초보자를 위한 부동산경매 권리분석

PART 1 이 다섯 가지만은 꼭 확인하고 권리분석 시작하자
1. 경매부동산에 설정된 권리 15
2. 경매사건의 법원기록과 문건접수 내역 25
3. 경매부동산의 표시사항과 지적공부 33
4. 경매부동산의 점유자 37
5. 전기, 가스사용료 등 관리비 체납 43

PART 2 경매 취하와 취소 가능성이 많은 물건
1. 부채 총액이 적은 물건 47
2. 경매신청자에게 배당할 것이 없는 물건 49

PART 3 경매투자 권리분석의 핵심, 등기부 등본의 권리분석
1. 권리분석의 기준! 말소기준권리 찾는 방법 55
2. 경매로 인한 매각으로 말소되는 권리와 인수되는 권리 58
3. 등기부 등본의 권리분석 압축 트레이닝 61

PART 4 경매는 임차인이다! 임차인에 대한 권리분석
1. 임차인에 대한 권리분석 순서 81
2. 대항력 있는 임차인 85
3. 확정일자 임차인 89
4. 소액보증금 임차인 95
5. 상가건물 임차인 100
6. 경매비용과 임차인의 배당순위 103

PART 5 특수주소변경 임차인의 권리분석
1. 특수주소변경 임차인의 권리분석 111

PART 6 선순위 임차인의 권리분석
1. 선순위 가장임차인 찾는 방법과 입증 방법 125
2. 배당요구한 선순위 가장임차인 134
3. 채무자가 선순위 가장임차인 140
4. 소유자가 집을 팔고 세입자로서 거주하는 임차인 146

PART 7 꽁꽁 묶인 선순위 가처분의 권리분석
1. 경매로 말소되는 선순위 가처분 153
2. 위험한 후순위 가처분 165
3. 가처분의 취소와 선순위 가처분 있을 때 권리분석 방법 170

PART 8 실제 사건으로 토지별도등기 있음 정복하기
1. 옥의 티 토지별도등기 있음이 등기되는 경우 181
2. 임의경매로 인한 매각으로 토지별도등기가 말소된 경우 185
3. 토지근저당권자의 배당요구로 토지별도등기가 말소된 경우 197
4. 강제경매로 인한 매각으로 토지별도등기가 말소된 경우 210
5. 토지별도등기가 말소되지 않는 경우 221

PART 9 실제 사건으로 대지권미등기 정복하기
1. 대지권미등기가 나타나는 경우 235
2. 대지사용권이 있는 대지권미등기 경매물건 238
3. 대지사용권이 없는 대지권미등기 경매물건 256
4. 대지권등기 하는 방법 259

PART 10 임차인의 유형별 대항력분석과 배당분석
1. 확정일자도 받지 않고 배당요구도 하지 않은 선순위 임차인 269
2. 전입신고를 하고 배당요구를 하지 않은 임차인 272
3. 확정일자를 받지 않고 배당요구를 한 선순위 소액임차인 274
4. 확정일자를 받고 배당요구를 한 선순위 소액임차인 276
5. 주택의 입주?전입신고?확정일자?저당권설정일이 모두 같은 날인 임차인 278
6. 주택의 입주?전입신고를 갖춘 다음날에 확정일자?저당권 설정일이 동일한 날에 이루어진 임차인 281
7. 주택의 입주?전입신고일 이전에 확정일자를 받은 임차인 284
8. 확정일자가 가압류보다 늦은 임차인 287
9. 매각기일 이전에 주민등록을 다른 곳으로 이전하면서 임차권 등기를 하고 강제경매를 신청한 임차인 290
10. 경매개시결정등기 후 전입한 임차인 293
11. 전세금을 올려 주고 재계약을 하면서 확정일자를 받은 임차인296
12. 소액임차인과 확정일자임차인 그리고 주민등록 전입신고만 한 임차인 298
13. 선순위 저당권 배당 후 소액임차인이 되는 임차인 301
14. 가압류가 설정된 날에 확정일자를 받은 임차인 304
15. 최우선변제 소액보증금 한도를 다 받지 못하는 임차인 306
16. 분양계약자인 소유자 앞으로 소유권이전등기가 나지 않은 상태에서 전입한 임차인 309

PART 11 투자자 울리는 위험한 임차인의 권리분석
1. 은밀하고 위험한 경매함정의 임차인 313
2. 세대합가 임차인 319
3. 권리변동 임차인 321
4. 시점 차이 임차인 325
5. 블랙홀 외국인 임차인 327

PART 12 입찰 보증금 날리는 토지경매의 함정
1. 토지경매와 농지취득자격증명원 발급받는 방법 333
2. 입찰 보증금 날리는 토지경매의 함정 339

PART 13 법정지상권 성립 여지 있음 급소 공략하는 권리분석
1. 법정지상권 성립 여지 있음의 급소 찾기 343
2. 법정지상권 성립 여지 있음 급소 공략하는 물건조사방법 366
3. 실제 사건으로 실력 다지기 - 무허가?미등기 건물 375
4. 실제 사건으로 실력 다지기 - 등기 건물 380
5. 실제 사건으로 실력 다지기 - 신축 중이던 건물 383

PART 14 초보자가 속고 있는 유치권신고 있음의 권리분석
1. 초보자가 모르는 유치권신고 있음의 숨겨진 진실 395
2. 유치권신고 있음의 숨겨진 진실을 찾아내는 체크리스트 407
3. 유치권신고 있음 푸는 방법 425

PART 15 지분경매로 고수익 올리는 방법
1. 지분경매와 공유자우선매수청구권 445
2. 지분경매로 고수익 올리는 방법 447

[머리말]

이 책은 부동산경매 권리분석에 관한 책이다. 처음 경매를 시작할 때인 1990년 후반에는 경매에 관한 책이 그리 많지 않아 많은 어려움을 겪었다. 경매에 관한 책이 있었지만 지나치게 이론 중심이어서 실질적으로 많은 도움을 주지 못했고, 경매를 배울 곳도 흔하지 않았다. 그래서 경매투자에 있어서 실질적인 도움을 주는 책이 필요하다고 생각하였다. 이러한 틈을 메워야겠다는 생각으로 경매컨설팅 경험을 바탕으로 2003년 처음 부동산경매스킬을 출판하였다. 그 뒤 “토지별도등기 대지권미등기 완전정복” “경매의 임차인” “경매야 땅 보러 가자” “위험한 특수물건 누가 입찰하는가” 등 경매물건의 권리분석에 관한 내용을 보완하면서 책을 내기에 이르렀다. “부동산경매 권리분석”은 그동안의 책을 수정 보완하여 한 권으로 만든 책이다.
이 책은 경매물건의 조사방법에서부터 경매부동산 등기부 등본의 권리분석과 경매물건의 임차인에 대한 권리분석 방법에 대하여 설명하였다. 경매부동산에 세 들어 사는 임차인에 대하여 유형별로 분류하여 대항력 여부와 배당분석을 설명하였다. 경매물건에 세 들어 있는 임차인에 대한 권리분석을 완전 정복한다면 경매함정을 피 할 수 있을 뿐만 아니라 진흙 속의 진주를 캘 수 있는 기술을 습득할 수 있으리라 본다. 선순위 가장임차인 찾는 방법과 입증 방법, 선순위 가처분이 있는 물건을 낙찰받은 다음 가처분을 취소하여 등기부 등본에서 가처분을 말소하는 방법, 경매로 인한 매각으로 말소되는 토지별등기 있음과 대지권미등기 경매물건이 낙찰 후 대지권등기가 되는 실제 사례를 제시하였고, 법정지상권 성립 여지 있는 물건의 조사 시 체크 포인트와 조사 방법, 유치권신고 물건의 조사 시 체크 포인트와 푸는 방법 등에 대하여 설명하였다.
경매를 공부하는 궁극적인 목표는 좋은 물건을 보다 저렴하게 구입하는데 있다. “뭐 좋은 것 없을까? 싸고 좋은 것을 저렴하게 구입할거야…” 하며 부푼 가슴을 안고 경매공부를 시작하지만 싸고 좋은 물건을 경매초보자가 낙찰받는 일은 흔하지 않다. 몇 차례 주인을 찾지 못해 여러 번 유찰된 시세의 반값 정도인 경매물건은 대항력 있는 임차인이 있는 물건, 선순위 가처분이 있다거나, 토지별도등기 있음, 대지권미등기, 법정지상권 성립 여지 있는 물건, 유치권신고 등으로 복합적으로 꼬여있다.
이 책은 경매사건 속의 숨겨진 권리를 찾아 분석하는 방법을 알려준다. 이 책을 통하여 내공을 쌓으면 경매초보자도 실전 경매에서 충분히 활용할 수 있으리라 본다.