대한민국 부동산 시장 미래

서문
1장 부동산 시장의 현주소
5.1 부동산대책과 시급한 건설업계 구조조정
주택공급 부족론의 허구
파주운정3지구 사태와 LH 구조조정

2장 부동산 거품이 붕괴되고 있는 대한민국
외환위기와 부동산투기의 시작
이명박정부의 부동산부양책
거품 붕괴에 대비하는 금융권

3장 총체적 부실에 빠진 저축은행
저축은행 부실의 전조
참담한 저축은행의 현실
부동산 침체와 수익성 악화
저축은행 사태의 유일한 해법

4장 매매가 하락과 전세가 상승의 원인
전세 존재의 근거
전세가격의 형성
주택가격 상승시의 투기자 행태
주택가격 하락시의 투기자 행태

5장 전국 주택시장 동향 분석
수도권 주택시장 분석
광역시 주택시장 분석
지방 주택시장 분석

6장 해외 부동산거품 붕괴 사례
유럽발 위기의 근원: 부동산 거품 붕괴
더블딥 우려가 높아지는 미국 주택시장
일본의 '잃어버린 20년'

현 정부 들어 부동산 부양책이 하루가 멀다하고 쏟아지고 있다. 건설경기와 주택시장을 떠받치기 위해 세제지원, 공공사업 발주에서부터 미분양매입에 이르기까지 그 수를 헤아리기 어려울 정도이다. 5?1건설부동산 부양대책 역시 건설업계를 위한 종합선물세트라고 평가할 만큼 다양한 지원정책을 담고 있다. 그러나 정부가 천문학적인 재정지원을 퍼부으면서 건설업계의 구조조정을 미루어왔음에도 건설업계의 사정은 나아질 기미를 보이지 않고 있다. 이는 현재의 부동산 시장이 더 이상 외부의 지원에 의해 해결될 수 있는 수준을 넘어섰다는 것을 반증한다. 투명하고 정확한 실사를 통해 과감한 구조조정이 어느 때보다도 절실한 시기이다.

90년말의 외환위기는 한국경제의 흐름을 근본적으로 바꾸어놓은 결정적인 계기가 되었다. 90년대 말의 외환위기로 한국경제는 금리가 한때 25% 이상을 기록했고 원/달러 환율도 1,600원대로 폭등하는 상황을 겪기도 했다. 그런가 하면 은행들의 파산과 대우그룹을 비롯한 대기업들이 줄도산하면서 대량 실업이 발생하는 등 극심한 경제적 혼란에 빠졌다. 이후 IMF의 구제금융과 김대중정부가 대규모 공적자금을 투입하면서 외환위기가 빠르게 수습되기 시작했다. 또한 외환위기 직후부터 급격한 신용경색 현상으로 시중에 자금이 돌지 않게 되자 정부는 1999년부터 금리를 5%로 낮추는 조치를 취했다. 이로 인해 점차 신용경색이 풀리기 시작했으며 2000년부터는 경제가 정상화되기 시작했다. 그러나 이 과정에서 한국경제의 체질이 완전히 달라졌다. 즉 외환위기 이전의 양적 성장을 해온 생산경제에서 외환위기 이후에는 부동산투기로 점철된 투기적 자산경제로 바뀌고 만 것이다. 그리고 10년이 지난 지금 부동산 거품이 붕괴되는 소리를 내기 시작하고 있는 것이다.

사실 저축은행에 대한 대책은 거의 없다고 할 수 있다. 만약 대책이 있었다면 저축은행 문제가 이처럼 끊임없이 되풀이되었을 리가 없다. 당장 부실채권을 정리해준다고 해도 스스로 유지할 수 있는 자생력 자체가 없는 것이다. 저축은행은 부동산 관련 부실채권 문제 이외에도 수익력이 지속적으로 악화되고 있다는 근본적인 문제가 있다. 그나마 유일한 해결책이 있다면 그것은 저축은행을 본래의 지역밀착형의 소액 서민금융기관으로 되돌리는 것뿐이라고 할 수 있다. 저축은행의 대형화는 문제를 악화시킬 뿐이다. 저축은행이 지역밀착형의 소액예금 소액대출로 먹고 살 수 있도록 하는 것만이 유일한 해결책이다.