아파트 투자는 타이밍이다

• 책을 시작하며 _ 실패하지 않는 아파트 투자를 위해

1장. 다음 성공은 바로 당신
01. 남들과 다르게 투자하는 청개구리
02. 풍선효과 투자로 재미를 보다
03. 갭 투자로 집주인이 되다
04. 분양권 재테크의 기술
05. 한 푼 들이지 않고 3,500만 원을 벌다
• 놓치지 말자 ① 취득세

2장. 지금 대한민국 아파트 시장을 지배하는 트렌드
01. 아파트는 살아 움직인다
02. 아파트 시대는 끝났다? 아니, 변할 뿐이다
03. 강남 또는 강북의 이분법이 아닌 양극화의 시작
04. 신흥 부촌에 관심을 가져라
05. ‘미친 전세’는 언제까지야?
06. 재건축, 재개발 전성시대
07. 임대 아파트와 뉴스테이
• 놓치지 말자 ② 재산세, 종합부동산세

3장. 아파트 투자 1단계 _ 과거와 다른 눈이 필요하다
01. 2006년과 2016년은 다르다
02. 정책의 시그널을 읽어라
03. 서울시 정책도 중요해진 시대다
04. 인구 감소의 겉만 보지 마라
05. 베이비 붐 세대의 은퇴
06. 소형 아파트와 중대형 아파트의 운명
07. 서울과 지방의 차이를 읽어라
08. 다수의 의견이 가치를 결정한다
• 놓치지 말자 ③ 양도세

4장. 아파트 투자 2단계 _ 가격 형성의 원인을 파악하라
01. 아파트는 물가 상승률 이상 오른다
02. 수요와 공급, 그 불균형의 경제학
03. 아파트 가격은 계단이다
04. 돌고 도는 것이 아파트 가격의 흐름이다
05. 꼭지와 바닥
06. 폭락은 없다
07. 입주 물량 앞에서는 장사가 없다
08. 입주 물량을 파악하는 기술
09. 금리가 아파트 가격에 미치는 영향
• 놓치지 말자 ④ 면적의 종류 … 135

5장. 아파트 투자 3단계 _ 속지 않아야 부자가 된다
01. 분양면적의 착시현상
02. 눈속임 광고 바로 알기
03. 과대 허위 광고 바로 보기
04. 오늘도 기획 부동산은 당신을 노린다
05. 믿는 도끼가 더 위험하다
06. 같은 아파트라도 매매 가격이 다른 이유
• 놓치지 말자 ⑤ 다운 계약과 업 계약

6장. 아파트 투자 4단계 _ 무릎에서 사고 머리에서 파는 공식
01. 수익률 계산 노하우를 알려주마
02. 선호도가 높은 아파트 ① 위치의 조건
03. 선호도가 높은 아파트 ② 모양과 조망권의 조건
04. 선호도가 높은 아파트 ③ 환경의 조건
05. 개발 호재는 미래 가치의 척도
06. 보고 또 봐야 하는 황금 노선
07. 발전 축을 따라 움직여라
08. 갭 투자와 레버리지 투자
09. 아파트도 수익형 부동산이다
10. 손품 다음 발품
11. 좋은 공인중개사를 만나면 절반은 성공이다
12. 계약은 똑똑하게
13. 파는 것이 진정한 마침표
• 놓치지 말자 ⑥ 전매 제한과 재당첨 금지, 지역 거주 우선

7장. 아파트 투자 5단계 _ 분야별 실전 투자 전략
01. 청약에도 전략이 필요하다
02. 분양권을 알면 돈이 보인다
03. 미분양에서 진주를 찾아라
04. 재건축 투자 ① 아는 만큼 더 번다
05. 재건축 투자 ② 수익 계산법
06. 재개발 투자 ① 성공을 위한 전제 조건
07. 재개발 투자 ② 수익 계산법과 분양 자격
08. 지역주택조합, 색안경을 벗고 투자하라
09. 리모델링 투자, 지나친 환상은 금물이다
10. 경매는 과정이 중요하다
• 놓치지 말자 ⑦ 내 집 연금 3종 세트

<별책부록> 돈 버는 아파트 콕콕!
핵심지역 아파트
재건축 아파트
개발 호재 아파트
산업단지 수요 아파트
교육환경이 좋은 아파트
소액 투자가 가능한 소형 아파트
한강 조망 아파트
쾌적성을 갖춘 힐링 아파트

외환위기 때 경제를 살리기 위해 부동산 규제가 풀리면서 2000년 초부터 강남을 중심으로 아파트 가격이 오르기 시작했다. 그러자 부동산 상승의 주범이 된 강남을 잡으려고 규제가 고가의 중대형 아파트에 초점이 맞춰졌다. 그 영향으로 2007년부터 강북, 경기 북부, 인천, 지방 순으로, 그리고 대형에서 소형으로 투자 수요가 이동하게 되었다. 규제의 영향을 상대적으로 덜 받는 지역과 평형으로 투자 수요가 이동하는 풍선효과가 생긴 것이다. 이런 풍선효과를 잘 이용한 투자자들은 정부의 규제대책을 비웃기라도 하듯 높은 투자 수익을 올렸다.
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2012년 서울 아파트 시장의 분위기가 바닥일 때, “아파트 시대는 끝났다”라는 말을 너무 많이 들었다. 또한 그런 분위기에 힘입어 아파트 폭락에 대한 방송과 책이 인기를 끌었다. 그런데 지금 어떠한가?
당시의 주장처럼 아파트 시대가 끝이 났다면 지금쯤 아파트 가격은 폭락해서 잠실주공 5단지 112제곱미터(34평형)가 5, 6억 원 정도 되어야 하는데 2016년 여름 기준으로 13억 원을 넘었다. 만일 당시의 주장을 믿고 아파트를 판 사람들은 지금쯤 이미 날아오른 아파트 가격을 바라보며 땅을 치고 있을 것이다.
아직도 전문가라는 사람들의 무책임한 말만을 아파트 가격의 유일한 기준으로 삼는 사람이 많다. 하지만 아파트 가격은 입주 물량, 부동산 정책 등의 여러 변수에 따라 유기적으로 영향을 받는다.
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조금이라도 어려워지면 꼭 등장하는 부동산에 대한 부정적인 여론에 휘둘려서 아무런 계획과 전략 없이 덜컥 아파트를 팔면 그때부터 더 큰 불안과 고난이 시작된다는 점을 명심해야 한다. 아직도 아파트 시장의 분위기가 좋지 않으면 아파트를 팔고 마음 편하게 살고 싶다는 사람이 많은데 막상 아파트를 팔고 나면 마음이 편해지지 않는다. ‘다시 오르면 어떻게 하지’, ‘지금이라도 다시 사야 하나’라는 막연한 불안감이 항상 뒤따른다. 그러다가 다시 상승장이 되면 막연한 불안감은 극도의 초조감과 긴장 상태가 되면서 결국 또 다른 아파트를 구입하게 된다. 심지어 자신이 팔았던 아파트를 또 구입하는 경우를 여러 번 봤다. 그것도 돈을 더 주고 말이다.
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경기도의 한 아파트를 보러 간 적이 있었다. 로얄층에다 남향이고 4베이의 판상형 구조였으며 무엇보다 눈이 시원해지는 골프장 조망까지 갖추고 있어 ‘이렇게 환상적인 아파트가 또 있을까?’라는 생각이 들 정도였다. 그런데 골프장이 보이지 않는 다른 동의 매매 가격과 비슷했다. 이 정도면 매매 가격이 10% 이상 더 높아야 하는데 이상하다는 생각이 드는 순간, 엄청난 소음이 들렸다. 창밖을 다시 유심히 보니 기차가 바로 앞을 지나가고 있는 것이 아닌가. 너무나 좋은 환상적인 조망권을 가지고 있는데도 소음 때문에 가치가 낮아진 전형적인 경우였다. 결국 조망권은 상대적으로 떨어지지만 단지 중간에 있어 조용한 아파트를 계약했다. 눈에 보이는 화려한 조망권 에 너무 흥분해서 자칫 다른 부분을 놓칠 뻔했던 거래였다.