공급자의 시선

프롤로그

CHAPTER 01 공급자라는 존재와 현실
기사에 나왔는데요?
: 부동산 시장에서는 많은 사람들이 “남들이 사니까 나도 사야지.” 하는 심리로 움직인다. 이러한 집단적 행동은 결국 ‘더 큰 바보 이론’에 빠지게 만든다.
오른다고 말해야 하는 사람들
: 대부분의 사람들은 과거와 현재를 통해 미래를 예측하려는 경향이 있다. 오늘의 추세가 내일도 계속될 것이라고 믿는 이른바 ‘모멘텀 편향’이다.
비싼 아파트를 사줄 매수자의 수입이 오르지 않았다
: 시세 차익을 실현하기 위해서는 결국 누군가가 더 높은 가격에 그 아파트를 사주어야 한다. 이는 내가 원하는 것보다 타자가 무엇을 욕망하는지를 고려하게 만들며, 결국 다른 사람의 욕망을 따라가는 ‘욕망의 무한 연쇄 현상’으로 이어진다.
대출 환경의 변화, 예전 같은 투자가 불가능해졌다
: “더 이상 무작정 빚내서 투자할 수 없다.” 대한민국의 부동산 시장이 완전히 달라졌다. 과거처럼 적은 자본으로 쉽게 투자할 수 있는 시대는 끝났다. 달라진 대출 환경에서 새로운 전략이 필요한 때다.
하락기(조정기)에는 호재에도 시장이 움직이지 않는다
: 과거처럼 호재 하나에 즉각적으로 움직이던 시장은 이제 끝났다. 복잡한 경제 상황과 소비자 심리의 변화가 부동산 시장에 어떤 영향을 미치고 있을까?

CHAPTER 02 공급자의 함정
통계의 함정
: 숫자로 된 통계는 정확할 것 같지만 그 속에는 인간의 마음과 행동이 들어있다는 것을 알아둘 필요가 있다.
경쟁률과 완판 분양의 함정
: ‘완판’이라는 말에 현혹되지 말자. ‘완판’의 매력과 ‘희소성’의 유혹 뒤에는 언제나 감춰진 계산서가 있다.
아파트값 우상향론의 함정
: 불패의 신화가 영원할까? 무조건적인 상승에 대한 믿음은 이제 위험한 착각이 될 수 있다.
정부는 집값 하락을 원하지 않는다
: 집값이 떨어진다고 반길 일은 아니다. 정부는 부동산의 붕괴를 막기 위해 언제든 움직일 준비가 되어있다.
오피스텔, 생활형 숙박시설 투자의 민낯
: 한때 아파트 대체 투자처로 주목받던 오피스텔, 생숙, 지산 등 수익형 부동산 그 황금기의 끝이 다가오고 있다.
선분양제가 감추고 있는 것들
: 눈에 보이지 않는 집을 계약할 때, 그 뒤에 따라오는 위험은 누가 책임지는가? 과연 무엇을 믿을 수 있는가?
지역주택조합은 원수에게 권한다?
: 평생의 집이 악몽이 될 수도 있다면? 보장된 것은 없다. 집이 아닌 약속에 돈을 걸 때는 더더욱.

CHAPTER 03 투자자가 알아야 하는 진실
집값이 하락세라면 얼마나 버틸 수 있을까?
: 당신은 집값 하락세를 견딜 수 있는 준비가 되어있는가? 자산의 실제 가치를 시험할 시간이 다가오고 있다.
공급 부족은 아파트값 폭등을 가져온다?
: 아파트 공급만 늘리면 집값이 잡힌다고? 심리는 그리 간단하지 않다. 매도도 공급이다. 공급의 정의를 다시 생각해 보라!
전세가가 아파트값을 밀어 올린다?
: 전세가가 오르면 아파트값도 오른다! 오랫동안 이어온 통념이지만, 자세히 살펴보면 복잡한 사정이 숨어 있다.
규제가 풀리면 아파트값은 오르나?
: 시장의 운명은 규제 하나로 결정되지 않는다. 경제 상황, 수요와 공급, 정부 정책 등 모든 변수가 움직인다. 규제 완화의 효과는 그 너머 시장의 논리와 얽혀있다.
금리가 떨어지면 부동산은 무조건 오른다?
: 금리가 낮아져도 집값은 고요할 수 있다. 집값은 금리의 영향을 받지만 경기 심리의 영향을 더 크게 받기 때문이다.
시장은 항상 상승 요인과 하락 요인을 가지고 있다
: 오를까? 내릴까? 부동산은 상승과 하락의 게임이다. 단순한 예상에 머물지 않는다. 상승과 하락은 함께 작용하며, 균형을 아는 자만이 성공을 거머쥔다.
다주택자가 아닌 실수요자가 집을 사면 폭등한다?
: 단순히 실수요자가 이끈다는 믿음은 위험하다. 집값을 움직이는 더 큰 배경을 보라. 시장의 숨겨진 원인을 탐구하라.
재건축은 공짜로 새집을 주는 게 아니다
: 모든 재건축이 황금 열쇠를 보장하지 않는다. 과거의 달콤함이 오늘의 성공을 약속하지 않듯, 재건축의 길도 변수가 가득하다.
재개발을 하면 살기 좋아질까?
: 재개발, 새 도시의 꿈인가, 낡은 터전의 희생인가? 재개발은 때로는 희망의 이름, 때로는 삶의 갈림길이다.
현재 시장에 참여해야 한다는 강박이 나를 망가뜨린다
: 투자는 경주가 아니라 기다리는 게임이다. 놓칠 것에 대한 두려움은 얻는 것보다 더 많은 것을 잃게 만들 수 있다. 다시없을 기회인 듯 보이는 순간에도 현명한 투자자는 기회가 다시 찾아올 것을 알고 있다.
상가 분양은 지옥이다?
: 상가는 꿈꾸기엔 달콤하고, 현실에선 매섭다. 분양 사무소의 말보다 공실의 진실을 두려워하라.
부의 대이전 시대가 열린다
: 역사상 ‘부의 이전’이 가장 많은 시기가 도래했다. 기회와 위험을 동시에 품고 있는 부의 대물림. 새로운 출발선에 서려면 현명한 전략이 필요하다.
인구 변화는 의미 없다?
: 인구는 부동산의 그림자, 수요 없는 집은 지켜질 수 없다. 가구수 증가에 속지 마라. 인구 감소는 장기적인 그림을 좌우한다.

에필로그

부동산 관련 기사들은 언제나 자극적입니다. 「서울 아파트값 상승, 이 지역이 뜬다」와 같은 선정적인 제목은 사람들의 관심을 끌기에 충분합니다. 클릭을 유도하기 위해 이렇게 제목을 내세우고 있지만, 실제 내용을 뜯어보면 상업적 목적이 깔린 경우가 많습니다.
그중에서도 가장 주목할 만한 것은 이른바 ‘광고성 기사’입니다. 광고성 기사란 한마디로 ‘기사인 척하는 광고’로, 건설사나 부동산 개발업체가 언론사에 돈을 주고 발행하는 기사입니다. 표면적으로는 기사처럼 보이지만, 그 내용은 특정 지역에 수요자의 관심을 향하게 하거나 해당 지역의 주거용 혹은 상업용 부동산을 홍보하기 위한 것입니다. 이런 기사들은 매우 교묘하게 작성됩니다. 사람들이 객관적인 뉴스를 읽고 있다고 착각하게 만듭니다.
_1장 ‘공급자란 존재와 현실’ 중에서

신문에서는 「전세 대란 또 오나, 52주째 전셋값 상승」이라는 기사가 나올 수 있습니다. 하지만 전세가격이 단기간에 크게 하락했다가 다시 소폭 상승한 것일 수 있습니다. 이러한 보도는 실제 시장을 왜곡할 수 있으며, 집주인들이 전셋값을 올리는 데 영향을 줄 수 있습니다.
전세가격지수(한국부동산원)를 ‘2021년 6월=100’으로 볼 때, 2023년 3월 지수는 88.8이었습니다. 이것은 2021년보다 2023년의 전세가격이 낮다는 의미입니다. 아파트 전세가격지수란 어느 한 시점의 아파트 평균 전세가를 기준으로 삼고, 그 이후의 전세가가 기준보다 높으면 상승, 낮으면 하락한 정도를 백분율로 나타낸 값입니다. 즉, 최근 전세가가 상승했다 하더라도 2021년 수준보다는 낮은 겁니다. 그러나 일부 언론은 ‘전셋값 폭등, 매매시장까지 흔들’이라는 식으로 보도합니다. 문제는 이러한 보도가 실제 시장에 영향을 준다는 것입니다. 언론이 ‘송파구 전셋값, 지난달 다시 3,000만 원 상승’이라고 보도하면, 오늘 송파구에서 전세를 내놓은 집주인은 자연스럽게 전셋값을 더 올리게 됩니다.
_2장 ‘공급자의 함정’ 중에서