합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 : 부동산편

서문 절세 전략 잘 세워 부자 되세요!

chapter 01 부동산 증세의 시대
지금까지의 부동산 세금 지식은 버려라│부동산 세금 부과 기준, 이것부터 챙겨 두자│세금을 잡으려면 세율을 알아야 한다│정부의 세금 정책을 주목하라│맞춤별로 처분 전략을 수립하자

chapter 02 취득세 중과세 대응법
취득세도 중과세가 적용되는 시대!│취득세 중과세는 어떤 경우에 적용될까?│무주택자가 1주택을 취득한 경우의 취득세는?│1주택자가 2주택자가 된 경우의 취득세는?│2주택자가 3주택 또는 4주택 이상 자가 된 경우의 취득세는?│취득세 관련 주택 수 산정은 어떻게 할까?│분양권에 대한 취득세율과 주택 수 산입은 어떻게 될까?│조합원 입주권에 대한 취득세율과 주택 수 산입은 어떻게 될까?│주거용 오피스텔에 대한 취득세율과 주택 수 산입은 어떻게 될까?│증여에 따른 취득세는 얼마나 될까?

chapter 03 보유세 줄이는 방법
보유세 만만하게 보다간 큰코다친다│재산세와 종부세는 어떻게 계산할까?│다주택자에 대한 보유세 계산 사례│종부세, 세 가지 대응 전략

chapter 04 주택 전·월세 소득 절세 전략
주택임대소득 과세 방법│1세대 1주택자의 임대소득 과세 방법│2주택 이상 자의 임대소득 분리과세 방법│2주택 이상 자의 임대소득 종합과세 방법│소형 임대주택 사업자에 대한 세액감면│주택임대소득세 관련 Q&A

chapter 05 1주택자부터 다주택자까지, 양도세 비과세 전략
가장 좋은 절세법은 비과세이다│비과세 예외 요건을 활용하는 절세 전략│2주택자가 세금 안 내는 방법│임대사업자가 거주 주택 비과세 받는 방법│도대체 임대등록제가 어떻게 바뀐 거야?│등록말소에 따라 달라지는 세금들

chapter 06 고가·다가구·겸용주택, 중과 주택 절세 전략
고가주택, 세금 덜 내는 법│미거주한 고가주택 처분 전략│양도세 감면 주택의 두 가지 혜택│다가구·다세대·겸용주택, 잘못 다루다간 세금폭탄 맞는다!│다주택 중과세 언제 풀릴까?│주택임대업과 양도세 중과세 해법│부동산 매매업 실익, 지금도 유효한가?│부동산 처분 시 알아 둬야 할 절세법 20가지

chapter 07 재건축·재개발 아파트와 분양권 절세법
왜 조합원과 일반 분양자의 세금이 다를까?│입주권의 양도세는 어떻게 계산할까?│이럴 때 입주권이 비과세된다│입주권을 주택으로 보면 과세 방식이 달라지나?│분양권 세금 다루는 방법

chapter 08 상가빌딩·토지 절세 전략
상가빌딩 분양 세금을 환급받는 방법│임대부가세와 임대소득세 신고는 어떻게 할까?│법인 전환과 관리법인 설립 중 어떤 것이 좋을까?│토지 세금에는 어떤 것들이 있을까?│8년 자경농지, 세금 덜 낼 수 있다

chapter 09 절세를 위한 부동산 상속·증여 기술
상속세와 증여세, 어떤 것이 유리한가?│상속 또는 증여재산가액은 어떻게 평가할까?│상속공제액으로 상속세를 줄일 수 있다│특수관계자 간의 거래는 이렇게 하라│특수관계자 간에 저가양도를 할 수 있을까?│부담부 증여 vs 증여 vs 매매의 실익 비교

2023년의 부동산 세제는 새 정부의 출현에도 불구하고 현행 세제들이 당분간 그대로 이어질 가능성이 크다. 그동안 수많은 곳에서 세법 개정이 일어났고 그에 대한 적응력이 올라간 상태에서 현행의 세제를 급격하게 개정하는 경우 혼란과 부작용이 커질 가능성이 높기 때문이다. 따라서 세제의 완화는 시간을 두고 차근차근 이루어질 것으로 예상된다. 예를 들어 취득세, 종부세, 양도세 중과세 제도의 완화나 폐지 등이 대표적이다. 다만, 이러한 내용들은 대부분 국회의 동의를 얻어야 하는 만큼 정부가 안을 내더라도 국회를 통과하지 못하면 현행의 세제가 그대로 적용될 가능성도 있어 보인다.

이 결과를 보면 한 사람이 2채 이상을 보유하면 바로 종부세 중과세에 걸릴 가능성이 높다. 한편 공동명의로 주택을 보유한 경우에는 6억 원 공제 혜택을 더 받을 수 있지만, 세율에서 중과세율이 적용될 수 있다. 따라서 2주택자의 경우에는 각각 1채씩 보유하는 것이 공제 혜택도 보고 일반세율을 적용받아 세 부담이 가장 적을 가능성이 높다. 다만, 양도세의 경우에는 공동명의가 유리할 가능성이 높으므로 이 부분도 고려해 의사 결정을 하도록 한다. 참고로 1주택 보유자가 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택자가 된 경우 종부세 중과세가 적용될 수 있다. 종부세법에서는 이에 대한 배려 장치가 2022년부터 도입되었다. 즉 신규 주택의 취득일로부터 2년 내에 양도하면 1주택자로 보아 11억 원 공제, 세액공제, 1주택자 세율을 적용한다. 이 외 5년 미경과한 상속 주택, 지방 저가주택(3억 원 이하)도 같은 식으로 적용한다.

1세대(통상 같이 살고 있는 가족)가 1주택을 보유하면 정부에서 해마다 4월 말경에 발표한 기준시가(개별주택가격, 공동주택가격)가 11억 원이 넘지 않는 이상 종부세는 부과되지 않는다. 시세로 환산하면 대략 15억~17억 원 정도가 된다. 참고로 1주택을 공동명의로 가지고 있는 경우에는 각자 6억 원까지는 종부세가 비과세되므로 기준시가 12억 원까지는 종부세가 과세되지 않는다. 그리고 1주택을 단독명의로 가지고 있는 상황에서 종부세가 과세되더라도 나이가 60세를 넘었거나 오래 보유한 경우에는 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있다(1주택 공동명의 시는 공동명의 과세 방식과 단독명의 과세 방식 중 유리한 것을 선택 가능함). 참고로 2022년부터 일시적 2주택, 5년 미경과한 상속 주택, 지방 저가주택(3억 원 이하)은 1세대 1주택 특례 적용 시 주택 수에서 제외한다.