큰 돈 없이 부자되는 NPL 투자

프롤로그 |
서문 | 인생 100세 시대, NPL에 대해 알아보자!

Part 01 | NPL 투자로 더 많은 기회를 만들어 낼 수 있다
1 NPL 투자의 이해
썩은 사과가 더 맛있다 | NPL은 어떻게 태어났을까? | 변화하는 NPL 시장 | NPL은 수시로 꽃을 피우고 열매를 맺는다 | NPL 투자의 10가지 매력

2 NPL 정말 안전한 것일까?
NPL로 세 마리 토끼를 잡다 | 손실금이 있어도 수익이 난다 | 낙찰이 안 돼도 수익이 난다 | NPL 투자자에게 경쟁 상대는 없다 | 더 안전하게 더 저렴하게 투자한다 | NPL 투자의 함정

3 개정 대부업법의 이해
대부업법, 어떻게 개정되었나 | 개정 대부업법의 핵심은 이것 | 알고 보면 어렵지 않은 대부업법인설립

Part 02 | NPL 투자 제대로 이해하기
1 NPL 투자, 먼저 수익구조에 눈뜨자
NPL 한 번 거른 물건을 사다 | 일반경매와 NPL의 수익 비교해보기 | 배당투자와 경매투자의 차이 | NPL의 다양한 매입방식

2 NPL 매입 요령, 공부해야 성공한다
NPL 유통구조를 파악하라 | 개인이 NPL을 매입하려면? | NPL의 다양한 매입방법을 알자 | 한눈에 배우는 NPL 매각하는 법

3 NPL 매입방식의 이해
서류상 안정성이 확보되는 론세일 방식 | 대위변제 투자법, 실익을 계산하여 진행하자 | 리스크가 적은 채무인수방식 | 계약 후 위험부담이 이전되는 PREO 방식

Part 03 | NPL 실전 노하우
1 NPL 매입 전 체크리스트
NPL 매입 전 점검사항과 현장조사의 중요성 | NPL 매입은 타이밍이 중요하다 | NPL 매각 금융기관 접근 매뉴얼

2 매입 물건보고서 이해하기
물건보고서란 무엇일까? | 근저당 채권 매입 준비하기 | 낙찰예상가 물건보고서 파악하기 | 물건보고서 하자 이의신청

3 예상배당표 보는 안목 키우기
예상배당표 작성하기 | 예상배당표를 볼 수 있게 되면 투자를 시작하라 | 수익과 직결되는 예상배당표 작성하기 | 대출비율은 어떻게 적용할까?

4 권리분석 사례 살펴보기
등기부등본과 매각 물건명세서 확인하기 | 등기부상 권리 중 인수되는 권리 | 등기부등본 말소기준분석하기 | 권리분석에서 실수하면 방어입찰에 참여한다 | 권리분석 실패사례

Part 04 | NPL 투자 초보자를 위한 고수익 투자전략
1 NPL 저렴하게 매입하는 방법
부실채권 저렴하게 매입하기 | 경매 진행 중인 예정물건 NPL로 매입하기

2 NPL 배당으로 성공하기
부실채권 매입의 대표투자방법 론세일 | 원하는 물건으로 고수익 내는 채무인수 투자법 | 배당방식과 유입취득방식, 어떻게 선택할까? | NPL 배당투자 과정 알아보기 | NPL 매입가격 원가 분석하기 | 부실채권의 또 다른 고수익방법, 할인가 활용전략

3 수익률 최고로 올리기
손실을 최소화하는 대위변제 활용하기 | 질권대출과 채권상계로 두 마리 토끼를 잡아라 | 특수물건 NPL 매입으로 고수익 올리기 | NPL 특수물건을 알아야 하는 이유

4 NPL 질권대출 이해하기
NPL 질권대출 활용하기 | NPL 질권대출의 자격요건 알아보기 | 경락잔금의 대출한도는 얼마일까? | 대출을 일으키지 못해 날아간 계약금 | 대출, 아는 만큼 돈이 보인다 | LTV·DTI 익숙한데 무슨 뜻이지? DSR은 또 뭐야 ?

Part 05 | NPL 고수들의 성공 비법
1 NPL 이렇게 하면 성공한다
NPL로 수익내는 투자자는 따로 있다 | 수익이 발생했지만 세금이 없다? | NPL 경매 공동투자와 세금절세 전략 | 선순위 대항력 NPL 저렴하게 매입하기 | 채권자 지위에서 자진변제를 유도하라 | 경매기일 연장으로 고수익 올린다 | 미래 NPL의 전망

2 개정 대부업법에 의한 개미투자자 투자사례
안전한 채권으로 만드는 론세일 계약 | 자산관리사 수익률 분석하기 | NPL 매각금융기관 회계처리를 알면 돈이 보인다 | 연체채무자는 경매와 NPL 매각, 어느 쪽이 유리할까? | NPL 투자 함정 피해가기

에필로그 | 부실채권 용어정리 | 기타 NPL 용어

NPL은 말 그대로 금융기관이 개인 가계자금과 법인 및 개인 사업자 등에 부동산을 담보로 대출을 지원하였으나 채무자가 이를 제때 갚지 않아서 채권 추심을 통해 강제 회수해야 하는 상황에 이른 채권이다. 부동산 등을 담보로 발생한 채권을 담보부 NPL이라 하고, 신용대출 등 무담보로 발생한 채권을 무담보 NPL이라 한다. 무담보 NPL은 신용대출을 비롯해 카드할부 채권, 개인회생 채권, 정수기 렌탈 채권, 자동차 리스 채권까지 다양하다.
NPL은 몇 십만 원대 통신요금 채권에서부터 수십억 원짜리 부동산 담보부 부실채권까지 그 금액과 내용이 무척 다양한데, 흔히 이를 썩은 사과에 비유하곤 한다. 하지만 개인 투자자에게 NPL이란 은행에서 담보로 취득한 부동산을 할인받아 싸게 사올 수 있는 재테크 수단이다.

NPL을 매입하는 대출채권의 양수인은 권리행사를 위해 양도인에게 채권서류철 원본을 건네받아 보관해야 한다. 근저당권 매입 시 대출약관에 공정거래법 위반 계약이나 근저당권설정 대출약정거래에 하자가 있으면, 설정계약의 원인무효 등으로 양수인은 담보권을 상실한 무담보채권을 보유하게 되어 손해를 입을 수 있다. 간혹 채무자의 대출에 원인무효가 발생하는 경우가 있으므로 매수 전에 대출서류 진위 여부와 적정성 여부 등을 반드시 점검할 필요가 있다. - 본문 118쪽

부실채권은 권리분석과 임장활동을 통해 부동산 물건에 대한 수익 가능 여부 등 가치판단을 잘 할 때 고수익을 실현할 수 있다. 그런데 앞으로도 금융기관에서는 새 회계기준29에 따라 자산건전성비율을 맞춰야 하고, 경기침체가 지속될 거란 전망으로 부실채권을 꾸준히 정리할 것으로 추측되는데 이와 같은 상황이라면 NPL 물건이 증가할 수밖에 없다.
부실채권을 금융기관으로부터 저렴하게 매입하려면 채권매각 담당자와 친분을 쌓아두면 도움이 된다. 실제로 필자가 근무하는 금융기관에서도 자주 찾아오는 AMC 직원들은 많은 정보를 얻어간다. - 본문 157쪽