앞으로 3년, 경매가 답이다

머리말 앞으로 3년이 경매투자의 황금기다

Part 1 지금 돈 버는 기회는 경매에 있다
01 경기불황의 시대, 경매가 답이다
02 경매투자, '수익률'에 목숨 걸어라
03 리스크를 줄이려면 경매전문가를 찾아라
04 경매고수가 되려면 정보지를 활용하라

Part 2 부동산 경매, 아는 만큼 성공한다
01 대법원 법원경매정보가 투자의 지름길이다
02 감정평가액의 산정시점이 투자기회를 결정한다
03 입찰절차를 완벽하게 이해하라
04 강제경매와 임의경매를 구별하라
05 인수되는 권리와 말소되는 권리만 알아도 반은 성공이다
06 권리분석의 첫걸음, 등기부 분석부터 시작하라
07 고수들만 아는 권리분석 요령
08 보증보험제도도 독이 될 때가 있다

Part 3 권리분석에 꼭 필요한 기본 지식
01 권리분석은 등기부의 특징과 기재순서가 기본이다
02 물권과 채권을 구별하라
03 물권과 채권의 우선순위를 알면 권리분석이 보인다
04 근저당권이 등기된 시점이 기준이다
05 근저당권이 많을수록 권리분석은 간단하다
06 저당권도 근저당권과 큰 차이가 없다
07 전세권과 임대차의 차이를 파악하라
08 선순위 전세권은 말소되지 않는다
09 배당절차와 순위를 알아야 진정한 고수다

Part 4 실전에 바로 써먹는 권리분석
01 법정지상권은 등기부만으로 알 수 없다
02 경매개시결정도 하나의 기준점이다
03 예고등기, 위험 속에 수익이 있다
04 가등기는 근저당권을 기준으로 분석하라
05 말소되지 않는 가압류도 있다
06 가처분의 숨어 있는 함정을 피하라
07 유치권 해결로 고수익을 노려라
08 치밀하지 못하면 대위변제로 큰코다친다
09 대위변제에 대처하는 방법
10 환매등기는 항상 인수되지 않는다
11 토지별도등기가 있는 물건은 이렇게 해결하라
12 공장저당권도 저당권과 차이가 없다
13 인도명령과 명도소송을 알아야 협상이 가능하다
14 소유권이전은 나 홀로 할 수 있다

Part 5 주택과 상가의 권리분석 요령
01 주택경매는 임차인 분석이 최우선이다
02 법인은 임차인으로서 보호받지 못한다
03 주거용이어야 주택임대차보호를 받는다
04 주택 인도와 전입신고를 갖춰야 대항력이 생긴다
05 확정일자를 받아야 우선변제권이 있다
06 소액임차인은 가장 먼저 변제 받는다
07 임대차계약기간은 법률규정으로 보장된다
08 보이지 않는 세대합가를 세심하게 분석하라
09 등기된 임차권을 주의하라
10 상가건물임대차보호법은 주택임대차보호법과 일맥상통한다
11 상가임대차보호를 받으려면 도면을 첨부하라

Part 6 부동산 종류에 따라 돈 되는 투자법은 따로 있다
01 거주자에 따라 아파트 경매 전략은 달라진다
02 단독주택은 용도변경으로 수익을 극대화하라
03 다세대와 연립주택 투자는 틈새를 노려라
04 건폐율과 용적률 검토를 가장 먼저 하라
05 농지는 농지전용 허가여부가 관건이다
06 임야 경매의 핵심은 분묘에 있다
07 오피스텔은 시세차이보다 임대수익을 누려라
08 상가투자는 경쟁력 있는 업종 선택이 중요하다

Part 7 특수물건 분석으로 최고의 수익률을 얻는 투자법
01 법정지상권이 인정되는 건물공략 기술
02 가장임차인 문제는 은행과 협상하라
03 ‘제시외 건물’이라도 해결책이 있다
04 토지나 정착물은 유치권 대상이 아님을 기억하라
05 주민등록이 직권말소된 경우 대처방법
06 예고등기를 잘 이용하면 ‘월척’을 낚을 수 있다
07 등기부와 실제면적이 다르면 매수인이 이긴다
08 선순위 임차인이 있는 물건을 집중 공략하라

앞에서는 경매물건에 대한 권리분석을 통해 원하는 물건을 매수(낙찰)하는 것에 중점을 두었다. 그러나 경락으로 매수한 후 소유권 이전 과정도 절차법적으로 간단하기 때문에 기억해 두면 좋다. 그 이유는 매수한 부동산을 채무자(소유자) 또는 임차인으로부터 인도 받는 것과 별개로 소유권이전등기를 완료해야 법적안전성을 확보할 수 있기 때문이다. 매수한 부동산의 소유권이전등기촉탁 업무는 알고 보면 간단한데 사람들은 대부분 꽤 많은 비용을 들여 법률전문가들이나 컨설팅업체에 이를 의뢰하곤 한다. 이 책을 통해 간단하게 소유권을 이전하는 방법을 배워두면 매우 유용할 것이다.
다음으로 입찰자들이 입찰가격을 결정하는 경우에 간과하는 부분이 있는데 그것은 바로 세금이다. 사실 경매물건에는 그 낙찰대금만 필요한 것이 아니라 세금도 필요한데 이 부분도 생각해 결정해야 향후 자금운용이나 시세차익에도 도움이 될 수 있으므로 간단하게 살펴보자. - 'PART 4. 소유권이전은 나 홀로 할 수 있다' 중에서

다세대주택을 고를 때는 재개발이 예상되는 지역을 가장 먼저 선택해야 한다. 서울 강북지역, 수도권 지역, 신도시 개발이 예상되는 지역이 유망하기 때문에 조금만 발품을 팔면 구입하는 데 큰 어려움은 없다. 또한 정상적인 매매로 직접 다세대주택 등을 구입하는 것보다는 경매투자로 훨씬 더 싸게 구입할 수 있다. 최근의 불황기에는 거의 반 값 정도 또는 그 이하에도 구입할 수 있다. 이렇게 구입한 주택은 그 지역이 개발된다면 높은 시세차익을 노릴 수 있기 때문에 약간의 시간을 두고 투자하는 것이 좋다.
이렇게 매입한 주택으로 주택임대사업을 하게 되면 세금 감면 등 각종 혜택이 있기 때문에 일석이조의 투자법이다. 주택 임대사업을 한 후에는 매월 임대료를 받을 수 있어 임대수입도 보장된다. 어쨌든 1억 정도로 빌라를 구입하는 투자법은 아파트 투자보다 훨씬 더 나을 수 있다. - 'PART 6. 다세대와 연립주택 투자는 틈새를 노려라' 중에서

부동산 경매투자자들은 대부분 법정지상권이 문제가 되는 물건은 일단 꺼리는 경향이 있다. 물론 법정지상권이 성립될 여지가 있지만 결과적으로 성립되지 않아 높은 수익을 올릴 수도 있다. 그래서 이런 물건들에 대해서는 전문가들의 도움을 받아 투자를 감행하기도 한다.
법정지상권에 관한 이런 사실 때문에 진정한 고수들은 법정지상권이 성립되는 물건도 마다하지 않는다. 오히려 그런 물건이 더 큰 수익을 안겨다 줄 수 있기 때문이다. 법정지상권이 성립되는 물건이라고 해서 해결책이 없는 것은 아니다. 건물소유자와 협상을 할 수도 있고 건물에 대한 지료를 청구할 수도 있다. 만약 건물소유자가 건물에 대한 지료를 지급하지 않을 경우 그 지료에 대한 이행지체를 원인으로 해서 다시 경매를 청구해 매수할 수도 있다. - 'PART 7. 법정지상권이 인정되는 건물공략 기술' 중에서

부동산 경매에 도전하는 초보자들이라면 투자의 첫째 기준을 ‘수익률’에 둬야 한다. 부동산 경매는 일반적인 매매보다 훨씬 힘들고 많은 시간이 소요된다. 수익률이 낮다면 굳이 부동산 경매로 매수할 필요가 없다. 남이 하니까 나도 한다는 식의 분위기에 편승하기보다는 치밀하게 분석하고 도전해야 높은 수익률을 얻을 수 있다. 만약 철저하게 준비하기 힘들다면 차라리 급매물을 통해 매수하는 것이 현명하다. 수익률이 전제되지 않는 경매는 의미가 없기 때문이다.
그런 점에서 이 책은 초보자들이 얻을 수 있는 의미 있는 수익률과 과학적 투자에 입각한 올바른 경매 접근법을 제시하고 있다. 인내를 갖고 정독한다면 분명 두려움을 이겨내고 부동산 경매의 첫 걸음을 내딛을 수 있을 것이다. - 'Part1. 경매투자, '수익률'에 목숨 걸어라' 중에서

원칙적으로 ‘물권은 특별한 경우를 제외하고는 채권보다 항상 우선한다(물권우선주의).’ 물권은 물건에 대해 직접적인 지배권임에 반해, 채권은 채무자의 행위를 통해 간접적으로 지배를 미친다는 점에서 차이가 있기 때문이다. 이를 ‘물권우선주의’라고 한다. 채권의 경우도 물권과 마찬가지로 공시방법을 갖추었거나 특별법에서 규정한 요건을 갖추었을 때는 물권과 시간순서에 따라 그 순위가 결정된다. 예를 들면 임차권등기, 주택의 인도와 주민등록 이전이 있는 경우 비록 채권이라 하더라도 공시방법으로 등기를 했기 때문에 ‘물권화된 채권’으로 취급받는다. ‘물권화된 채권’은 물권처럼 대우를 받기 때문에 권리분석을 할 때 반드시 기억하고 있어야 한다. 소유권이전청구권가등기의 경우에도 물권과 비교해서 시간순서에 따라 순위가 정해진다. - 'PART 3. 물권과 채권의 우선순위를 알면 권리분석이 보인다' 중에서