부동산 투자의 디딤돌 1

[부동산 디딤돌 1권]

지은이의 말 / 4
6하원칙에 따른 부동산 투자 / 12

PART1, Why - 왜
01 부동산 투자에 대하여 _ 24
02 부동산 투자의 환경 _ 27
03 부동산 투자 위험의 유형 _ 28
04 부동산 투자 시 필요한 설계 _ 31
05 부동산 투자의 목적 _ 33
06 실패와 성공 투자방법 _ 35
07 투기와 투자 비교 _ 37
08 부동산 투자의 장단점 _ 40
09 목표설정 디딤돌 _ 44
10 투자 마인드 디딤돌 Ⅰ _ 47
11 투자 마인드 디딤돌 Ⅱ _ 51
12 투자 마인드 디딤돌 Ⅲ _ 54

PART2, Who - 누가
01 직접·간접 부동산 투자 _ 66
02 공동·단독 부동산 투자 _ 75
03 남·녀별 부동산 투자 _ 81
04 적극적(공격적)·소극적 부동산 투자 _ 89
05 지식 유·무 부동산 투자 _ 90
06 노·소 부동산 투자(연령대별 부동산 투자) _ 94
07 경험 유·무 부동산 투자 _ 98
08 명의신탁 _ 100
09 공동명의 _ 102

PART3, When - 언제
01 투자 타이밍 잡기 위한 절차 _ 108
02 부동산 경기의 주기 _ 114
03 부동산 투자 타이밍 전략에도 준비가 필요하다 _ 117
04 매수 타이밍의 투자 원칙 _ 119
05 매도 타이밍의 투자 원칙 _ 126
06 부동산 투자의 성공 여부는 타이밍과 실천에 달렸다 _ 129

PART4, How - 어떻게(부동산 투자의 절차)
<투자를 위한 첫걸음>
01 정보 수집하기 _ 136
02 시세 파악하기 _ 151
03 사전 검토사항 _ 161
-하자 - 권리관계, 물리적 상태 / 161
-임대차 / 173
-융자 - 융자 가능액, 금리, 중도상환, 만기 / 182
-최종검토 - 전문가와의상담 / 192

<투자의 방법론>
04 부동산 구입방법Ⅰ _ 197
-청약 / 197
-분양 / 209
05 부동산 구입방법 Ⅱ _ 213
-매매 / 213
-교환 / 226
06 부동산 구입방법 Ⅲ _ 232
-경매 / 232
-공매 / 242
-NPL / 249
07 부동산 개발방법 _ 260
-형질변경 / 260
-토목사업 / 265
-신축사업 / 268

<투자의 비용과 수익>
08 취득 _ 278
09 보유 _ 289
10 양도 _ 306
11 수익률 분석 _ 314

[부동산 디딤돌 2권]

PART5, Where - 어디에(지역)
01 국토 계획 _ 22
02 도로망 계획 _ 33
03 철도망 계획 _ 37

PART6, What - 무엇을(종목)
01 주택 _ 44
02 상가 등 _ 61
03 토지 _ 68

PART7, 결론 - 투자전략 15가지

<부동산 시장 알고 투자하기>
01 대외경제 알고 부동산 시장 전망하기 _ 72
02 선거 때마다 변하는 부동산 시장 흐름 읽기 _ 99
03 불황에도 끄떡없는 확실한 부동산 _ 126
04 부동산 침체기에 어울리는 역발상 투자법 _ 144

<장점과 단점 확실히 구분하기>
05 차익형 부동산과 수익형 부동산 어느 것이 유리할까? _ 168
06 재개발과 재건축은 희망인가 절망인가? _ 184
07 부동산 투자 시 대출받는 게 약인가 독인가? _ 195

<이윤환의 핵심투자 전략>
08 부동산 후회 없이 매도할 타이밍 잡기 _ 209
09 소액으로 부동산 투자 잘하는 비법 _ 220
10 거주하면서 투자하고, 노후 대비까지 하는 일석삼조법 _ 228

<이윤환과 함께 부동산 투자 고수되기>
11 최신 트렌드 스마트 부동산 투자법 _ 236
12 웰빙 시대에 어울릴 건강한 부동산 투자법 _ 245
13 풍수지리로 접근하는 부동산 투자법 _ 262
14 프로처럼 부동산 투자하기 _ 299
15 나눔의 문화에 맞는 부동산으로 함께 잘살기 _ 322

필자가 부동산 고민상담과 컨설팅을 하다 보면 상담자의 생활 전반에 걸친 내용까지 상담내용이 깊어지곤 한다. 상담내용 중에 자녀를 둔 부모들과 자녀에 대한 상담을 거쳐야 할 때도 있다. 상담을 하다 보면 미래에 대한 생각이 없다는 이유로 자녀와 갈등을 겪는 부모들을 자주 본다. 과거보다 삶은 풍요로워졌지만 자녀들의 미래에는 꿈이 없어 보인다고도 말한다.

간혹 졸업 후 직업이나 하고 싶은 일을 물으면 돈만 많이 벌고 싶다고 대답하는 아이들도 있다. 하지만 많은 돈이 생기면 무엇을 할 것인지 질문하면 목적이 불분명하다. 또한 공부를 하는 이유도 좋은 대학이나 취직에 그친다. 대학 입학과 취업 자체가 마지막 목적처럼 말이다.
그러나 그들은 스스로 해야 될 일이 많아지는 성인기로 접어들면서 끊임없이 생각하며 살아야만 한다. 그 생각이 바로 목적 있는 삶이기도 하다.

필자는 대학 전공을 한국해양대학교에서 항해학을 하였다. 상선을 항해하는 마도로스로서 여러 나라를 다녀온 경험이 있다. 배는 목적 없이 간다면 표류하는 것이요, 목적 없이 여행하는 사람은 방랑자에 불과하다. 목적 있는 삶으로 가는 길은 때론 두려움과 불안으로 어렵기도 하다. 하지만 목적을 향한 열정, 도전, 용기를 가지고 행동한다면 결국 목적을 달성하게 된다.

목적이 뭐가 그리 대단할까 생각하겠지만 세계적인 부호이며 사회기부자로 존경받는 미국의 카네기, 워런 버핏, 빌 게이츠만 보더라도 그 중요성은 무시할 수 없다. 그들은 성공에 대한 목적이 분명하기에 성공했다. 부자가 된 이후에도 다른 사람과 더불어 잘 사는 세상을 꿈꾸는 목적이 있었기에 기부하는 삶을 선택했다.

목적 있는 삶은 인간을 성장시킨다. 목적이 있는 자들은 성공에 대한 강한 열정으로 도전하기에 결국 목적을 달성하고 성공에 이른다. 자신의 삶의 목적이 무엇인지 지금 생각해 보자. 도착할 목적지를 정했다면 이제 항해하면 된다.
이렇듯 삶의 목적까지 운운하며 거창하게 부동산 투자목적으로 연결 지을 필요가 있을까? 그에 대한 답은 반드시 필요가 있다는 것이다. 부동산을 투자하는 데 있어 막연하게 돈을 벌기 위함이라고 한다면, 학생들이 공부하는 목적이 졸업 후 취업하거나 사업하여 돈만 많이 벌고 싶다는 것과 무엇이 다를까?

대한민국은 한국전쟁으로 피폐했던 60년 전 과거 모습에 비추어 이제 OECD, G20회원국으로 도약 발전하였다. 얼마 전에는 핵안보 정상회담을 위해 세계의 55개국 정상들이 서울에 모였다. 이러한 국가위상의 도약에 발맞추어 부동산 가격은 물가상승과 비교할 수 없을 만큼 높은 상승을 하였다. 이는 과거와 통계에 비추어 부동산 투자로 재테크를 하면 반드시 성공할 수 있다는 이론이 성립할 수 있었다.
하지만 이마저도 과거로 인식되어야 할 것 같다. 이제 한국 경제는 미국, 일본, 중국, 유럽에 이르기까지 국가재정, 통화불안정 등의 영향으로 혼자만 성장을 거듭할 수 없게 되었다. 결론적으로 이 상황은 국가경제, 부동산 시장을 모두가 몸으로 느끼고 있는 체온과도 같다.

필자가 받는 고민상담 내용을 보면, 내가 소유한 부동산의 전망은? 언제 팔아야 하죠? 여러 부동산 중에 어떤 것을 먼저 팔죠? 팔고 나면 어떤 부동산으로 갈아타야 하죠? 전세로 가야 해요? 이 시기에 매입을 해야 해요? 어디에 사야 하죠? 어느 부동산을 사야 하죠? 어떤 방법으로 사야 하죠? 팔 때 세금은요?
이런 많은 유형의 고민들의 출발은 부동산 투자의 목적부재에 있지 않을까 한다. 따라서 먼저 왜 부동산을 구입했는지, 왜 팔려는지, 왜 구입하려 하는지를 생각하는 것이 순서가 아닐까 한다. 6하원칙에 따른 부동산 투자법에 접근할 때 본인에게 맞는 6하원칙을 어느 정도 정립하는 계기가 되기를 바란다.