어디서 살 것인가, 어떻게 살 것인가

프롤로그 | 실거주는 1도 없다

1부. 우리는 왜 스스로를 속이며 집을 사는가
1장. 실거주를 말하면서 투자를 생각하다
2장. 실거주라는 말은 어떻게 면죄부가 됐는가
3장. 사회가 착각을 상식으로 만드는 과정

2부. 좋은 집은 과연 무엇인가
4장. 소비재이면서 동시에 투자재인 집
5장. 집의 성격은 어떻게 투자재로 기울었는가
6장. 전세제도가 만든 한국 부동산 시장의 특징
7장. 실거주 목적의 매매가 전세보다 불리한 이유

3부. 잘못된 결정을 만드는 선택 기준의 착각
8장. ‘어차피 살아야 하니까 산다’는 말의 오류
9장. 사람들은 왜 가장 비쌀 때 사는가
10장. 사람들은 왜 가장 쌀 때 파는가
11장. 실거주라는 이름의 자기합리화

4부. 한국 부동산 시장의 숨겨진 작동 원리
12장. 시장은 왜 과열과 침체를 반복하는가
13장. 한국 부동산 시장은 어떻게 투기장이 되었는가
14장. 정부 정책이 시장을 안정시키기 어려운 이유

5부. 목적이 된 ‘내 집 마련’이란 수단
15장. ‘내 집 마련’은 목적이 아닌 수단이다
16장. 살고 싶은 집을 샀어도 후회하는 이유
17장. 좋은 아파트를 샀어도 후회하는 이유
18장. 집값이 올랐을 때가 더 위험할 수 있다
19장. 분리해서 봐야 하는 거주와 투자의 목적

6부. 예측이 틀려도 삶이 무너지지 않는 선택
20장. 예측에 모든 것을 걸어서는 안 된다
21장. 삶이 무너지지 않는 자금 구조 설계

부록 | 집을 사기 전, 반드시 물어야 할 14가지 질문
에필로그 | 더 이상의 실수를 반복할 수는 없다

실거주가 목적이라면 가족의 생활 범위, 현재와 미래의 소득 수준, 감당 가능한 대출 등이 중요한 고려 사항이다 투자가 목적이라면, 무엇보다 기대 수익률과 수익실현 전까지의 리스크 관리가 중요하다. 그러나 두 기준이 동시에 작동하면 판단이 흐려진다. 가격이 다소 비싸도 오래 살 집이니 괜찮다고 생각하고, 대출 부담이 커도 집값이 오르면 충분히 감당할 수 있다고 판단하게 된다. 거주와 투자의 목적 가운데 유리한 쪽을 기준으로 삼아 같은 선택도 다르게 설명할 수 있기 때문이다.

집은 사용하는 소비재인 동시에 보유하는 동안 값이 매겨지는 투자재이다. 매일 사용하기 때문에 우리는 집을 소비재처럼 느끼지만, 시장에서 거래되는 투자재로도 작동한다. 주식처럼 수익만을 목적으로 집을 보유하는 것도 아니고, 자동차처럼 사용한 즉시 가치가 떨어지는 것을 당연하게 받아들이지도 않는다. 바로 이 이중적인 성격 때문에 집을 선택할 때, 어느 기준을 우선해야 할지가 애매해질 수 있다. 거주의 기준과 투자의 기준이 함께 작용하면서, 상황에 따라 어느 한쪽의 기준이 선택에 더 크게 영향을 미칠 수 있기 때문이다.

그렇다면 현재 우리가 가지고 있는 확신은 어떨까? 지금도 많은 사람이 결국 집값은 다시 오를 것이라 믿는다. 그 믿음이 맞을 수도 있다. 그러나 중요한 건 그 믿음이 시장을 충분히 검토한 결과인지, 아니면 과거 상승장에서 쌓인 경험을 지금 시장에 그대로 적용하고 있는 것은 아닌지 스스로에게 한 번쯤 물어봐야 한다는 것이다. 시장의 변화와 사람들의 인식 사이에는 언제나 시차가 생길 수 있다는 점을 기억할 필요가 있다.