나는 쇼핑보다 경매투자가 좋다 3

프롤로그 정말 무일푼으로도 부동산을 보유할 수 있는가?
프롤로그 유쾌하게 권리분석 공부하기

Part 1. 경매, ‘경매’의 기본 사항들
권리분석
대항력과 말소기준등기
우선변제권
우선변제권의 구분
최우선변제권
선순위와 후순위

Part 2. 누구나 반드시 알아야 하는, 주택·상가건물임대차보호법
주택임대차보호법
주택임대차보호법상의 대항력
주택임대차보호법의 주요 사항들 1
주택임대차보호법의 주요 사항들 2
주택임대차보호법의 주요 사항들 3
상가건물임대차보호법
상가건물임대차보호법의 주요 사항들

Part 3. 한눈에 보이는 경매진행 방식
경매진행은 어떻게 되나?
입찰표 작성방법
차순위매수신고 및 매각허가

Part 4. 배당
배당표를 만드는 이유
배당요구와 배당기일
법원의 배당표
배당순위
배당의 원칙

Part 5. 매각으로 소멸하여 인수되지 않는 권리들
매각으로 소멸하여 인수되지 않는 권리들
(근)저당
압류와 가압류
담보가등기
(강제)경매기입등기

Part 6. 매각으로 소멸하지 않아 인수되는 권리들
매각으로 소멸하지 않아 인수되는 권리들
전 소유자의 압류, 가압류
예고등기
주택임대차보호법상의 대항력 있는 임차인의 권리
환매특약의 등기
가처분
선순위의 매매예약가등기
소멸되지 않는 전세권
선순위의 지상권
토지의 저당권이 건물 경락자에게 인수되는 경우

Part 7. 권리분석 67제 문제풀이
권리분석 문제풀이
권리분석 제1탄 : 인수와 소멸
권리분석 제2탄 : 더 복잡한 권리분석 문제
권리분석 제3탄 : 임차인 권리관계
권리분석 제4탄 : 물권과 채권의 ‘배당’ 연습문제

Part 8. 등기부에 등기되지 않는 권리들
등기부에 등기되지 않는 권리들
법정지상권
법정지상권의 성립요건
법정지상권의 성립여부
법정지상권의 효력 및 존속기간
법정지상권의 종류
유치권
대지권미등기/대지권 없음
토지별도등기
분지기지권
제시 외 건물

Part 9. 명도
명도 잘하는 법
인도명령
명도소송
강제집행방법
명도받기 쉬운 부동산

Part 10. 기타 사항들
명의신탁 종중재산 부동산과 학교법인 기본재산은 주의해야 한다
토지경매
부지런해야 할 수 있는 토지경매
공장경매
지분경매

부록 1. 낙찰 후 ‘등기촉탁’ 혼자 하는 법
부록 2. 권리분석 67제 문제풀이 답안지

에필로그 ‘원리의 기본 뼈대’ 갖추고, 세상의 변화를 포착하라!

“경매투자로 돈을 벌 수 있는 노하우는 무엇입니까?”
이 질문을 수도 없이 듣는다. 여러 가지 노하우가 있겠지만 성공하는 경매투자의 노하우는 이렇다.
첫째: 투자자는 팔면서 이익을 내는 것이 아니라, 사면서부터 이익을 내는 것이 진정한 투자자다. 필자는 매도가격으로 수익을 따지지 않는다고 여러 번 강조한다. 그것은 파는 가격은 얼마든지 시세에 따라, 사고자 하는 수요자의 맘에 따라 변화하기 때문이다.
둘째: 협상이다. 입찰 전까지는 투자자의 발품과 지식에 달렸다. 하지만, 낙찰을 받고 나서는 수익을 더 낼 수 있느냐 없느냐는 ‘명도’에서 결정된다. 명도는 가장 어려운 부분이다. 왜냐하면, 점유자가 낙찰자에게 도저히 납득할 수 없을 정도의 금액을 요구하는 것이 만연하기 때문이다. - 10쪽

경매에서 사람들이 가장 힘들어 하는 부분이 대략 세 가지인데, 첫째는 ‘권리분석’, 둘째는 ‘적절한 입찰가 쓰기’, 셋째는 ‘명도’이다. 경매의 입문은, ‘권리분석 하는 것’부터 시작된다. 권리분석은, 경매로 나온 물건에 법률적으로 얽혀 있는 권리들에 대해 분석하는 것이다. 이 권리들을 분석함으로써 낙찰받은 자, 즉 매수자가 소유권을 가지는데 제약이 있는지, 추가로 비용이 발생할 수 있는 권리들이 있는지 등을 미리 파악해 볼 수 있다. 권리분석을 잘못하였을 경우 보증금을 포기해야 하거나 또는 낙찰받은 물건 때문에 오랫동안 심적으로 고생할 수도 있다. 그런데 복잡한 권리분석을 잘할 수 있다면, 남들이 꺼리는 물건에 도전하여 높은 수익을 거둘 기회도 더 많이 가질 수 있다. 처음에는 어렵지만 알면 알수록 재미가 있는 것이 바로 이 ‘권리분석’이다. - 24쪽

경매에 입문하면 시간을 투자해서 공부해야 하는 부분이 ‘민사집행법’과 ‘임대차보호법’이다. 이 부분에 대한 공부가 선행이 되어야 더 심도 있는 공부를 계속할 수 있다. 하지만, 여러 가지 법률 공부에 지쳐 관두기 십상이다. 처음에는 생소한 법률 용어가 쉽게 머리에 들어오지 않기 때문이다. 남들 못지않게 많은 책을 읽는다고 자부하던 필자도 처음에는 정말 힘들었다. 말 그대로 허벅지를 꼬집어 가며, 나 자신을 채찍질해야 했다. - 52쪽

권리분석을 잘하기 위해서는 배당순위가 어떻게 이루어지느냐를 이해하고 있어야 한다. 매각대금에서 모든 채권자들과 임차인들의 요구액을 다 변제할 수 있으면 별문제가 되지 않는데 실전에서는 이런 경우가 거의 없기 때문에 채권과 임차인들의 보증금액에 대해 어떤 순서로 배당이 이루어지느냐를 알아야 한다. - 106쪽

권리분석을 잘하려면 ‘경매로 소멸되는 권리’들과 ‘소멸되지 않는 권리들’을 반드시 알아야 한다. 대부분의 권리는 경매로 소멸된다. 하지만, 몇 가지 특수한 경우와 후순위에 있더라도 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리들이 있다. 전 소유자의 압류, 가압류를 비롯하여 예고등기, 주택임대차보호법상의 대항력 있는 임차인의 권리, 환매특약의 등기(환매등기), 선순위 가처분, 선순위의 매매예약가등기, 소멸되지 않는 전세권, 선순위의 지상권, 토지의 저당권에 건물 경락자에게 인수되는 경우 등은 매각으로 소멸하지 않기 때문에 인수해야 하는 권리들이다. - 132쪽

등기부에 등기되지 않으면서도 경락자가 인수해야 하는 권리들이 있다. 이런 숨어 있는 권리관계를 잘못 분석하였다간 큰 손실과 정신적 고통이 따를 수 있으므로 항상 주의해야 한다. 등기부에 나타나지 않는 권리들로는 법정지상권, 유치권, 대지권미등기, 분묘기지권, 토지별도등기, 제시 외 건물 등이 있다. - 184쪽

흔히들 가장 무서운 등기라고 한다. 왜냐하면 예고등기는 말소기준권리보다 후순위에 있더라도 소멸되지 않고 매수자가 인수해야 하기 때문이다. 예고등기는 등기원인이 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소, 회복의 소가 제기된 경우에 그 등기에 의하여 소의 제기가 있었음을 제3자에게 경고하여 소송의 결과, 발생할 수도 있는 불측의 손해를 방지하려는 목적에서 하는 것이다. - 135쪽