부동산 경매.공매 특수물건 투자 비법

추천사•4
프롤로그•6

PART 01 공매·경매 실전 사례
01. 담벼락 법정지상권 물건 18
02. (소유권이전등기 또한) 단 한 번도 안 가고 수익 내기 26
03. 잔금 미납 요청 35
04. 토지 보상과 1필지 법정지상권 45
05. 3평 토지 물건 56
06. 점유자 ‘모(母)’ 거주 물건 62
07. 준주거 법정지상권, 지분 토지 72
* 법무사를 통한 소유권이전등기(매매) 83

PART 02 법정지상권
01. 법정지상권 이론 93
02. 법정지상권 성립 여부 판단하는 방법 100
03. 소송 3종 세트(건물철거, 토지인도, 부당이득반환) 117
04. 건물 존재를 확인하는 방법(위성사진, 세움터, 국토지리정보원) 123
05. 건물철거 측량, 임료 감정 신청서, 청구취지 및 청구원인변경 신청서 128
06. 토지 임료(지료) 금액 계산 133
07. 지료증감청구권 137
08. 주요 Q&A 138
09. 차지권 143
10. 민법 제366조, 형법 제366조 144

PART 03 지분
01. 토지 지분 경매 물건 고르는 방법 150
02. 지분물건의 공유자 우선매수권 157
03. 공유자 우선매수권 행사 제한 168
04. 개발 지역 지분 경매 사례 176
05. 공유자 우선매수권을 포기하다 180
06. 지자체의 공유자 우선매수 물건 192
07. 여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하는 경우 194
08. 우선매수의 가능성을 알 수 있는 방법 196
09. 채권자 우선매수 신청 204
10. 공유물 분할 209
11. 지분물건의 소송 판결 기간 224
12. 공유물 분할에 의한 형식적 경매 신청 방법 228

PART 04 농지, 농지취득자격증명
01. 농지 251
02. 농지 경매의 농지취득자격증명 발급 256
03. 농지취득자격증명을 발급받지 못하는 경우 259
04. 농지 현황주의 261
05. 농지법 변화와 내용 267
06. 농지취득자격증명 발급 신청 272
07. 농지취득자격증명서 발급과 경매 취하동의서 282
08. 경매와 공매의 차이점 299
09. 농지취득자격증명 신청반려처분 취소 행정소송 306
10. 농지취득자격증명 발급 신청 327
11. 유형별 농지취득자격증명 필요 344
12. 농지이용실태조사 352
13. 농지연금 360

경매·공매 Tip
01. 주택부속토지 취득세 374
02. 경매 재매각(잔금 납부 미납) 384
03. 경매 사건의 열람·복사 신청 398

경·공매를 하면서 현장 임장 없이 입찰하는 물건에는 항상 문제가 생길 확률이 높다는 것을 알려드리며, 특히 점유자에 대한 정보 등이 꼭 필요한 물건일수록 입찰하기 전에 현장 임장은 필수다. 임장을 통해서 파악한 주요 정보가 결국 낙찰 여부와 최종 목적인 수익을 결정 짓기 때문이다.

우리나라는 토지와 건물이 별개의 독립된 부동산으로 인정되어 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우 토지 사용에 대한 분쟁이 발생될 수 있다. 만약 건물 소유자가 타인의 토지를 권원 없이 사용해 토지 소유자가 건물 철거 요청을 해 철거된다면, 사회·경제적 손실을 가져오는바 이를 방지하는 공익상의 이유로 법정지상권을 인정하는 것이다.

토지·건물의 소유자가 동일한지 확인하고자 한다면, 토지등기부와 건물등기부의 소유자를 확인하면 된다. 이외에도 토지대장, 건축물대장, 폐쇄등기부등본, 건축허가 서류들, 착공일자, 건축주 성명 및 건축주 변경 여부 등으로 확인해야 한다.