대한민국 재건축 재개발 지도

추천사┃여러분의 주거 수준을 확실하게 업그레이드하세요! _빠숑(김학렬)
프롤로그┃당신의 10년을 책임질 미래가 재건축·재개발에 있습니다!

1부
무심코 흘려보내는 시간을 돈으로 바꾸는 마법

1장  왜 지금 재건축·재개발인가?
1. 청약이 ‘로또’라는데 지금 집을 사도 괜찮을까?
_누구나 100퍼센트 청약에 당첨되는 법
2. 상승장에서 싸게 사고 하락장에서 잘 버티는 투자
_지금 바로 내 눈앞에 보이는 수익
3. 당신이 아는 바로 그 아파트가 재건축·재개발의 결과다
_꺼진 입지도 다시 보자｜한발 먼저 미래의 대장 아파트를 선점하라
4. 집이 있어도, 집이 없어도 재건축·재개발을 공부해야 하는 이유
_1주택자 갈아타기에도 최고의 전략｜앞으로 10년, 새로운 물결에 올라타라

2장  당신이 모르는 재건축·재개발이라는 기회
1. 시간이 너무 오래 걸린다는 사람들에게
_불확실성을 제거해 시간을 단축하는 방법｜B급 전략도 전략이다
2. 돈이 없어서 못 한다는 사람들에게
_초기 재개발을 노려라｜끝까지 가져가야 한다는 편견

2부
하루라도 더 빨리 미래가치를 선점하라

3장  “조합이 사업을 관리한다!” 이토록 심플한 재건축·재개발 5단계
1. 재건축과 재개발, 무엇이 다를까?
_소방차가 다닐 수 있는 길인가, 아닌가?｜재건축에만 있는 세금, 초과이익환수제
2. 1단계 정비구역 지정: 드디어 맨땅에 선이 그어졌다!
_재건축·재개발의 태동 [정비 기본계획 수립]｜재건축의 필수 관문 [안전진단]｜이제부터는 진정한 정비구역｜으쌰으쌰 선봉대! [조합설립 추진위원회]
#PLUS CHECK 용적률이 전부는 아니다
3. 2단계 조합설립인가: 75% 이상 뜻이 모였다! 가즈아~!
_회사를 경영한다는 마음으로｜1군 브랜드가 사업성을 대신 분석해준다 [시공사 선정]
4. 3단계 사업시행인가: 두근두근, 조감도가 보인다!
_조금만 더! 조금만 더 [건축심의]｜미래 주택의 밑그림을 그리다｜비로소 돈의 윤곽이 잡힌다 [종전자산평가(감정평가)]｜눈치 싸움에 평수가 결정된다 [조합원분양]
#PLUS CHECK 조합원분양을 포기한다면?
5. 4단계 관리처분인가: 축하합니다, 대망의 철거를 하는군요!
_‘입주권’이 되는 날｜마지막 단 한 명까지 [이주 및 철거]
#PLUS CHECK 입주권과 분양권, 무엇이 다를까?
6. 5단계 일반분양: 드디어 새 아파트에 불이 켜졌다!
_조합과 HUG의 줄다리기｜마침내 입주다 [준공 및 조합 청산]
7. 그래서 언제 사야 할까요?
#PLUS CHECK 재건축·재개발 핵심 키워드 총정리
#PLUS CHECK 투기과열지구에서 주의할 것들(feat. 조합원 지위 양도 금지, 재당첨제한)

4장  도대체 나는 얼마에 새 아파트를 사는 걸까?
1. 감정평가 전: 언제 팔아야 할 집인가?
_감정평가 전, 매수 시점에 매도 타이밍 정하기
2. 감정평가 후: 물건의 브리핑이 달라진다
_예산을 알고 나를 알아야 백전백승
3. 이주 후: 이주비 대출이 실투금을 좌우한다
_꼭 받아야 하는 대출인가?
#PLUS CHECK 숨어 있는 비례율을 찾아라
4. 동·호수 추첨 후: 이제부터는 십 원 한 장까지 확실하게!
_부담금에 가까워지는 시간
#PLUS CHECK 숨어 있는 감정평가액을 찾아라
5. 손품, 입품, 발품이 후회 없는 선택을 만든다
_손품으로 조사하기｜입품으로 조사하기｜발품으로 조사하기
6. 주눅 들 것 없다, 대출과 세금
_이주비 대출, 얼마까지 가능할까?｜부담금 대출, 얼마까지 가능할까?｜실제로 대출은 어떻게 실행될까?｜내야 할 세금도 확인해보자

3부
지도를 보면 미래의 대장 아파트가 보인다

5장  부의 급행열차가 출발했다, 서울 재건축
1. 서울의 아파트가 늙고 있다
_안전진단, 건축심의, 토지거래허가제
2. 큰 놈
강남구 & 서초구 & 용산구
_별들의 전쟁, 강남구｜재건축의 황금 텃밭, 서초구｜입지는 영원하다, 용산구
3. 갈 놈
송파구 & 영등포구 여의도동
_재건축의 모범 케이스, 송파구｜상상할 수 없는 잠재력, 영등포구 여의도동
4. 들어올 놈
양천구 목동 & 노원구 상계동
_앞서가는 형님, 양천구 목동｜순서를 기다리는 동생, 노원구 상계동

6장  앞으로 10년간 입에 닳도록 불릴 그 이름, 서울 재개발
1. 이제 잘될 일만 남았다
_4대 천왕, 천지개벽의 신호탄
2. 신흥 부촌이 될 4대 천왕
한남뉴타운 & 성수전략정비구역 & 노량진뉴타운 & 북아현뉴타운
_잠든 용이 눈을 뜨다, 한남뉴타운｜50층 한강뷰! 성수전략정비구역｜흑석·신길과 시세를 주고받는 곳, 노량진뉴타운｜서울 서북권 진짜 대장은? 북아현뉴타운
3. 그야말로 천지개벽
동대문구 & 성북구 & 상계뉴타운 & 신림뉴타운
_청량리가 달라졌다, 동대문구｜서울 최대 규모, 성북구｜아직 늦지 않았다, 노원구 상계뉴타운 & 관악구 신림뉴타운

7장  잘 키운 한 채 서울이 부럽지 않다, 경기도 재건축·재개발
1. 서울이 아니어도 오를 곳은 오른다
_4대장, 숨은 진주, 별동대
2. 경기도의 4대장
성남 & 광명 & 안양·의왕 & 수원
_함부로 대체할 수 없는, 성남｜재개발의 대명사, 광명｜이제는 쿼드러플 시대, 안양 & 의왕｜구도심의 대역전극, 수원시
3. 이제는 진가를 알아야 할 때
능곡뉴타운 & 덕소뉴타운 & 안산
_실거주가 가능하다면, 고양 능곡뉴타운｜나만 알고 싶은 한강뷰, 남양주 덕소뉴타운｜다이아몬드 철도 노선을 품은, 안산
4. 작지만 강한 별동대
구리 & 과천 & 의정부
_새 아파트가 특히 빛나는, 구리｜재건축의 천국, 과천｜연이어 불어 닥친 호재, 의정부

8장  오늘의 모습은 기억에서 지워라, 인천 재개발
1. 무주택자에게 단 한 곳만 추천한다면?
_투기과열지구인가, 아닌가?｜역세권, 브랜드 대단지, 초품아
2. 싸다, 빠르다, 많다, 다 갖췄다!
부평구 & 미추홀구
_속도로 승부하는, 부평구｜재개발의 중심이 이동 중인, 미추홀구

9장  소리 없이 강하다, 5대 광역시 재건축·재개발
1. 다시 게임이 시작되었다 부산광역시
_부산에는 부산만의 룰이 있다
#PLUS CHECK 부산광역시 재건축·재개발 추진 구역 리스트
2. 뜨거운 여름이 지나고 대구광역시
_교육열이 높은 곳에 구역도 많다
#PLUS CHECK 대구광역시 재건축·재개발 추진 구역 리스트
3. 세종과 함께 가는 대전광역시
_새 아파트에 목마르다
#PLUS CHECK 대전광역시 재건축·재개발 추진 구역 리스트
4. 아파트로 대동단결 광주광역시
_직주근접에 학주근접까지
#PLUS CHECK 광주광역시 재건축·재개발 추진 구역 리스트
5. 재건축·재개발이 귀한 울산광역시
_첫째도 교육, 둘째도 교육
#PLUS CHECK 울산광역시 재건축·재개발 추진 구역 리스트

4부
조금은 빠르게, 때로는 다같이! 대안 찾기

10장  정비사업계의 떠오르는 샛별, 리모델링
1. 30년을 꽉 안 채워도 새 아파트가 된다고?
_재건축과 리모델링, 무엇이 다른가?｜SRT급의 속도
#PLUS CHECK 서울시 리모델링 추진 단지 리스트
#PLUS CHECK 경기도 리모델링 추진 단지 리스트

11장  나누는 만큼 혜택도 많은, 공공 재개발
1. 김 장관표 ‘공공 재개발’ vs. 변 장관표 ‘공공주도 재개발’
_무조건 ‘현금청산’이 아니다｜반드시 기억해야 할 점
#PLUS CHECK ‘오 시장표’ 서울 재건축·재개발

에필로그┃이제 비로소 행동할 차례입니다

“돈이 없으니까 재건축·재개발을 하는 거예요.”
시간은 누구에게나 하루 24시간 공평하게 주어진다. 흔히들 재건축·재개발을 ‘시간으로 하는 투자’라고 이야기하는데, 이런 면에서 재건축·재개발은 지금 당장 청약 가점을 가지지 않은 청년들에게 가장 값진 자산이 된다.
돈도 없고 ‘빽’도 없는 ‘흙수저’일지라도 시간과 정보에 있어서만큼은 ‘금수저’가 되어야 한다. 돈이 다 모일 때까지 신세 한탄만 하며 기다릴 게 아니라(애초에 돈이 다 모이는 순간은 오지도 않는다), 남들보다 빨리 정보를 습득해 시간을 내 편으로 만들어야 한다. 돈이 없을수록 돈을 모으는 시간 동안 공부를 병행해야 하고, 그래야만이 부의 기회를 내 편으로 만들 수 있다. 시간이 ‘금’인 재건축·재개발 투자를 공부해 모두에게 똑같이 주어지는 시간을 돈으로 바꾸는 기쁨을 누려보길 바란다.
_ 1장, 왜 지금 재건축·재개발인가? 中

돌이켜보면 나는 총 세 번의 시그널을 놓쳤다. 인테리어 공사를 할 때 찾아왔던 할머니의 말을 한 번이라도 곱씹어 생각했더라면, ‘조합설립동의서’라는 중요한 종이를 치워버리지 않고 자세히 들여다봤더라면, 상가가 똘똘 뭉쳤다는 부동산 소장님의 힌트를 알아챘더라면 어땠을까? 무려 세 번이나 기회가 있었지만 ‘재건축·재개발은 무조건 오래 걸린다’는 내 오해와 편견을 깨지 못했다. 그리고 이 경험은 지금까지도 내게 뼈아픈 ‘흑역사’로 남아 있다.
재건축·재개발 구역을 임장할 때는 단지 눈으로만 그 구역을 훑는 정도로 그쳐서는 안 된다. 때로는 구역 내 단독주택 소유주가 되어보기도 하고, 때로는 상가의 주인이 되어보기도 하면서 각자의 입장을 헤아려보아야 한다. 그들의 입장이 되었을 때 ‘조금 곤란하겠는데?’라는 생각이 자주 든다면 그 구역은 과감히 후순위로 미뤄도 좋겠다.
_ 2장, 당신이 모르는 재건축·재개발이라는 기회 中

“조합(2단계)이 사업(3단계)을 관리(4단계)한다.” 정리하자면 재건축·재개발 사업은 ‘조합에서 사업을 일으켜 관리하는 과정’으로 이루어진다. 그리고 앞의 문장만큼은 꼭 외워두길 당부한다. 재건축·재개발 사업의 핵심일 뿐 아니라 현장에서 ‘관리처분인가’와 같은 용어와 마주쳤을 때 ‘조합 → 사업 → 관리’ 순이니까 ‘아! 거의 마지막 단계에 해당하는구나!’ 하며 사업의 진척 정도를 단박에 짚어낼 수 있다.
_ 3장, “조합이 사업을 관리한다!” 이토록 심플한 재건축·재개발 5단계 中