산의 가격 평가 방법과 경매 수익성 분석 110
01. 가격 평가의 중요성 110
1. 법원 감정가의 위험성 / 111
2. 실제 거래 가능가액의 추론 / 111
3. 부동산 내재 가치의 발견 / 112
02. 부동산 감정 평가의 방식 113
1. 원가방식 / 113
2. 비교방식 / 115
3. 수익방식 / 118
03. 입찰가를 결정하는 방법 123
1. 기대 수익 기준으로 입찰하는 방법 / 123
2. 예상 확률로 결정하는 방법 / 124
3. 평균 낙찰률로 결정하는 방법 / 124
4. 최저 입찰가로 대량으로 입찰하는 방법 / 125
5. 부동산 급상승기에 입찰하는 요령 / 125
6. 예상 입찰자의 숫자로 결정하는 방법 / 126
04. 경매 부동산의 수익성 분석 126
1. 낙찰가 / 127
2. 각종 세금 / 127
3. 법무사 수수료 / 128
4. 수리비 및 유익비 분석
05. 낙찰 부동산의 판매 방식 132
1. 부동산 중개업소 / 133
2. 인터넷의 활용 / 135
3. 생활 정보지 / 135
4. 벽보의 활용 요령 / 136
5. 플래카드가 필요한 경우 / 136
06. 낙찰받은 집이 안 팔리면 어떻게 하는가? 136

제 4 편 부동산과 세금 140
01. 경매와 부동산 관련 세금 140
02. 부동산의 취득과 세금 141
1. 취득세 / 142
2. 농어촌특별세 / 149
3. 인지세 / 150
03. 부동산의 보유와 세금 152
1. 재산세 /152
2. 지방교육세 /156
3. 재산세 과세특례 /156
4. 지역자원시설세 /156
5. 종합부동산세/157
6. 부동산 임대와 부가가치세 /163
7. 주택임대소득과 종합소득세 /166
04. 부동산의 양도와 세금
1. 양도소득세 /167
2. 농어촌 특별세 : 감면되는 양도 소득세의 20% / 189
3. 지방소득세 소득분 : 과세되는 양도소득세의 10% / 190
4. 사업용 건물의 양도와 부가가치세 /190
05. 소득의 구분과 세금
1. 소득 구분의 중요성 /192
2. 소득 구분에 따른 세금의 종류 /192
3. 양도소득?부동산매매업?주택신축판매업의 구분 예시 /194
4. 소득의 구분과 과세방법 /195
5. 부동산매매업 /195

제 5 편 주택 및 상가건물임대차보호법 200
01. 주택임대차보호법 200
1. 주택임대차보호법의 기본 개념 / 200
2. 주택임대차보호법의 적용 범위 /202
3. 주택임대차보호법상의 대항력 / 208
4. 확정일자 임차인 / 215
5. 소액 임차인 / 219
6. 임대차 기간과 계약의 갱신 / 224
7. 압류 많은 집 팔아드립니다. / 226
8. 깡통전세로 인한 피해/ 228
02. 상가건물임대차보호법 229
1. 상가건물임대차보호법의 기본 개념 / 229
2. 대항력 / 234
3. 우선변제권 / 236
4. 소액보증금 임차인의 최우선변제권 / 237
5. 상가건물 임대차의 분쟁의 유형 / 240
6. 임대차 기간 및 계약 갱신 요구권 / 241
7. 임차권등기명령 / 244
8. 권리금 회수기회 보호 / 245
9. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 비교 / 249

제 6 편 등기부 등본에 등재된 권리의 분석 252
01. 등기부 등본과 등기 256
1. 등기란? / 257
2. 등기부 등본이란? /257
3. 등기의 종류 / 257
4. 등기부 등본의 구조와 표제부 / 259
02. 갑구에 등기되는 권리의 분석 260
1. 소유권 / 260
2. 가압류 / 263
3. 가처분 / 263
4. 가등기 / 266
5. 예고등기 / 268
6. 압 류 / 271
7. 환매등기 / 272
03. 을구에 등재되는 권리의 분석 274
1. 지상권 / 274
2. 구분지상권 / 276
3. 지역권 / 278
4. 전세권 / 279
5. 저당권 / 283
6. 임차권등기명령 / 285

제 7 편 등기되지 않은 숨겨진 권리의 분석 … 288
01. 점유권 288
1. 점유권이란? / 288
2. 점유권자 / 289
3. 점유의 형태 / 290
4. 점유와 경매 / 290
02. 유치권
1. 유치권이란? / 292
2. 부동산 경매에서 발생하는 유치권의 종류 / 292
3. 유치권의 성립 요건 / 293
4. 유치권의 효력 / 295
5. 유치권자의 권리행사 방법 / 296
6. 유치권의 소멸 / 297
7. 허위 유치권을 만드는 목적 / 298
8. 유치권 분석 방법 / 299
9. 유치권자의 명도 / 300
10. 질권과 유치권의 차이 / 302
11. 실무에서 본 유치권 / 303
12. 허위 유치권의 유혹 / 305
13. 유치권의 권리분석에 실패한 경우 / 310
14. 토지 사기와 유치권 / 311
15. 유치권의 주요 판례 / 312
03. 법정지상권 318
1. 법정지상권이란? / 318
2. 법정지상권의 종류 / 318
3. 경매에 있어서 법정지상권의 성립 요건 / 321
4. 법정지상권의 성립 시기와 존속 기간 / 322
5. 범위와 지료 / 322
6. 법정지상권의 만료 및 소멸 / 322
7. 법정지상권 사례/판례 분석 / 323
04. 분묘기지권 324
1. 분묘기지권이란? / 324
2. 분묘기지권이 인정되는 경우 / 324
3. 장사 등에 관한 법률 / 325
4. 분묘기지권 존속 기간 / 326
5. 무연고 분묘의 처리 / 326
05. 선순위 세입자 327
1. 진정한 선순위 임차인이 생기는 경우 / 327
2. 선순위 가장 임차인 / 328
3. 임차권을 분석하는 방법 / 329
06. 제시 외 건물 330
1. 제시 외 건물이란? / 330
2. 제시 외 건물의 종류 / 330
3. 제시 외 건물이 경매 대상에 포함되는 경우 / 331
4. 제시 외 건물이 경매대상에 포함되지 않는 경우 / 331
5. 토지만의 경매 / 332
07. 부합물 332
1. 부합물이란? / 332
2. 부합물의 종류 / 332
08. 종 물 333
1. 종물이란? / 333
2. 종물의 종류 / 334

제 8 편 종합적인 부동산의 권리분석 … 336
01. 권리분석의 개념 336
1. 권리분석이란? / 336
2. 권리분석의 필요성 / 336
3. 권리분석은 어떻게 공부해야 하나? / 337
02. 권리분석의 내용 338
1. 권리분석의 대상 / 338
2. 권리분석의 분류 / 339
3. 권리분석의 원칙 / 340
03. 말소기준권리 342
1. 말소기준권리란? / 342
2. 말소기준권리의 종류 / 342
3. 말소기준권리가 되는 것 / 342
4. 전세권이 말소기준권리가 되는 경우/342
5. 권리 간의 우선순위 / 343
04. 말소, 인수되는 권리를 찾는 방법 344
05. 인수주의와 소멸주의 346
1. 소멸주의 / 346
2. 인수주의 / 346
3. 말소기준권리와 관계없이 인수해야 하는 권리 / 347
4. 소멸주의 원칙의 예외 / 347
06. 공법상의 제한 348
1. 국토이용관리법 / 348
2. 도시계획법 / 348
3. 건축법 / 348
4. 도시재개발법 / 348

제 9 편 배당 분석 352
01. 배당이란? 352
02. 배당 절차 353
1. 배당 절차란? / 353
2. 경매개시와 배당까지의 절차 / 354
03. 배당의 요구 354
1. 배당의 요구란? / 354
2. 배당을 받을 수 있는 채권자 / 355
3. 배당 요구 시 필요 서류 작성 / 357
4. 배당 요구의 효력 / 359
5. 배당 요구를 하지 않은 경우의 효과 / 359
6. 배당의 철회 / 360
04. 배당기일의 지정 및 배당표 작성 360
1. 배당기일의 지정 / 360
2. 배당기일의 통지 / 361
3. 배당표의 작성 / 361
05. 배당 순위 365
06. 배당의 원칙 369
07. 배당기일의 실시 370
1. 배당표의 작성과 확정 / 371
2. 배당에 대한 이의신청 / 371
3. 배당표에 대한 이의의 방법 / 371
4. 이의신청에 대한 처리 / 372
08. 배당금의 지급 절차 373
09. 배당 이의의 소 373
1. 배당 이의 소의 제기 / 373
2. 배당 이의 소가 제기된 경우의 진행 / 374
10. 배당의 실시 374
1. 배당을 실시하는 방법 / 374
2. 배당금의 지급 / 375
11. 배당표 작성 방법 376
1. 배당표 작성의 3원칙 / 377
2. 가압류가 선순위인 경우의 배당 / 380
3. 물권에서의 배당 / 386
4. 소액 임차인의 최우선 변제권과 배당 / 389
12. 배당과 NPL 392

제10편 명 도 398
01. 명도의 이해와 마음가짐 398
1. 명도란? / 398
2. 명도 대상자는 낙찰자를 어떻게 보고 있는가? / 398
3. 어떤 마음으로 명도를 해야 하는가? / 400
4. 먼저 명도하겠다고 역 제의를 하는 경우 / 402
02. 명도의 법적 방법 404
1. 인도소송 / 404
2. 인도명령 / 405
03. 명도의 원리 406
1. 명도 대상자의 일반적 반응 / 406
2. 명도 대상자의 분류 / 407
3. 명도의 상대방과 대화 원칙 / 409
4. 이사비에 대한 지침 / 410
04. 명도의 진행 순서 411
1. 낙찰 물건의 방문 순서 / 411
2. 협상의 기술 / 412
3. 실무에서의 협상 방법 / 414
05. 낙찰 후 진행 프로세스 415
06. 낙찰 후 관리 지침 매뉴얼 416
1. 날짜별 지침 / 416
2. 강제집행에 따른 유의 사항 / 417
3. 이사 후 수리 지침 / 418
4. 부동산 중개업소에 매물로 내놓을 때의 유의사항 / 419
5. 매매 계약 체결할 때의 주의사항 / 420
6. 잔금 수령 시 주의사항 / 421

제11편 실전에서 필요한 경매 테스트 424

제12편 경매 용어 정리 442