돈 되는 부동산 법률여행

머리말

제01부 부동산여행 떠나기 전 준비운동
Chapter 01 부동산 공부(公簿) 분석하기
숲을 보고 나무를 본다
부동산 공부(公簿) 분석하기
권리관계를 나타내는 등기부등본
사실관계를 나타내는 대장
도면으로 표시된 지적공부인 지적도
4대 문서의 결정판인 토지이용계획확인서
4대 문서의 실전 적용하기
Chapter 02 토지의 기초 - 지목
28개 지목의 종류
지목의 실전 응용
분필ㆍ합필로 땅의 몸값을 올려라
Chapter 03 건축법상 꼭 알아야 할 몇 가지
건축법상 건축물의 종류
주택의 개념 정확히 이해하기
근린생활시설의 개념 정확히 이해하기
건축물의 용도변경으로 이용가치 높이기
건축물의 규모 산정하기
도로와 진입로는 노른자와 같다
접도구역과 완충녹지도 알아야

제02부 국토계획은 국토의 미래상
Chapter 01 국토계획을 모르고는 부동산 투자를 하지 말라
국토계획의 체계
국토계획의 분류
국토계획 확인하러 가기
Chapter 02 제4차 국토종합계획 수정계획(2006∼2020)
국토계획의 여건과 전망
계획의 기본방향
전략별 추진계획
Chapter 03 도시기본계획은 도시의 미래상

제03부 도시관리계획 파헤치기
Chapter 01 도시관리계획의 이해
도시관리계획이란
지역지구제(Zoning)란
Chapter 02 토지의 팔자를 결정하는 용도지역
용도지역이야말로 토지의 가치를 결정하는 기본
건폐율과 용적률
용도지역의 분류
용도지역별 건폐율과 용적률
건폐율과 용적률의 특례규정
용도지역 안에서의 건축제한
다른 법률에 따라 지정된 지역의 용도지역 의제
둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지의 규정을 잘 알아야
Chapter 03 2차적 규제수단 용도지구
용도지구는 용도지역의 보완수단
주요 용도지구에서의 건축제한
Chapter 04 용도구역은 강력한 규제지역
용도구역의 종류
용도구역은 가급적 피하라

제04부 도시계획사업과 지구단위계획
Chapter 01 도시계획시설사업(도시계획사업 ①)
도시기반시설 설치를 위한 도시계획시설사업
도시계획시설부지에서의 개발행위
장기 미집행 도시계획시설부지는 매수청구권을 행사해야
도시계획시설결정의 실효고시
기반시설부담구역
Chapter 02 도시개발사업(도시계획사업 ②)
국토개발의 체계
봇물 터지는 도시개발사업
도시개발구역의 지정대상은 개발가능지역
도시개발구역의 시행절차 및 방식
환지방식에 의한 도시개발사업시행
Chapter 03 도시정비사업(도시계획사업 ③)
정비사업의 유형
슬럼화지구를 확 바꾸는 주거환경개선사업
재테크의 수단인 주택재개발사업
평형을 늘리는 묘미가 있는 주택재건축사업
틈새시장으로 부각된 도시환경정비사업
새로운 복합정비사업인 도시재정비촉진사업
Chapter 04 지구단위계획과 지구단위계획구역
도시개발을 위한 상세계획인 지구단위계획
개발의 전제가 되는 지구단위계획구역

제05부 개발행위허가 및 연접개발제한
Chapter 01 개발행위허가
개발행위허가의 대상
개발행위허가를 받지 않아도 되는 행위
개발행위허가의 절차
개발행위허가의 기준
개발행위허가제한과 건축허가제한
Chapter 02 연접개발제한은 토지 투자의 핵심
개발행위허가의 규모
토지투자의 복병인 연접개발제한

제06부 토지거래허가구역의 완전 해부
Chapter 01 토지거래허가구역
토지거래허가제란
토지거래허가구역의 지정
Chapter 02 토지거래계약의 허가
토지거래계약 허가대상
토지거래계약 허가대상이 아닌 경우
토지거래계약 허가를 받지 않아도 되는 경우
토지거래계약 허가대상면적
토지거래계약 허가기준
토지이용 목적 부적합으로 토지거래계약 허가를
받을 수 없는 경우
불허가처분에 대한 이의신청
Chapter 03 토지의 이용의무
토지이용의무기간
토지이용의무 불이행시 이행강제금
토파라치제도의 도입

부록
부록 1 : 용도지역 안에서 건축할 수 있는 건축물
부록 2 : 개발행위허가운영지침
부록 3 : 기반시설연동제운영지침
부록 4 : 제1종지구단위계획수립지침
부록 5 : 제2종지구단위계획수립지침
부록 6 : 토지거래업무처리규정

부동산 투자의 요체는 ‘개발가능성’과 ‘미래가치’의 두 가지로 압축할 수 있습니다.
따라서 성공적인 부동산 투자를 위해서는 첫째, 국토개발과 관련된 각종 계획을 철저히 검토할 필요가 있습니다. 이러한 각종 개발계획을 이해하면 ‘개발가능성’과 ‘미래가치’를 충분히 감지할 수 있게 됩니다. 또한 계획의 분석을 통하여 고수익을 얻을 수 있는 ‘길목을 지키는 투자’가 가능하게 됩니다.
둘째, 법규 속에 길이 있음을 알아야 합니다. 이제는 과거와 같은 ‘묻지마 투자’는 결코 통할 수가 없습니다. 부동산 투자와 관련된 많은 규제들을 제대로 이해하지 못하고 섣부른 투자를 하게 되면 반드시 실패할 수밖에 없습니다.
다만, 부동산 관련법규가 워낙 방대하고 어렵다보니 일반인들이 쉽게 이해하고 접근하기가 어려운 것도 사실입니다.
셋째, 땅은 현재 보이는 형상만 갖고 판단해서는 절대 안되고 그 땅의 미래를 그릴 줄 알아야만 투자에서 성공할 수 있습니다. 즉 부동산 투자에서 성공하는 지름길은 미래가치가 높은 저평가된 부동산을 사는데서 출발합니다. 보기에는 별 볼일 없어 보이는 땅도 미래가치를 읽을 줄만 안다면 지목변경을 통하여 땅의 가치를 높일 수 있습니다. 많은 사람들이 투자하는 농지나 임야에 대한 투자는 미래 개발가능성을 보고 투자하거나 ‘대ㆍ공장용지ㆍ창고용지ㆍ주유소용지’ 등은 대지화 가능성을 보고 투자해야 합니다.

특히 주목해야 하는 사실은 향후 2020년까지 ‘도시적 용지’로 전 국토면적의 3%에 해당하는 약 3,000㎢가 추가 소요될 전망입니다. 이는 여의도 크기의 무려 350배 이상에 달하는 엄청난 면적입니다. 따라서 향후 도시적 용지로 지정될 만한 지역의 농지나 임야에 투자하면 성공가능성이 매우 높을 것으로 예상됩니다.
또한 이명박 정부의 역점 개발계획인 ‘4대축 초광역권 개발계획’(서해안골드벨트ㆍ동해안블루벨트ㆍ남해안선벨트ㆍ남북교류접경벨트)은 수도권에 편중된 국토구조를 탈피하기 위한 획기적인 개발계획으로, 수도권에 버금가는 국토의 신성장축으로 개발ㆍ육성될 것으로 예상되어 향후 부동산시장을 선도하는 재료가 될 것으로 예상됩니다.

그러나 ‘개발가능성’과 ‘미래가치’가 높을 것으로 예상되는 땅에 투자하고 싶어도 각종 규제로 인하여 브레이크가 걸리는 경우가 많습니다. 토지투자의 노하우는 오랜 경험뿐만 아니라 무엇보다도 각종 개발계획과 부동산 관련법규의 철저한 분석을 통해서만 가능하게 됩니다. 부동산에는 어지러울 정도로 많은 규제가 있는데 이러한 규제를 제대로 이해하기만 하면 돈 되는 부동산을 찾는 것은 그다지 어렵지 않을 것입니다.

부동산 투자를 하고 싶어하는 많은 독자들이 나름대로 부동산 관련 책들을 섭렵해 보겠지만 문제는 단편적이고 수박겉핥기식 지식에 그치다 보니 정작 부동산 투자를 하려 해도 어떤 것이 돈 되는 부동산인지 헷갈리는 경우가 많습니다.
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돈 되는 부동산(토지) 찾기!

1단계 : 투자목적 및 투자가능자금 점검하기
2단계 : 투자목적에 부합하는 관심지역 선정
3단계 : 관심지역과 관련된 각종 계획 검토하기
4단계 : 관심지역과 관련된 정보찾기(인터넷 서핑)
5단계 : 관심지역 후보 최종 선정하기
6단계 : 해당 관심지역 토지이용계획확인서 확인하기
7단계 : 공법상 규제 확인하기
8단계 : 해당 관심지역 현지조사하기(지적도 확인)
9단계 : 공인중개사나 컨설팅 의뢰를 통하여 최종 확인하기
10단계 : 매수(지적도ㆍ토지대장ㆍ등기부등본 등 최종 확인하기)