대한민국 부동산 대전망

지은이의 말_부동산시장에 대한 올바른 인식이 필요하다!

프롤로그_부동산시장, 당분간 하락 가능성은 없다!

1장 대한민국 주택, ‘정말’ 비싸지 않다
대한민국 가계 재무구조, 생각보다 건전하다
코리아 디스카운트를 감안해도 부동산가격은 너무 낮은 수준이다

2장 부동산시장에 대한 편견이 투자를 망친다
부동산시장을 제대로 보는 것이 무엇보다도 중요하다
일본 부동산시장과 지나치게 비교하지 말자
해외 매크로 지표, 새로운 비관론이 몰려온다

&3장 대한민국 부동산시장을 둘러싼 진실 혹은 거짓 5가지
여전히 부동산시장은 저평가 상태다
부동산시장은 왜 내년이 항상 위기라 하는가?
새집만을 원하는 깐깐한 수요자들
새집에 살고 싶지만 가격 하락의 위험은 지기 싫다
지금 한국 사회는 주거권 논쟁중!

4장 다가올 부동산시장은 생각보다 강할 것이다
부동산가격, 낮아질래야 낮아질 수가 없다
부동산 공급, 집을 짓고 싶어도 지을 땅이 없다
부동산 수요, 재건축·재개발이 빚어낸 수요 증가
주택시장 안정화를 위한 정부의 부동산 정책
부동산 서비스시장, 해외개방으로 완전경쟁시장을 맞이하다

부록_부동산은 투기대상이 아닌 투자자산이다
왜 부동산만 투기대상으로 바라보는가?
투기라는 부정적 단어가 가져오는 후유증에 주목하자

에필로그_또 한 번의 결론, 부동산시장은 생각보다 강하다

『대한민국 부동산 대전망』 저자와의 인터뷰

이처럼 건실한 자본구조에 이익 증가가 가능하다면 부동산가격에 영향을 주는 것은 바로 자본효율성이다. 주식투자시 흔히 파악하는 것이 ROE(Return On Equity, 자기자본이익률)다. 가계를 하나의 기업으로 간주하면, 이익(소득) 증가로 투자여력(자본)이 계속 증가하는 경우 과거만큼의 고수익성을 유지하지 못한다면 ROE는 하락하게 된다. 이를 밸류에이션(Valuation)이라고 한다. 같은 자산이라도 수익성을 감안해 가격을 산정하는 것이 시장원리이기 때문이다. 지난 6년간 국내 평균 가계의 ROE는 16~17%를 유지하고 있었다. 기업 관점에서는 투입자본 대비 수익구조가 우수하다고 볼 수 있다. 배당과 같은 자본 축소 이벤트가 없음을 생각하면 더욱 놀랍다. 즉 소득증가에도 불구하고 자산축적보다는 소비수준을 높이는 방향으로 가계들이 노력(?)했기 때문일 것이다. _p.22

이렇게 한국은 임금상승률이 실제 상승요인보다 높게 나타나는 경우가 많기 때문에, 일본과 같은 임금감소 국가와의 비교는 적절치 않다. 왜냐하면 임금상승은 결국 가처분소득 증가로 연결될 가능성이 크기 때문이다. 물론 물가상승률이 중요한 변수지만, 한국과 같이 물가상승률 이상으로 임금상승이 가능한 구조라면 임금상승이 유의미하다. 주택가격이 오르지 않는다는 가정하에 임금인상에 따른 소득증가는 주택매입 부담을 점차 줄여주기 때문이다. 즉 최소 임금상승률만큼의 주택가격 상승은 가능하다고 판단해도 무방할 것이다. 자산 적정가격 추정에 가장 필요한 수익성이 점차 개선되기 때문이다. 책 서두부터 내린 결론에서도 주식과 마찬가지의 밸류에이션 방법을 적용했던 것과 같은 것이다. 즉 주가전망시 기업실적(수익성)을 기반으로 목표가격을 산정하는 것과 유사하다. 이는 PIR(가구소득 대비 주택가격 비율)로 설명이 충분히 가능하다. 실제로 임금상승이 나타나는 국가의 주택가격 상승은 임금상승률보다 그 폭이 컸다.
_pp.58~59

수도권에 경제력이 집중되면서 생긴 폐해를 강하게 논하던 과거 상황을 한번 돌이켜보자. 그 당시 수도권의 주택가격은 부진했던 반면, 지방에서는 꾸준한 상승세를 이어갔다. 덕분에 수도권과 지방의 주택가격 격차가 줄어들게 되었다. 하지만 이 기간 동안 수도권은 소득이 상승했음에도 불구하고 PIR지표가 과거 4년간 거의 유사한 수준에서 머무르고 있다. 반면 지방, 특히 부산과 울산, 대구 등 영남권 주요 도시를 중심으로 주택가격은 빠르게 상승했다. 소득 증가에 따른 효과까지 반영했을 때 단순히 PIR지표 증가율 이상으로 주택가격이 상승했다는 반증이다. 즉 지방 부동산가격은 소득 증가에 따른 효과가 반영되어 정상적으로 상승했지만, 수도권은 소득 증가에 따른 효과를 부동산가격에 반영하지 못한 채 상승여력을 계속 쌓아왔던 것이다. 2016년이 지나면서 지방의 부동산가격이 하락하고 있지만, 여전히 지방 거점도시(광역시)를 중심으로 한 매매가는 상승세를 유지하고 있다. _p.83