재건축·재개발의 함정과 성공 매뉴얼

추천사
들어가며│우리는 아무것도 모른 채 조합원이 된다

1부 강남 재건축에 운동권 조합장?

2020년 5월, 나는 조합장이 되었다
깜깜이 공사비│불 지른 모델 하우스│24년 장기 집권을 끝내다│조합장 선거는 한 편의 코미디
조합장이 이번 주에도 업무 보고 할까요?
소통을 시작하다│대하소설 분량의 업무 보고│시공사, 설계사, 감리의 핑퐁│조합은 사업… 결과로 말한다│소문난 업무 보고
조합원이 마음을 모으다
관심은 하늘에 닿고 참여는 바닥을 긴다│우산을 내주고 대신 비를 맞은 사람들│머리끝부터 발끝까지 모두 바꾼 인테리어│하나도 틀리면 안 되는 소송│9회 말 끝내기 홈런
신고식을 치르다
도련님과 애송이의 만남│악수가 된 신고식│죽어라 싸우는 이유│작은 돈을 펑펑 쓰면 큰돈도 펑펑 쓴다
이인삼각 경기
절반은 업체가, 절반은 조합이│머슴이자 호구ㅣ문서 관리는 보험│조합과 업체의 속임수│전문가의 솜씨
상어 떼
대장 상어는 시공사│집안의 새끼 상어들│죽느냐 사느냐의 문제│가장 위험한 상어는?│상어가 되기도 상어 밥이 되기도│내 몫과 상대의 몫

2부 오답만 피하자

시공사를 바꾸자고?
“떼쓰고 악쓸 시간에 공부해라”│싸음이 능사가 아니다│백인백색… 생각도 다르고 형편도 다르다│반쪽짜리 ‘갑’│잡힌 물고기의 선택│“조합장 되면 열심히 싸울 줄 알았는데…”│수주하기 전과 후│ 완벽 체크 01 시공사 계약서
실내 인테리어부터 공용부까지
조합원의 힘으로│자칭 전문가│잘못하면 독이 되는 조합원 참여│전문가의 몫│설계 따로 시공 따로?│스토리텔링의 힘│ 완벽 체크 02 실내 마감재ㅣ완벽 체크 03 조경│ 완벽 체크 04 커뮤니티│ 완벽 체크 05 어린이 놀이터, 운동시설, 조명
권한은 많고 권위는 적은 감리
감리의 판단 기준은 도면│권한과 권위의 부조화│감리비 기준은 공사비? 건축 연면적?│ 완벽 체크 06 감리
현장은 협조도 필요하고 관리도 필요
공사 중단은 마지막 카드│시공사와 현장은 투 트랙으로│추가된 패키지 옵션│명절마다 떡을 돌리다│시야에서 사라지는 하자│현장 점검은 조합이 주도해야│착공 후에는 설계변경을 최소화해야
활용하기 나름인 공사비 검증 제도
중도금 납부를 거부하다│20개월 만의 공사비 검증│시공사의 꼼수와 착시효과│증액된 공사비만 검증│깎아준 공사비도 다시 산입│결정 기관 아닌 중재기관│독이 든 성배
선택 아닌 필수, CM 계약
기울어진 운동장의 균형추│우리 조합의 CM 선정│공사비 검증 전문가는 귀한 몸│학습 능력과 의지가 중요
세 마리 토끼… 절차, 형평성, 사업성
삐끗하는 순간 사업을 중단시키는 ‘절차’│경계도 판단도 애매한 ‘형평성’│변수 많아 예측 어려운 ‘사업성’│세 개의 공으로 하는 저글링
기부채납 공사와 민원공화국
봉이 김선달ㅣ임대주택과 공사비ㅣ고무줄 공사비와 막무가내 업체ㅣ시공사도 기피하는 기부채납 공사ㅣ조합엔 ‘갑’, 조합원에겐 ‘을’ㅣ사람 잡는 민원공화국

3부 주인과 투자자

편의점처럼 많은 비대위
조합을 파산 직전까지 몰아간 비대위│피해망상과 과대망상│비대위는 변수 아닌 상수│비대위는 왜 많은가?│희망 고문과 정신 승리│비대위도 아마추어│괴물이 되지 말아야 한다│조합장은 <트루먼쇼>의 주인공
투자자와 봉사자
“적정 수준의 인센티브 지급은 가능하다”│인센티브 공약의 철회│태생적인 조건과 운때│동기는 중요하지 않다│나는 투자자, 너는 봉사자│일할 사람은 떠난다│조합의 성공, 인재영입에 달렸다
2%는 챙기는 게 이 바닥 표준?
마감재와 조직폭력배│조합장을 하면 삼대가 먹고 산다?│내게도 로비가…│누울 자리 보고 다리 뻗는다│내가 의혹의 당사자가 될 줄이야!│확신범에 개인적 반감까지│의심은 그림자처럼 따라다닌다
법 따로 현실 따로
제왕적 조합장과 총회 만능주의│규범 따로 현실 따로│책임은 누가?│권한과 책임의 부조화│책임과 보상의 엇박자
조합장 두 번은 안 한다
“끝이 안 좋다”│무능한 접행부와 억울한 조합원이라는 신파│양반과 주인│정치는 사류, 재건축·재개발은 오류
선한 영향력과 사람에 대한 투자
세발자전거│“조합원은 예비군”│비대위는 초중반에, 예비군은 중후반에│재건축·재개발의 예비군들│조합원이 ‘갑’이라는 착각│넘어야 하는 세 가지 허들│쉬운 방법과 어려운 방법│다섯 가지 선택지

부록│재건축·재개발 인허가 절차
재건축·재개발 용어 해설

나는 시민단체에서 활동했었다. 재건축과는 아무 상관없는 단체였다. 그러나 내가 재건축을 모른다고 흠은 되지 않았다. 다른 후보들은 조합 이사나 대의원을 역임했으나 어차피 모르는 건 마찬가지였고 조합원은 더 몰랐으니 흠잡을 사람이 없었다. 나에게 조합장에 출마하라고 한 사람 중에도 재건축을 제대로 아는 사람은 없었다. 추천한 그들도 몰랐고 추천받은 나도 몰랐고, 모르는 사람들이 모여서 재건축 판에 뛰어든 것이다.

일요일에 조합 홈페이지와 카페에 업무 보고를 했다. 마감재 협상, 공사비 검증, 정관 개정, 소송 등 일주일 동안의 업무 10개와 예정된 업무 9개, 질의에 대한 답변 3개까지 22개를 메모 형식으로 짧게 올렸다. 반응은 뜻밖이었다. “가슴이 울컥했다”, “이런 소통이 익숙하지 않아서 오히려 어색하다”, “눈물이 날 것 같다”, “가슴이 뻥 뚫리는 것 같다”와 같은 댓글이 백 수십 개 달렸다. 장문의 글도 아니고 현안에 큰 진전이 있는 게 아니었는데도 그랬다.

조합 일에 대한 조합원의 회피와 조합원의 참여에 대한 조합의 터부시라는 환상의 짝꿍이 모여 깜깜이가 된다. 깜깜이는 음모론의 온상이 되고 비대위가 기생하는 텃밭이 된다. 그러므로 누가 누구를 탓할 문제가 아니다. 조합원이 조합장을 탓할 일도 아니고 조합장이 비대위를 탓할 일도 아니다.