상가투자 비밀노트

프롤로그
상가투자로 안정된 노후를 맞이할 수 있다

1부 투자 준비하기
1장 상가투자, 이렇게 시작하라
1. 연금이나 월급 같은 상가, 누구나 가질 수 있다
2. 나의 투자 목적과 성향부터 파악하자
* 나의 투자 성향 체크리스트
3. 상가투자도 소액으로 투자할 수 있다
(1) 틈새를 노리자
(2) 고층상가의 수익률이 더 크다
4. 임장과 공부만이 성공의 지름길이다
(1) 상가투자가 어렵다고 하는 이유
(2) 정보와 데이터로 시작해서 꼼꼼한 분석으로 마무리하라

2장 괜찮은 상가 매물 고르는 알짜 기초 지식
1. 상가를 만나는 방법 하나, 매물로 접근하기
(1) 분양상가의 옥석 가려내기
* 상가 분양가와 임대료는 왜 높을까?
(2) 매매상가, 안정적인 수익률에 집중한다
2. 상가를 만나는 방법 둘, 저렴한 매력 경·공매
(1) 경·공매, 고수익에 잠재된 위험 요인을 제거하라
(2) 신탁공매, 생소함이 오히려 기회다
* 매수 타이밍은 한 번뿐이다
3. 나에게 맞는 상가를 찾자
(1) 단지 내 상가, 소형 평수의 대단지가 유리하다
* 업종별 필요 면적
* 공부서류로 위험을 파악하자
(2) 근린상가, 동선의 접점을 찾아라
(3) 지식산업센터, 제약 많지만 이익도 크다
(4) 지원시설 상가, 이용층의 특성에 주목하라
(5) 상가주택, 1층 상가의 위치가 포인트다
* 생활 대책 용지란?

2부 성공적인 투자를 위한 효율적인 상권 분석
3장 초보도 프로처럼 한눈에 상권 분석하기
1. 지도는 초보를 고수로 만든다
(1) 상가투자 지도 만들기
(2) 지적도의 색깔, 숫자만 보고 척척! 상권 예측하기
2. A급 상권에는 특별함이 있다
(1) 다다익선, 배후세대
(2) 다양한 대중교통이 갖춰진 곳을 고르자
(3) 남다른 문화가 있는 상권은 번성한다
* 항아리 상권을 찾아라
3. 동선, 가시성, 접근성을 파악하자
(1) 좋은 동선, 나쁜 동선, 이상한 동선
* 피해야 하는 상가 7가지
(2) 누구나, 어디서나 돋보이는 가시성을 가진 상가
(3) 고객을 끌어들이는 접근성이 좋아야 한다

4장 상가투자, 수익성 물건 골라내는 분석요령
1. 상권별 투자 포인트에 주목하라
(1) 생활권역 상권은 입지에서 판가름 난다
(2) 대학가 상권의 한계, 임차인이 자주 바뀐다
(3) 역세권 상권이라고 다 좋은 것은 아니다
(4) 흐름 타면 영원히 가는 오피스 상권
(5) 학원 상권에 주목하라
* 신도시 상권에서 최적의 투자 타이밍은?
2. 빅데이터를 활용하여 빠르고 정확하게 판단하기
(1) 온라인으로 검증한다, 상권정보시스템
(2) 빅데이터 수치는 곧 수익률이다
3. 계산해 보고 투자하라
(1) 층별 투자금액을 결정하는 것은 1층이다
(2) 전용률과 ㎡당 금액을 계산하라
(3) 현재 업종의 매출을 파악하자
(4) 경매에서 핵심은 투자수익률!

3부 고수의 상가투자 요령
5장 남들이 보지 못하는 가치에 투자하는 노하우
1. 앞선 행동, 남다른 안목 따라하기
(1) 먼저 움직여야 선점할 수 있다
(2) 임차 대기가 있는 물건을 선별하자
(3) 상권의 변화를 읽어야 큰 수익을 얻는다
(4) 상권 변화 요인에 주목하라
2. 발상을 전환하면 수익이 보인다
(1) A급 물건보다 B급 물건이 더 좋다
(2) 공실 상가도 기회가 될 수 있다
(3) 마이너 업종들의 반란
(4) 용도변경으로 죽은 상가 살리기
(5) 뉴스 속에 투자의 정보가 숨어 있다
3. 임장은 임차인처럼, 투자는 CEO처럼
(1) 바로 장사할 임차인처럼 접근하라
(2) 상가전문 중개사무소를 찾아라
(3) 업종을 지정하는 상가관리단의 파워
* 상가 지정업종에도 함정이 있다
(4) 프랜차이즈 업종은 권리금 업종이다
(5) 가짜 임차인을 선별하라
4. 임장보고서와 체크리스트 활용하기
(1) 상가 현황을 조사하라
(2) 입지 조건 확인은 필수
(3) 상권 진단은 기본
(4) 시세까지 꼼꼼하게 파악하자
* 추천 사이트

6장 함정도 피하고 가치도 높여라
1. 건축물대장으로 분석하는 내 상가의 모든 것
(1) 건물의 출생신고서, 건축물대장 발급하기
(2) 상가에서 지정된 용도 파악하기
(3) 업종에 따라 필요 주차 대수가 다르다
(4) 메워진 정화조를 찾아라
(5) 계단이 두 개 있어야 유용한 상가다
(6) 위반건축물, 건물 전체에 영향을 미친다
* 간판의 유형과 규격
2. 건물의 용도를 알면 돈이 보인다
(1) 학교 옆 PC방을 찾아라
(2) 숙박업소를 원룸으로 변경하기
(3) 주류 판매가 금지된 곳은 매출이 높은 업종을 놓친다
(4) 주차장 용지에서의 좋은 상가 선별법
(5) 테라스나 내부 복층은 위반건축물 사항이다
(6) 2기 신도시가 밤 문화를 바꾸다

4부 임대와 매매, 절세 실전 노하우
7장 임대 가치 판단하기
1. 임대 시 필수 체크리스트
(1) 임대료의 진위 여부를 밝히기
(2) 임차인의 재계약 의사를 타진하자
(3) 업종 인허가, 인수하느냐 마느냐
(4) 업종별 행정처벌 사실을 확인하라
2. 적정한 투자금액 산정 노하우
(1) 권리금의 인수 여부를 따지자
(2) 현재와 미래 가치를 반영하라
(3) 미래 임대료까지 계산하라
(4) 임대부터 매도까지 정확한 목표를 세우자
* 월세 전환률은 어떻게 나올까?

8장 상가 임대와 매매 프로처럼 처리하는 요령
1. 공실상가에 대처하기
(1) 프랜차이즈 본점을 공략하자
(2) 각종 단체나 협회를 찾자
(3) 홍보매체를 활용하자
(4) 중개사무소를 공략하자
2. 임대 계약서 유리하게 작성하는 법
(1) 계약서 특약 한 줄이 일 년 임대료를 좌우한다
(2) 전세권 설정 시 부기등기를 잊지 마라
(3) 처음 임대차 계약 기간은 1년으로 한다
(4) 대출 많은 상가는 보증보험증권을 이용하라
(5) 무권리금 상가로 임대료 높이기
3. 임차인과의 적정 관계
(1) 좋은 게 좋은 것만은 아니다
(2) 원상복구의 기준은 어디까지일까
(3) 임대인의 슈퍼 파워, 제소전화해
4. 매도 타이밍 필살기
(1) 매도 타이밍 가늠하기
(2) 대체 가능한 건물에 대비하자
(3) 흐름 주시하기
* 영원한 상권은 없다

9장 세금으로 수익을 극대화 하라
1. 때마다 내는 세금, 제대로 알아야 한다
(1) 상가 취득 시 업종을 살핀다
* 경매에서의 포괄양수도란
(2) 상가 보유 시 부과되는 세금
(3) 매도시기를 조정하여 양도세 줄이기
(4) 세금이 중과되는 업종을 확인하자
(5) 셀프 신고, 셀프 납부
2. 탈세가 아닌 효과적인 절세법
(1) 공동명의를 활용하라
(2) 보유기간 늘이기
(3) 체납 관리비도 비용 처리한다
(4) 대항력 있는 임차보증금, 취득세에 합산할까

에필로그
가치 못지않게 현실을 직시하는 안목을 갖추면 성공에 다가설 수 있다

부록
1. 상가임대차보호법
(1) 상가임대차보호법의 보호를 받기 위한 조건
(2) 임차인의 권리분석
(3) 개정된 상의법의 의의
2. 표준계약서
3. 안전시설 완비 등 서식
4. 상가투자 할 때 유용한 사이트 모음

상가투자가 매력적이라는 것은 투자자 사이에서 오래 전부터 알려진 공공연한 비밀이다.

위 상가는 천안시 불당상업지구 내 있는 점포로, 전체 9층 중 6층에 위치했고 전용면적 70평, 분양면적 120평이다. 고층인데다가 이면도로에 접한지라 3차 입찰일까지 주인을 만나지 못해 4차 입찰 당시에 감정가의 34%대에 나온 물건이었다. 유찰이 많이 되어 가격이 낮은 덕분에 경쟁률은 제법 있었지만, 원래 50%미만으로 입찰을 생각하고 있었기에 실제 낙찰 받은 가격도 높지는 않았다.
낙찰 후 보증금 3000만 원에 월 200만 원으로 임대했다. 세금 포함 약 750만 원을 투자해 연 1300만 원의 이익을 내고 있는 물건이다. 수익률만 약 175%로, 대출금을 최대한 많이 받아 수익을 극대화시켰다.