나는 장애를 딛고 부동산 경매로 성공했다

프롤로그

intro
01 초등학교 5학년, 뇌출혈이 오다
02 내게 너무도 낯선 서울
03 연탄가스를 마시다

Part 1 나를 살려준 경매
01 부동산 경매와 인연을 맺다
02 부동산의 이력서 등기부를 접하다
03 경매 스승을 만나다
04 가슴 떨리는 경매 법정
05 본격적으로 법원으로 출근하다
05 입찰가격만 봐도 매수인의 심리를 알 수 있다
06 재산을 지키려면 경매 지식은 필수다
07 쾌걸조로의 탄생

Part 2 한 번에 이해되는 부동산 경매 분석
01 경매, 선입견을 버리자
02 임의? 강제? 이게 무슨 뜻인지?
03 바로 경매를 신청할 수 있는 ‘임의경매’
04 판결이 있어야 경매 신청이 가능한 ‘강제경매’
05 한눈에 보는 경매 절차
06 두근두근, 첫 경매
07 할인 판매하는 경매의 매력
08 직접 입찰해보자
09 상황별 입찰 참가 시 준비물
10 0 하나 더 쓰는 실수를 하지 않으려면…

Part 3 입찰하기 전 반드시 분석해야 할 말소기준등기
01 매매는 부동산 중개사무소에서
02 직거래 방식인 경매
03 깨끗하게 세탁된 등기부는?
04 등기부 세탁은 말소기준등기를 기준으로
05 말소기준등기 찾는 법
06 때에 따라 기준이 변하는 전세권
07 전세권 권리분석 하는 법
08 전세권자의 권리신고 파악은 필수
09 배당요구 없는 선순위 전세권자는 인수대상이다
10 후순위 전세권자의 능력 제한

Part 4 대항력, 넌 누구냐?
01 집을 샀는데 임차인이 있다면?
02 임차인을 보호하는 전입신고
03 임차인과 낙찰자가 무슨 상관일까?
04 보증금을 물어줘야 하는 선순위 임차인
05 낙찰자와 관계없는 후순위 임차인
06 초보자일수록 명도가 쉬운 물건을 찾자
07 입찰 전부터 명도 생각

Part 5 확정일자 유무는 하늘과 땅 차이
01 확정일자는 꼭 받아야 할까?
02 안 받아도 큰일 없었다?
03 채권은 비율대로 배당된다
04 확정일자에 따라 지위가 달라진다
05 보증금을 지키려면 확정일자를 받아야
06 소액임차인이라면 최우선변제권을 노리자
07 보증금 범위에 따라 보장받는 한도가 다르다
08 상가임대차는 환산보증금을 적용한다

Part 6 다양한 부동산 경매 이야기
01 너무도 중요한 매각물건명세서
02 주고받는 번거로움을 줄인 상계 신청
03 후순위에서 선순위로 변신한 임차인
04 시설을 뜯어갈 수 있을까?
05 내부철거를 예방하는 부동산 관리명령
06 법정기일의 함정을 조심하자
07 지분물건, 입찰해도 될까?
08 대지권 미등기인 건물, 입찰해도 될까?
09 농지낙찰 시 반드시 농취증 발급 여부를 따져야 한다
10 토지 위의 수목은 누구 것일까?

Part 7 초보자가 궁금해하는 핵심 Q/A
01 왜 경매개시등기가 여러 개인가?
02 몰수된 입찰보증금은 법원 수익일까?
03 등기부에 채권액이 많은데 낙찰자가 변제해야 할까?
04 거주하지 않는 선순위 임차권등기는 말소될까?
05 시세 조사할 때 꼭 알아야 할 점
06 부동산 경기가 안 좋은데 경매해도 될까?
07 위반건축물인데 입찰해도 될까?
08 대출이 얼마나 나올까?
09 명도 잘하는 노하우를 알려달라
10 빈 집이 더 쉬운 거 아닌가?
11 강제집행비용만 내면 점유를 되찾을 수 있을까?

Part 8 돈 되는 조언 한 마디
01 수익을 위해선 기다림이 필요하다
02 성공적인 부동산 경매를 위한 7가지 조언
03 3,000만 원 주택이 1억 6,000만 원 되다
04 1층 물건, 의외의 변수
05 녹번역 앞 빌라 낙찰, 신축 아파트 입주권이 되다
06 위장 임차인과의 한판승
07 회원의 누락된 권리를 찾아주다
08 살 때는 팔 때를 생각하자
09 간절해야 성공한다

에필로그

서울의 병원에서 치료를 받아도 뇌출혈로 인한 증상은 좋아지지 않았다. 가족들에게 짐이 되고 싶지 않았던 나는 고등학교를 졸업한 후, 일할 곳을 찾았다. 하지만 팔과 다리의 마비가 있는 나를 채용하는 일자리는 없었다. 서류 전형은 통과해도 면접에서 나를 본 채용 담당자의 당황스러운 표정. 정도의 차이만 있을 뿐 어느 곳이나 마찬가지였다.

복사할 수 없다면 내가 옮겨 적기로 했다. 파일을 펼치고 한 줄 한 줄 옮겨 적기를 시작했다. 팔이 아프고 손가락이 저렸지만 쉬지 않고 이틀 동안 매진한 끝에 완성했다. 뿌듯했다. 이 경험을 바탕으로 서울서부지방법원에선 가압류·가처분신청 사례집을 옮겨 적는 등 법원에 비치된 유용한 사례집이 있으면 옮겨 적기를 했다. 그렇게까지 할 필요가 있느냐고 반문하고 싶은 사람들도 있을 것이다. 하지만 내가 지금까지 경매를 할 수 있었던 건 이런 끈기가 바탕이 되었다고 생각한다.

간혹 내 집에 살고 있으니 경매는 몰라도 된다고 하는 사람들이 있는데, 그렇지 않다. 지금은 내 집에 살고 있지만, 직장 이직, 아이 학교 등 이사 갈 일이 생길 수 있다. 그때 내 집을 팔고 다른 집을 사서 이사 갈 수도 있지만, 내 집을 세 놓고, 본인도 다른 집을 세 얻어 들어가는 경우가 있다. 이렇게 세 들어간 그 집이 경매에 넘어가지 않는다는 장담은 누구도 하지 못하기에 경매를 배워야 하는 것이다. 그래야 내 재산인 보증금을 지킬 수 있다.