돈이 되는 서울 아파트 지금 당장 사라

머리말 ․ 5

제1장 서울 아파트의 특징
서울은 아파트를 지을 땅이 없다 ․ 13
서울 아파트의 공시지가는 20년 동안 상승해왔다 ․ 18
우리나라의 일자리는 서울에 집중되어 있다 ․ 24
서울의 아파트 가격은 상승해왔다 ․ 31
서울의 가구수는 늘어날 것이다 ․ 39
서울의 집값을 잡으려면 교통망을 확충하라 ․ 45
최고의 입지는 사람들이 몰리는 곳이다 ․ 52
학군에 따라 아파트 가격이 달라진다 ․ 58

제2장 서울 아파트의 미래
서울의 전월세 공급은 줄어들고 수요는 많아진다 ․ 67
재건축이 늦어지면 서울 아파트 가격이 상승한다 ․ 75
멸실 가구가 증가하면 부동산 가격이 올라간다 ․ 82
인허가 물량이 줄어들고 있다 ․ 88
서울 아파트는 양극화가 심화된다 ․ 94
서울 아파트의 슈퍼 상승 사이클이 다가온다 ․ 100
미래 가치가 더해질 역세권 프리미엄 ․ 106
신축 아파트 가격은 상승할 것이다 ․ 111

제3장 서울 아파트를 이해할 수 있는 빅데이터
서울 아파트의 입주 물량 ․ 121
집값 상승의 시그널을 한눈에 알 수 있다 ․ 128
서울 아파트는 2023년 이후에도 상승한다 ․ 134
아파트 가격은 거래량으로 알 수 있다 ․ 139
서울 아파트는 통화량이 늘면 오른다 ․ 146
가계 부채는 위험한 수준인가? ․ 153
인플레이션과 물가상승률, 집값에 미치는 상관관계 ․ 160
한국과 일본의 부동산 흐름과 가격 동향 ․ 166
금리가 아파트 가격에 미치는 영향 ․ 176

제4장 서울 아파트의 역사적 패턴
서울 아파트 가격을 잡을 수 있는 방법 ․ 185
아파트 가격이 오르고 내리는 핵심 요인 ․ 192
분양가 상한제가 아파트 가격을 잡지 못하는 이유 ․ 203
역대 정부의 부동산 정책에 따른 서울 아파트 가격 변화 ․ 209
서울의 강남 아파트 가격 변천사 ․ 215
10년 후 강남의 대체지가 될 수 있는 곳은 어디인가? ․ 222
서울 아파트 가격의 흐름을 알면 매매할 때를 알 수 있다 ․ 227
외국 자본과 서울 아파트 가격 변동 ․ 233

제5장 서울 아파트를 사는 법
손품과 발품을 팔아 정보를 수집하라 ․ 243
수도권 아파트보다 서울 아파트를 사야 한다 ․ 249
서울 아파트 중에서도 A급 아파트가 있다 ․ 255
서울 아파트 구매가 늦었다고 실망할 필요는 없다 ․ 263
서울 아파트는 최고의 노후 대비가 된다 ․ 268

제6장 투자할 때 반드시 알아야 할 것들
자금 조달 계획서를 작성하라 ․ 279
아파트를 살 때 확인해야 할 사항이 있다 ․ 284
부동산 담보 대출은 이자 연체가 되지 않아야 한다 ․ 291

참고문헌 ․ 297

건물을 짓고 시간이 지나면 감가상각에 의해 가치가 떨어진다. 구매 후 중고가 되어 시간이 지날수록 가격이 하락하는 자동차와 같다. 통상 30~40년이 지나면 감가상각이 되어 건물값은 거의 남지 않는다. 오로지 땅값만 남는다. 여기서 중요한 사실은 건물이 감가상각될수록 땅값은 올라간다는 것이다. 서울의 토지 가격은 연평균 2.5% 이상 상승해왔다. 특히 강남은 연평균 5% 이상 상승했다. 입지가 좋은 곳은 상승 폭이 크다. 강남 재건축 아파트가 비싼 이유이기도 하다. 부동산에서 토지는 50% 이상을 차지한다. 도시형 생활주택이나 오피스텔 같은 주거시설은 대지 지분이 적다. 부동산을 선택할 때 이 기준으로 한다면 실패할 확률이 낮아진다. 연식이 오래되거나, 대지 지분이 많은 아파트를 손품을 팔아 검색하면 저평가된 아파트가 있다. 「서울 아파트의 공시지가는 20년 동안 상승해왔다」

서울 아파트는 지역별로 양극화가 심화되고 있다. 서울 25개 자치구 중에서 상위권 입지와 하위권 입지의 아파트 가격 차이가 점점 벌어지고 있다. 신축 아파트와 구축 아파트의 가격 차이도 점점 커지고 있다. 신축 아파트는 다양한 편리성과 커뮤니티 시설 등 트렌드에 맞게 설계되어 선호도가 높다. 구축 아파트에 비해 신축 아파트가 훨씬 편리하기 때문이다. 또 교육환경에 따라 아파트 가격이 차이가 난다. 원하는 학교가 있는 지역에 전입해야 원하는 학교를 배정받을 수 있다. 학부모는 아이들을 우수한 학교에 보내고 싶어 한다. 우수한 학교가 있는 지역은 대부분 입지가 좋고 아파트가 비싸다. 「서울 아파트는 양극화가 심화된다」

서울 아파트 가격은 오를 것으로 판단된다. 부동산 규제 정책에 따라 주춤하다가도 또다시 오를 것이다. 2023년 이후에도 상승 시그널이 너무나 많다. 이제 겨우 토지 보상에 들어간 3기 신도시는 해당 원주민과 마찰을 빚고 있어 쉽지 않아 보인다. 하지만 시간이 문제이지 결국 할 수밖에 없다. 3기 신도시의 신규 아파트를 보려면 빠르면 5년을 기다려야 한다. 한꺼번에 30만 채를 건설하는 것이 아니다. 순차적으로 진행되기 때문에 서울 아파트는 당분간 상승할 수밖에 없다. 「서울 아파트는 2023년 이후에도 상승한다」