단 1%도 놓칠 수 없는 부동산 절세법 - 개인편

머리말 아는 만큼 돈 되는 부동산 절세 전략

1장 투자수익률을 높이는 절세 전략
부동산 거래를 하면, 따라다니는 얄미운 세금들｜따져보자! 부동산 종류별 세금｜세금도 반드시 관리해야 한다
2장 아파트에 따라붙는 세금 없애기
아파트, 얼마면 되니?｜아파트 보유세 계산법｜양도소득세, 한 푼도 안 낼 수 있다｜비과세 특례 조건 제대로 파악하라｜비과세 조건은 억지로라도 만들라｜세금 내는 1주택자의 희망, 장기보유공제 제도｜보유기간에 따라 달라지는 세금 제도
3장 단독·빌라주택에 따라붙는 세금 덜어내기
단독주택·빌라와 아파트의 세금 차이｜다가구주택과 다세대주택의 세금 차이｜상가를 주택으로 사용하고 있는 경우｜무허가 주택을 보유한 경우의 세금 문제｜단독주택을 멸실시키고 새롭게 지은 경우｜소형 다주택자에게 꼭 필요한 절세법｜큰 소리 나지 않고 단독주택과 빌라 증여하는 방법
4장 주택임대사업과 절세 대책
주택임대사업의 세금 체계와 신고법｜전세 보증금에도 소득세가 붙는다?｜임대주택 마음대로 처분해도 된다?｜임대사업과 분양사업의 차이점을 찾자｜주택임대사업자가 반드시 정리해야 할 것들
5장 재건축·재개발 아파트 절세법 탐구하기
재건축·재개발 사업과 세금 흐름｜재건축·재개발 입주권을 구분하는 진짜 이유｜입주권에 대한 비과세 전략｜청산금이 양도소득세에 미치는 영향｜입주권 양도소득세 계산법｜완공 후 아파트 양도소득세 계산법
6장 분양권·감면 주택과 절세법
분양권과 양도소득세 관계｜분양 주택에 대한 세금 한 방에 격파!
7장 다주택자가 현명하게 세금 폭탄 피하는 방법
다주택자의 양도소득세 과세 원리｜다주택자는 중과세 제도의 흐름을 주목하라｜영구적으로 중과세가 적용 안 되는 주택이 있다｜강남 등 투기지역과 탄력세율｜1세대 2주택자, 이렇게 처분하라｜2회 이상 양도한 경우의 합산과세｜농어촌주택을 포함하여 2주택인 경우｜상속주택과 일반 주택이 있는 경우｜다주택자를 1주택자로 만드는 원리
8장 자경농지 및 수용토지의 세금 감면
토지 세금의 모든 것을 낱낱이 파헤쳐 보자｜8년 이상 경작한 농지와 감면｜8년 자경농지 감면과 관련된 실전 사례｜전문가도 모르는 양도세 감면 한도｜토지를 수용할 때 발생하는 세금 문제｜수용에 따른 양도소득세 계산법｜농지 증여등기 전에 점검해야 할 세금 문제
9장 한 푼이라도 더 건지는 토지 처분 전략
토지 중과세 세율의 완화 내용 그에 따른 절세법｜주말농장과 농어촌주택의 세금 혜택｜토지를 깔끔하게 처분하는 전략
10장 재건축·재개발 아파트 절세법 탐구하기
양도소득세 신고서 제대로 검증하자｜차명 부동산 관리법 따로 있다｜상속을 받으면 신고하는 것이 좋다?｜편법을 쓰다간 쪽박 찬다

부록 양도소득세 계산법｜부동산 관련 주요 세제 개편 내용

1주택을 단독명의로 보유하고 있다면 9억 원까지 비과세되므로 종부세를 걱정할 필요가 없다. 다만, 이 금액을 넘는 경우에는 과세될 수 있다. 하지만 최근 정부의 세율 인하 등에 의해 세금 부담 수준은 그리 높지 않다. 따라서 1주택자는 종부세를 줄이기 위해 굳이 공동명의로 전환할 필요가 없다. 자칫 증여세가 나올 수 있고 통상 기준시가의 4% 정도인 취득 관련 세금이 따라다니기 때문이다. 1주택을 공동명의로 보유하고 있는 경우에는 12억 원까지 종부세가 부과되지 않는다.

아파트를 증여할 때에는 증여 금액을 시가로 해야 한다는 점에 유의해야 한다. 물론 증여 재산의 시가는 바로 알기는 힘드나 위치와 면적 등이 같은 아파트들이 증여일 전 3개월부터 증여세 신고 시까지의 시간 내에 매매된 적이 있다면 이 매매가액을 시가로 삼는다. 따라서 증여를 하려는 아파트는 보통 시세 근처에서 신고가 되는 경향이 높다.

예를 들어 입주권을 보유한 상태에서 주택을 취득했다고 하자. 이러한 상황에서는 일시적 2주택 비과세 특례조항이 적용되는지 검토한다. 따라서 비과세 혜택을 받으려면 주택을 취득한 날로부터 2년 내에 입주권을 양도하면 된다. 다만, 입주권에 대한 비과세 요건은 관리처분 전의 부동산 상태를 기준으로 따진다.