돈 되는 땅 따로 있다

머리말―돈 되는 땅, 최고의 땅은 따로 있다

제1장 돈 되는 땅은 분명 따로 있다

1. 충청도―신행정수도 후보지에서 탈락한 지역을 주목하라
개발 호재에 주목하라
로마에 가면 로마법을, 충청도에 가면 충청법원의 경매절차를
반경 10km 이내 지역에 투자하라
신행정수도 건설에 따른 정부정책을 주목하라

2. 서울특별시―이제는 강북에서 발품을 팔아라
돈 되는 땅, 강북을 찾아서
강북에서 반드시 관심을 가져야 할 투자지역
조합원 자격을 확보하라
땅과 건물을 동시에 공략하라

3.수도권―신도시 주변을 공략하라
신도시의 명성은 계속된다
신도시 후보지의 땅값은 오르고 또 오른다
새롭게 건설되는 제2기 수도권 4대 신도시
제3기 신도시 개발 예정지에 관심을 가져라
토지경매를 통한 신도시 투자전략
후광효과를 십분 활용하라

4. 경기도― 첨단행정신도시가 활짝 열린다
수도권 남부의 핵심축, 경기행정신도시
인근지역 매물을 주목하라
토지 보상은 어떻게 받나
토지보상금과 세금

5. 제주도―땅부자들은 국제자유도시 개발에 주목한다
땅부자들은 왜 제주도에 관심을 쏟는가
먼저 땅의 성격을 파악하라
관광단지, 지구를 놓치지 마라
제주도 땅투자, 이것만은 잊지 말자

6. 인천광역시―경제자유구역 개발 특수를 노려라
황금알을 낳은 인천 삼각지대
경제자유구역이 뜬다
인천 삼각지대 땅 투자시 주의점

7. 도로와 땅투자는 영원한 함수관계에 있다
관심을 가져야 할 주요 도로
땅값 상승의 강력한 호재, 고속철도


제2장 땅 투자에도 전략이 있다

1.농지, 가장 높은 지가 상승률을 기록하는 땅
농지란 무엇인가
토지거래허가구역의 농지를 노려라
경매에 나온 농지와 임차인
주말농장용 농지를 찾아라
농지에 투자할 때 주의점

2. 임야, 형질변경이 쉬워 개발투자가 용이한 땅
임야란 무엇인가
보전산지는 피하라
땅의 가치를 상승시키는 법
임야에 투자할 때 주의점

3. 준농림지(관리지역), 가장 많이 오르는 땅
준농림지(관리지역)란 무엇인가
도시 주변부의 준농림지역을 공략하라
준농림지에 투자할 때 주의점
박스 : 토지거래허가구역 내 준농림지(관리지역)에 대한 탈법행위

4. 녹지, 개발 가능한 땅과 개발이 불가능한 땅
녹지란 무엇인가
이런 녹지는 피하라

5. 그린벨트, 언젠가는 황금알을 낳게 될 땅
그린벨트에 투자하는 이유
그린벨트 해제 유망지는 바로 이 곳이다
그린벨트에 투자할 때 주의점

6. 군사시설보호구역, 함정과 기회가 공존하는 땅
장기적 관점에서 접근하다
군사시설보호구역, 여기가 유망하다
군사시설보호구역에 투자할 때 주의점

7. 용지, 돈이 되는 땅과 돈이 안 되는 땅
건물을 지을 땅이 부족하다
매력 있는 투자처, 상업용지
관리직역의 공장용지를 체크하라
관심을 가져야 할 전원주택용지


제3장 내 땅의 몸값을 올려라

1. 토지경매의 진검승부는 첫 회 입찰이다
땅의 가치는 치열한 경쟁률 속에 있다
개발 호재를 찾아라

2. 감정가격보다는 미래가치를 신뢰하라
법원 감정가는 믿지 마라
반드시 현장을 방문하라
박스 : 감정평가서상의 감정가를 어떻게 활용해야 하나

3. 낙찰받은 땅의 몸값을 올려라
진정한 고수는 형질변경의 귀재다
황금알을 낳은 거위, 임야
임야의 형질변경

4. 적은 돈으로 큰 수익을 창출하는 경락물전매
경매고수들의 투자노하우
경락물 전매시 체크 포인트
박스 ; 낙찰받고 바로 되팔 때는 양도세를 얼마나 내야 하나
박스 : 낙찰받은 토지를 미등기전매할 수 있나

5. 용도변경이 땅부자를 만든다
숙박시설을 지을 수 있는 땅으로 바꿔라
땅값은 용도변경에 달려 있다
박스 : 용도지역·용도지구·용도지역

6. 건물과 함께 하는 땅이 노른자위다
토지와 건물을 함께 낙찰받아라
건물없는 토지만을 낙찰받아 건물을 신축하는 방법
건물있는 토지를 낙찰받는 것이 속편하다

7. 공동입찰로 내 인생 첫 땅 만들기
공동입찰의 장점과 주의점
박스 : 공동입찰이 쉬워졌다


제4장 함정을 피해 고수익을 올리는 요령

1.정부정책 방향에 주목하라
아파트는 팔고 땅은 사라
토지투기지역은 우회하라

2. 인기 최고의 땅 속에는 최악의 함정이 숨어 있다
경매취소 사유를 반드시 체크하라
후순위 권리자의 채무 대위변제를 조심하라
후순위를 체크, 또 체크하라

3. 투자를 울리는 개발제한사항
풍선효과에 주목하라
반드시 파악해야 할 공법상의 토지 개발제한사항
박스 : 변화가 예상되는 정부의 토지 규제 정책

4. 가장 위험한 함정, 명의신탁 토지
고수들도 울고 가는 종중재산
종중재산은 일단 피하라
근저당권의 진정성을 확인하라

5. 함부로 덤비지 말아야 할 법인 땅
쉽게 덤볐다가 큰코 다치는 사회복지법인의 기본재산
꼼꼼하게 살펴야 하는 학교법인의 기본재산
유치원도 학교법인이다
박스 : 토지뿐만 아니라 건물도 마찬가지

6. 재경매에서 빠지기 쉬운 두 가지 함정
재경매의 입찰보증금은 10%가 아니다
토지경매의 절차를 기억하라
입찰취소를 염두에 두어라
대형호재 지역의 땅은 경쟁이 치열하다

7. 농지, 낙찰 후가 더 중요하다
농지취득자격증명원을 제출하라
농지 여부에 대한 판단기준은 지목이 아닌 현황
박스 : 농지로 사용되지 않는 농지


제5장 권리분석으로 황금의 땅을 일군다
1. 토지경매의 권리분석은 쉽다
말소기준권리를 먼저 찾아라
선순위로 가등기가 기입돼 있는 경우
낙찰자가 인수하는 권리
낙찰로 소멸돼 낙찰자가 인수하지 않는 권리

2. 잘못 파악한 선순위 가압류가 투자자를 괴롭힌다
말소되는 선순위 가압류
말소되지 않고 낙찰자가 인수하는 선순위 가압류

3. 선순위 가등기가 기회의 땅을 만든다
선순위 가등기를 잘 살펴라
담보가등기
토지경매에서 주의해야 할 선순위 가등기
선순위 가등기의 토지경매 요령
박스 : 감정평가서상의 감정가를 어떻게 활용해야 하나

4. 건물 없이 토지만 경매에 나온 경우

건물소유자에게 법정지상권이 인정될 때
법정지상권이 부정되면 건물을 철거시킬 수 있나
어떤 경우에 건물소유자에게 법정지상권이 인정되는가
주의해야 할 법정지상권, 임야 속의 분묘
박스 : 건물이 있는 토지만 낙찰받았을 때

5. 안심해도 되는 유치권과 조심해야 하는 유치권
유치권의 성립요건을 검토하라
토지경매에서 유치권이 문제가 될 때
현장조사를 통해 유치권의 존재여부를 파악하라
공사 중단된 구조물이 있을 때의 유치권
택지조성을 하던 공사업자의 유치권
박스 : 하자가 있는 유치권이 틈새

6. 예고등기 있는 땅으로 돈을 번 사람들
3년 만에 22억을 벌어들이다
예고등기 있는 땅은 위험하다?
예고등기가 도대체 뭔가
예고등기 있는 땅에 대한 입찰 요령

7. 선순위 환매등기의 틈새를 노려라
환매기간이 지나버린 선순위 환매권
선순위 환매권은 낙찰자가 인수하는 권리다
환매특약부 매매
환매기간을 파악한 후 전략을 세워라


제6장 토지경매 초보자, 입찰에 나서다

1. 토지경매 정보는 어디서 얻나
토지는 공매시장에서
경매정보업체를 검색한다

2. 체크, 체크! 이것만은 확인하라
규제사항을 확인하라
해당 토지의 개발재료를 확인하라
도로의 현황을 자세히 살펴라
감정가를 맹신하지 말고 직접 시가를 파악하라
지적공부 등을 통해 현황과의 일치 여부를 확인하라
현장확인에서 꼼꼼히 살펴라
박스 : 부동산 경매사상 최고의 낙찰가율

3. 함정을 피하기 위한 땅 서류 분석 노하우
지적대장 보는 방법
토지이용계획확인서 보는 방법
환지예정지(확정)증명원 보는 방법
박스 : 지목 보는 방법

4. 토지의 등기부등본을 분석하는 요령
등기부등본에서 확인해야 하는 사항
등기부등본에 나오는 권리들의 우선 순위

5. 현장확인할 때 지적도 보는 방법
토지경매의 길잡이, 지적도
지적도면 보는 방법
지적도면을 통한 현장 확인

수원시 영통구 이의동.원천동, 팔달구 우만동, 용인시 상현동과 기흥읍 영덕리 일대가 첨단행정신도시로 개발된다 (총규모 337만 평에 이른다). 경기 첨단행정신도시는 서울 도심과 35km, 서울 강남과 25km 거리에 개발된다. 그리고 위쪽으로는 판교 신도시, 아래쪽으로는 화성 동탄 신도시 중간지점에 자리한다. 따라서 수원 동북부와 용인 서북부에 위치한 수도권 남부 도시발전 축의 중심지역으로 성장할 수 있다는 지리적 장점을 갖고 있다. 이는 수원 지역을 기준으로 살펴보면, 경기대학교 우측으로 해서 동수원IC를 중간에 두고 신갈IC에 이르기 전인 원천저수지와 신대저수지를 아우르는 지역이다. -본문 46p 중에서

결국 신행정수도 확정 후보지보다는 후광효과를 기대할 수 있는 배후 지역으로 눈을 돌리는 것이 현명하다. 따라서 확정된 신행정수도 범위에서 반경 10km를 벗어난 지역, 즉 자동차로 30분 내외 지역이 가장 무난할 것이다. 신행정수도에서 반경 10km 이내 지역은 건축 행위가 제한되고 거래상에서도 규제를 받기 때문이다. -본문 20p 중에서