단 1%도 놓칠 수 없는 부동산 절세법 - 기업편

머리말 어려운 기업 부동산 세금의 모든 것

1장 기업도 절세 지식으로 무장하라!
기업이 최대한 활용해야 하는 절세 지식｜기업 부동산 4대 세금으로 파악하라｜180도 변신한 취득세를 모르면 망한다｜기본 해법만 알면 전문가 못지않다｜확 바뀐 경비율 제도를 반드시 알자｜기업 임직원들이 꼭 알아야 할 세금 상식들
2장 기업 부동산의 4대 세금을 잡아라
취득세 중과세, 간단하게 해결하는 방법｜어렵다는 부가가치세, 쉽게 아는 방법｜건축사 사무소가 세금계산서 교부하는 방법｜기업이 종합부동산세를 파악하는 방법｜소득세와 법인세의 핵심을 잡는 방법
3장 부동산 매매사업 세금의 모든 것
3대 세금으로 보는 부동산 투자법｜매매법인이 주의해야 할 세금 문제｜개인 부동산 매매업의 장단점｜사업자등록을 하기 전 주택의 세금 문제
4장 토지를 취득할 때 꼭 챙겨야 할 세금
토지를 취득할 때 따라붙는 세금 문제｜나대지에 건물을 신축하는 경우의 절세법｜토지를 분할 판매할 때의 세금 문제｜골프장 개발을 둘러싼 주요 세금 문제
5장 연립주택·아파트 사업에 붙는 세금 격파법
건축주가 반드시 알아야 할 세금 문제｜단독주택을 허물고 빌라를 지어 팔 경우의 세금 분석｜법인이냐 공동사업이냐 그것이 문제로다｜공사비 대물이 있는 경우의 사업성 분석｜분양수익을 인식하는 2가지 방법｜주택이 완공되면 나타나는 취득세｜개인 사업자의 미분양 주택 자산 파악법
6장 건설회사의 미분양 아파트와 세금 처리법
분양가 할인액 성격을 제대로 파악하라｜중도금 무이자와 세금 문제 처리하는 방법｜판매촉진비 깔끔하게 처리하는 방법｜세금 감면 제도를 분양 마케팅에 활용하는 방법
7장 상업용 건물의 신축 분양과 세금
상업용 건물 신축판매업의 세금 체계｜모르면 100% 손해, 시행사의 세금 정산법｜시공 중인 건물을 인수할 때 벌어지는 세금 문제｜사업을 양수도할 때의 부가세 처리법｜분양 종사원의 수당을 처리하는 방법
8장 상가·오피스 빌딩의 임대사업과 절세법
껄끄럽지 않게 부가세 환급받는 방법｜상가·오피스 빌딩 임대사업의 절세 포인트｜상가·오피스 빌딩 임대사업의 경비 처리법｜수익형 부동산의 매각과 관련한 세금 처리법｜임대사업의 법인 전환과 세금 감면｜사례별로 살펴보는 법인 전환 후의 세금 처리법
9장 도시형 생활주택부터 주말농장에 따른 세금 문제 해결법
사업자는 반드시 주택 수요자의 세금을 파악하라｜도시형 생활주택·준주택의 분양자와 임대자의 세금 체계｜전원주택 분양 사업자 및 취득자의 세금 문제｜고급주택·리조트·골프 빌리지 취득자의 세금 문제｜주거용 오피스텔 보유자의 세금 문제｜펜션 사업을 둘러싼 세금 깎는 방법
10장 재건축·재개발 정비조합의 세금 절세법
재건축·재개발 정비조합의 세금 체계｜한 방에 해결하는 조합 설립 추진위원회의 세무 처리법｜조합 설립과 관련한 세금 처리법｜조합이 수행해야 하는 부가세 환급법｜조합이 내야 하는 부가세 계산법｜조합의 소유권 보존등기와 이전등기
11장 기업·금융기관·비영리법인의 부동산 절세법
기업이 보유한 부동산과 쟁점 세금｜영업용 부동산의 취득세 중과세 해결법｜별 탈 없이 부동산 보유세 취급하는 방법｜부동산을 처분할 때 알아야 할 절세 포인트｜교회·학교법인·조합 등의 부동산과 부동산 리츠 세금｜부동산 부자 회사의 주식평가와 가업승계

우선 세금계산서는 거래처로부터 85㎡ 초과 주택에 대한 건설용역과 상가 건설용역에 대해 받는다. 그리고 계산서는 85㎡ 이하 주택의 건설용역을 제공받을 때 받는다. 이에 따라 세금계산서와 계산서가 제공받은 용역에 대해 정확히 교부가 되었다면 부가세 환급 처리는 별로 어렵지 않다. 세금계산서상의 부가세를 100% 환급받으면 되기 때문이다. 그런데 세금계산서가 과세사업(85㎡ 초과 주택)과 면세사업(85㎡ 이하 주택)에 공통으로 끊어진 경우가 있다. 이런 경우에는 세금계산서상의 매입세액을 전액 공제받지 못하고 면세와 관련된 부분은 불공제 처리해야 한다.

토지 개발 전과 후의 지목 등이 변한 상태에서 토지가 양도되거나 판매되는 경우가 있다. 그런데 문제는 판매하는 시점에서 비사업용 토지가 되면 여전히 중과세 제도를 적용받을 수 있다는 것이다. 다만, 법인의 경우에 적용되는 30% 추가과세제도는 2012년 12월 31일까지 적용되지 않으므로 비사업용 토지와 관계없이 일반세율(10~12%)을 적용받는다. 참고로 개인이나 법인이나 비사업용 토지 개념에 대한 중요성이 많이 퇴색되었다. 중과세 유예기간이 2010년 말에서 2012년 말로 연장되면서 사실상 중과세 제도가 폐지된 것이나 마찬가지이기 때문이다. 다만, 부동산 경기가 다시 활기를 되찾은 경우에는 이 제도가 다시 살아날 가능성도 있다는 점도 간과하지 말자.

보존등기는 새로운 건물이 들어설 때 해하는 행위로 준공검사 후 건물대장이 생기면 바로 등기할 수 있다. 등기를 할 때에는 몇 가지 서류를 준비해야 한다. 예를 들어 개인이 신축한 경우에는 건물대장, 법인이 신축한 경우에는 장부 등을 준비해야 한다. 참고로 신축된 건물에 대해 취득세 2.8%, 농특세 0.1%, 지방교육세 0.16% 등 총 3.16%가 부과되는 것이 일반적이다. 보존등기에 부과되는 취득세 세율이 유상매매에 부과되는 취득세 세율보다 낮기 때문에 전체적으로 세율이 떨어진다. 다만, 실무적으로는 지방감면조례 등에 의해 세율이 달라지는 경우도 있으므로 등기할 때에는 법무사의 확인을 받는 것이 중요하다.