집값은 잡을 수 있는 것인가

제1장 집값 문제를 보는 조감도
제2장 집값은 왜 오르는가?
제3장 정말 공급이 문제인가?
제4장 집값은 언제까지 오를 것인가?
제5장 현실적이고 구체적인 집값 대책
제6장 집은 사는(buy) 것이 아니라 사는(live) 곳이라는데
제7장 팽창형 거대도시의 소멸

문재인 정부 들어서는 초기부터 집값 상승이 나타났다. 정부 출범 후 3년차 되는 해인 2020년에는 집값이 심상치 않은 조짐을 보이기 시작했다. 문재인 정부의 대처는 노무현 정부와 똑같이 시작했다. 수요를 규제하는 방법을 택했다. 대출을 규제하고 법제도를 동원해서 수요를 억제하려고 했다. 공급이 문제라는 야당과 일부 언론의 공세에도 불구하고 한동안 수요를 억제해서 집값을 잡아보겠다는 의지를 굽히지 않았다. 이런 배경에는 노무현 정부와 같은 상황 판단과 철학이 자리를 잡고 있다. 문재인 정부는 집값 상승을 견인하고 있는 수요는 투자적 수요라는 판단하에 집에 투자해서 얻는 이익은 불로소득이며 다른 사람들의 간접적 피해를 기반으로 한 착취적 행위라는 철학을 갖고 있는 것이다.

도시로의 집중화, 즉 고밀도화가 진행됨에 따라 생산성이 향상되는 것은 분명하다. 물자와 사람과 정보의 이동효율이 높아지기 때문이다. 그런데 도시를 만들기 위한 투자비용과 도시를 사용하면서 지불해야 하는 비용도 함께 증가한다는 점을 간과해서는 안 된다. 도시 집중에 따른 생산성 향상으로 증가하는 효용과 도시 집중에 따른 투자비 및 유지비 상승으로 증가하는 비용 간의 관계에서 초기에는 효용이 비용을 능가하지만 어느 시점부터 비용이 효용을 능가하게 된다. 한계효용은 체감하고 한계비용은 체증하기 때문에 나타나는 현상이다. 이 순간을 과밀이라고 부를 수 있다.

문재인 정부에서는 주택의 가격을 상승시키는 데 주요한 역할을 하는 공급이 분명 감소되었다. 공급 감소는 좋은 위치의 땅이 소진되는 것처럼 불가피하게 일어나기도 하고 때로는 수요 예측을 잘못해서 일어나기도 한다. 하지만 문재인 정부에서 나타난 공급 감소는 그것과 다르다. 매우 의도적이다. 그런 의도를 일정 부분 정당화시켜 주는 것은 주택보급률 및 총 주택 수 증가와 함께 살펴본 자가보유율이다. 그럼에도 불구하고 의도적인 공급 감소가 시장에서 주택 가격 상승을 촉진했다는 것은 분명한 사실이다.