지분 경매로 토지 개발업자 되기

프롤로그

PART 1 공유지분 경매의 기초와 낙찰 후 처리 요령
01. 공유지분이란
02. 공유지분의 발생과 처리 요령

PART 2 PLAY 지분 경매
01. 지분 물건 낙찰
02. 1차 협의 매각 ‘일부러 적을 만들지 마라’
03. 내용증명 발송 ‘남는 것은 문서뿐’
04. 2차 협의 매각 ‘흥분하지 마라’
05. 민사소송 ‘적극적으로 활용해라’
06. 3차 협의 매각 ‘익스트림 쿨(Extreme Cool)’
07. 조정실에서의 ‘배트맨 협상’
08. 채권최고액 1원 ‘형식적 경매’

PART 3 지분 경매 실전사례
01. 재산은 있는데 돈은 없다고?
02. 하나만 알고 둘은 모르는 공유자!
03. 9분의 2 낙찰로 집 전체 날아간다!
04. 나 돈 없는 사람 아니라예!
05. 공유자 큰아들과 밀고 당기기
06. 49%와 51% 엄청난 차이
07. 이 물건 왜 낙찰받은 거죠?

PART 4 공유지분 경매에서의 인도명령
01. 소수 지분권자의 다른 소수 지분권자에 대한 인도청구
02. 1/2 지분권자의 다른 1/2 지분권자에 대한 인도청구
03. 다수 지분권자의 다른 소수 지분권자에 대한 인도청구
04. 인도명령신청서
05. 소수 지분권자의 다수 지분권자에 대한 인도청구

PART 5 나 홀로 소송
01. 본안소송
02. 강제집행
03. 송달

PART 6 공유 토지와 법정지상권
01. 법정지상권 성립 요건
02. 법정지상권 법리
03. 건물이 존재하는 공유 토지 낙찰사례(A/A+B)
04. 토지만 낙찰받은 낙찰자의 부당이득금반환소송

PART 7 혼자서 낙찰받은 후 등기하는 법

PART 8 토지 개발업자 되기 프로젝트
01. 농지
02. 농업인
03. 농지원부, 농업경영체
04. 농지취득자격증명원(농취증)
05. 농업회사법인 만들기
06. 토지 개발행위허가(토지 개발업자 되기)

지분 경매의 경우 다른 공유자의 우선매수권이 있어, 입찰하더라도 낙찰에 우선권이 없어 불안정하며, 낙찰받아 지분을 취득한 후에도, 향후 매매에 여러 가지로 제한이 있어 통상 지분입찰은 피하는 것이 좋다. 그러나 우리는 이 대목에서 기회를 찾을 수 있다. 통상적으로 보면 공유지분 경매는 시가보다 저렴한 가격으로 낙찰되는 편이라 수익이 일반 물건보다 좋은 편이다. 공유물도 의외로 좋은 물건이 꽤 많이 있다. 천천히 공부하다 보면 그러한 물건들이 보일 것이다. 또한, 공유자에게는 공유물분할청구권이 있으므로 그것을 행사하면 법원에서는 통상 매각분할(경매 후 지분에 비례하여 현금으로 청산, 가액분할)을 하기 때문에 기존 공유자에게는 손실로 이어지므로 공유자 간의 합의가 생각보다 어렵지 않게 성립한다.
_ ‘Part 01 공유지분 경매의 기초와 낙찰 후 처리 요령’ 중에

낙찰을 받고 나면 잔금을 내지 않은 상황에서 두 가지의 경우가 발생한다. 첫째로는 타 공유자에게 협의를 위한 연락이 오는 경우이고, 두 번째로는 묵묵부답이다. 전자는 그래도 경매와 법을 어느 정도 알고 소송 전에 협의하는 것이 이익이라는 것을 아는 상대일 경우가 많다. 후자는 재산권 행사에 관심이 없거나 불안해하며 먼저 이쪽에서 연락이 오길 기다리는 쪽일 것이다. 하지만 어떤 경우라도 시나리오대로 움직일 것이므로 당황하거나 초조해할 필요는 없다. 1차 협의에서는 공유자를 만났더라도 협의가 될 확률은 수많은 낙찰 경험상 10% 이하이다. 생각해보라. 첫 협상에서 합의에 이를 정도로 자산을 지킬 능력이 있는 공유자라면 경매까지 가게 하지도 않았을 것이고, 공유자우선매수권이 있는 지분 경매에서 낯선 사람이 낙찰받게 하겠는가?
_, ‘Part 02 PLAY 지분 경매’ 중에서

최저 입찰가에서 꼬리를 달고 조금만 올려 쓰기로 마음먹고 왔는데 막상 법원에 꽉 들어찬 사람들을 보니 내 마음도 왔다 갔다 한다. ‘그래, 조금만 더 올려 쓰자’고 마음먹고 필기대 커튼 속에서 입찰가를 썼다. 조금 후 내 지분 경매 물건을 호명하는데 2명이다. 휴, 사람들을 보고 걱정했던 마음이 놓인다. 역시 조금 더 올려 쓴 것이 정말 현명한 판단이었다. 30만 원 차이로 최고가 매수인이 되었다. 그런데 이게 웬일인가! 공유자우선매수신고를 하고 있는 둘째 아들과 백발의 어머니가 보인다. ‘이 물건은 내 것이 아니구나. 보증금이나 빨리 챙겨서 집으로 가야겠다. 오늘은 공치는 날이구나’라고 생각하고 있는데 분위기가 조금 심상치 않다. 둘째 아들이 법대 앞에 왔는데 보증금 10% 내라는 집행관님이 말에 우물우물한다.
_ ‘Part 03 지분 경매 실전사례’ 중에서