서울 부동산 경험치 못한 위기가 온다

이 책의 핵심
PART 1. 부동산, 위기가 몰려온다
집값, 얼마나 올랐나?
부동산 가격이 단기간 폭등한 이유
변화의 징후들

PART 2. 부동산 폭락, 가능한 시나리오인가?
불편한 숫자
이번엔 다르다?
커지는 불확실성

PART 3. 위기가 온다면 어떻게 대응해야 할까
확증편향에서 벗어나 주제파악부터
불확실성 줄이고 기대값을 높일 때
위기는 항상 기회다

PART 4. 기회를 잡기 위한 방법
오르는 집은 따로 있다
가격을 기다려야 한다
가격이 가장 많이 빠질 곳은 어딘가?

PART 5. 변화를 인정하면 타이밍이 보인다
영원한 건 없었다
부동산 시장 변화 시그널을 찾아라
정책 변화를 읽는 법

PART 6. 큰 판이 흔들리고 있다
흔들리는 글로벌 부동산 시장
당신도 모르게 변화하는 인구구조
거시 경제 변화 어떻게 해석하나

PART 7. 위기 때 반드시 지켜야 할 투자원칙
예측하지 말고 행동해라
큰 판을 읽어라
사이클을 공부해라
겸손해라
확률론적 사고를 가져라
흐름을 통해 판단해라

[결론은, ‘집값 하락’이다] 결론부터 말하자면, 집값은 더 빠질 것이고 시장 역시 더더욱 위축될 가 능성이 크다. 투자에서 가장 큰 리스크는 높아진 가격과 커진 빚이다. 높아진 가격은 속도의 문제고 커진 빚은 인내할 수 있느냐의 문제다. 부 동산도 마찬가지다. 리스크를 측정하기 위해서는 속도와 인내심을 파악 하는 게 중요하다. 수요와 공급은 가격을 결정하지만 속도와 인내심은 리스크를 결정한다. 투자에서 가격은 기회로 읽힐 수 있으나 리스크는 모든 것이 될 수 있다.
속도와 인내심 차원에서 2019년 대한민국 부동산은 위기다. 리스크 가 커졌기 때문이다. 서울을 중심으로 한 빠른 가격 상승과 부동산 담 보대출 증가는 위험을 확대시켰다. 확대된 리스크는 변동성을 키울 것이 다. 이후 가격 하락 속도는 더욱 빨라질 수 있다.
- Part 1. 부동산, 위기가 몰려온다 中

[집값은 단순 수요공급으로 설명 힘들다] 가구수나 임금이 증가하다가 2~3년 만에 갑자기 줄어드는 건 재앙급의 엄청난 이벤트가 없으면 불가능에 가까운 일이다. 그럼에도 불구하고 한국 주택 시장 변동 요인을 꼼꼼히 살펴보면 수요가 갑자기 변하는 경우를 볼 수 있다. 예를 들면 2009년에는 수요가 증가해서 주택 가격이 상승하고 거래량이 증가했는데, 1년 만인 2010년에는 주택수요가 갑자기 감소하면서 가격이 하락하고 거래량이 떨어졌다. 여러분은 어떻게 생각하는가? 2~3년 만에 주택수요에 영향에 미치는 인구, 가구, 소득이 갑자기 바뀐 걸까
- Part 1. Part 1. 부동산, 위기가 몰려온다 中

[사적 대출 ‘전세’에 유의하라] 전세금을 사적 대출이라 생각하면, 가계부채처럼 빠르게 증가한 속도가 문제될 수 있다. 매매가격 대비 전세 비율은 2013년부터 빠르게 상승했다. 전세금 상승은 그만큼 전세를 통한 주택자금 대출 비율이 증가했다는 것을 의미한다. 이미 전세에 문제가 발생하고 있다. 아직 숫자는 미미하지만 전세 보증금 반환 보증 사고 세대가 증가하고 있는 추세다.
주택도시보증공사 자료에 의하면 2018년 9월까지 전세 보증금 반환 보증보험 가입자 중 전세 보증금을 돌려받지 못한 경우는 234건이었으며 미환수 보증금은 487억 원으로 나타났다. 2015년 1억 원, 2016년 34억 원, 2017년 75억 원과 비교하여 미환수 보증금이 급증하고 있다.
- Part 2. 부동산 폭락, 가능한 시나리오인가? 中