한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도

지은이의 말_부동산 투자의 꽃, 재개발과 재건축

1부 한 권으로 끝내는 재개발 투자

1장 재개발 투자 전 이것만은 알아두자
혼돈의 부동산시장, 아직도 재개발 기회는 있다
「도시 및 주거환경정비법」 기본 개념 잡기
계약 전 재개발 입주권 분양자격을 확인하라
경우에 따른 조합원 입주권 양도세
[잠깐 부동산 상식] 입주권 vs. 분양권
지역주택조합은 재개발과 다르다
가로주택정비사업 vs. 소규모재건축사업
서울 재개발 구역 정보 알아보기
서울 도심의 새 아파트 공급계획 공공재개발
[잠깐 부동산 상식] 토지거래허가구역 완전 정복

2장 재개발사업 절차 들여다보기
한눈에 보는 재개발사업 진행절차
기본계획 수립부터 정비구역 지정까지
조합설립 추진위원회부터 조합설립까지
재개발사업의 건설계획이 담긴 사업시행계획과 분양신청
관리처분계획인가에서 이전등기까지 마무리
재개발사업에 적용되는 2가지 규제
[잠깐 부동산 상식] 조정대상지역 지정 시 규제
재개발 투자수익 계산하기
재개발 투자 성공 노하우 1 사업추진 속도에 따른 투자전략
재개발 투자 성공 노하우 2 다양한 조사가 필요하다

2부 서울 재개발 투자지도

3장 신흥 부촌 마용성 재개발 속으로
재개발 투자자들의 원픽 용산 한남뉴타운 1
재개발 투자자들의 원픽 용산 한남뉴타운 2
낙후된 구도심의 변신 한강로구역 도시환경정비사업 1
낙후된 구도심의 변신 한강로구역 도시환경정비사업 2
마포의 신흥 부촌 아현뉴타운 1
마포의 신흥 부촌 아현뉴타운 2
신흥 부촌의 핵심축 북아현뉴타운
공업지역에서 고급 주거단지로 성수전략정비구역 1
공업지역에서 고급 주거단지로 성수전략정비구역 2
[잠깐 부동산 상식] 양도세 중과를 피하는 방법

4장 눈여겨봐야 할 서울 알짜 재개발
중구 최고의 투자가치 신당 주택재개발정비사업
강남 유일의 재개발 거여·마천 뉴타운 1
강남 유일의 재개발 거여·마천 뉴타운 2
[잠깐 부동산 상식] 취득세 완벽 정리
동작구의 신흥 주거지 노량진뉴타운 1
동작구의 신흥 주거지 노량진뉴타운 2
대규모 정비사업으로 우뚝 선 흑석뉴타운 1
대규모 정비사업으로 우뚝 선 흑석뉴타운 2
뛰어난 교통 여건의 이문·휘경 뉴타운 1
뛰어난 교통 여건의 이문·휘경 뉴타운 2
서울 서북권의 중심 수색·증산 뉴타운 1
서울 서북권의 중심 수색·증산 뉴타운 2
[잠깐 부동산 상식] 양도세 일시적 2주택 비과세 제대로 알기

만약 30㎡ 미만의 토지를 가진 A가 분양자격을 얻고 싶다면 60㎡ 이상의 토지를 구입해서 90㎡ 이상 요건을 충족하거나 추가로 약간의 토지를 구입해서 30㎡ 이상 요건과 무주택 요건을 갖추면 분양대상자가 될 수 있다. 단, 지목이 도로이고 도로로 사용하는 경우에는 분양자격이 제한된다. 무주택 유지 기간이 정해져 있기 때문에 현재 혹여 주택이 있더라도 그 구역이 사업시행인가 전이라면 사업시행인가 고시 전에 무주택 요건을 갖추어야 한다. 예를 들어 지목이 도로이고 현황이 대지인 토지 32㎡를 가진 C와 지목과 현황이 도로인 토지 91㎡를 소유한 D의 경우를 보자. C의 토지는 90㎡ 미만이나 30㎡가 넘고 지목은 도로이나 현황이 대지이기 때문에 분양자격은 주어진다. 단, 세대원 전원이 사업시행인가 고시일부터 공사완료 고시일까지 무주택이어야 한다.

서울 주택부족 문제가 이 정도 물량이 늘어난다고 해결될 문제는 아니다. 또 2021년 서울시장 보궐선거에서 당선된 오세훈 서울시장이 재건축·재개발 정비사업 규제를 대폭 완화해주겠다고 했고, 2022년 대통령 선거도 있어 정책의 변화는 있을 수 있다. 하지만 지금까지 공공이 주도해서 잘된 경우도 잘 없어서 공공재개발에 큰 기대를 할 필요는 없을 것 같다. 하지만 여러 문제로 제대로 사업이 진행되지 않고 있던 서울 도심 재개발 구역에 공공이 개입해 사업 속도를 높여 예상보다 빨리 질 좋은 새 아파트가 시장에 공급된다면 업그레이드된 재개발 방식으로 자리를 잡을 가능성도 배제할 수는 없다. 공공재개발, 일단 한 번 지켜보도록 하자.

몇 달 전 재개발 구역 내 조합원 물건을 계약하고 잔금까지 마무리한 고객으로부터 재당첨 제한 대상이 될지 모른다는 연락이 왔다. 조합원 분양권이 인정되지 않으면 현금청산이 되는데, 그렇게 되면 어림짐작으로도 1억~2억 원 이상의 큰 금전 손실이 발생하는 심각한 상황이었다. 당연히 그 고객은 새파랗게 질렸고 필자도 당황하기는 마찬가지였다. 투기과열지구 내 정비사업(재건축?재개발 등) 일반분양을 받은 경우 5년간 다른 정비사업의 일반분양 당첨을 받을 수 없다는 규정이 있었는데, 2017년 부동산시장이 과열되자 8?2대책을 통해 더 강화되었다. 투기과열지구 내 정비사업 일반분양뿐만 아니라 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자까지도 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원의 재당첨을 제한한다.