실전사례를 통한 소액 경매 투자 비법

프롤로그 • 4

사례 01 소송 3종 세트를 통한 법정지상권 물건의 매매와 기대수익 실현 • 10
사례 02 빠른 잔금 납부로 경매 취하신청을 막다 • 30
사례 03 낙찰자의 동의 없이 강제경매가 취소되다 • 41
사례 04 공유물분할을 위한 형식적 경매와 상계 신청을 통한 고수익 창출 • 48
Tip 1. [경매] 잔금 납부를 가장 빠르게 한다면 어떤 날에 가능할까? • 54
사례 05 지분 물건 소액 투자를 통한 빠른 수익 실현 • 55
Tip 2. 낙찰 후 협의·협상에 진전이 없는 다양한 유형 • 63
Tip 3. [공매] 잔금 납부를 가장 빠르게 한다면 어떤 날에 가능할까? • 65
사례 06 공유지분권자와의 협의로 3종 특수물건에서 지료 수익 실현 • 67
Tip 4. 잔금 납부 기한이 지난 후 납부하는 경우 • 73
사례 07 4번의 입찰 끝에 72,000원 곁다리 물건 낙찰 • 75
Tip 5. 농지취득자격증명의 제출기한은 언제일까? • 84
사례 08 유치권 신고 해결을 통한 임대수익 실현 • 89
사례 09 대지권미등기 및 토지별도등기 물건의 낙찰과 임대수익 실현 • 98
사례 10 지도만 보고 입찰한 교차로 인근 토지로 수익 실현 • 105
사례 11 철길 옆 0.9평 과소토지 입찰과 소 제기를 통한 토지매매 수익 실현 • 110
사례 12 임장이 힘든 임야의 다양한 정보 분석 방법 • 121
Tip 6. 지분 투자를 통한 수익 창출 방법 • 129
사례 13 묘지만 수십 개, 임야 지분의 공유자 매매를 통한 수익 실현 • 131
사례 14 지분 물건 투자 시 상대방 사망과 상속지분율 변화 추적 방법 • 140
Tip 7. 판결문 경정 방법 • 152
사례 15 상속 포기 지분 물건 투자 시 상속인 추적 방법 • 154
사례 16 소송 시 관할법원 이송 결정 대응이 중요한 이유 • 163
Tip 8. 부동산 소유권의 국가 귀속에 대한 국민신문고 답변 • 177
사례 17 낙찰과 동시에 차순위신고인과의 협상을 통해 수익 실현 • 180
사례 18 지방 재건축 대상 상가 낙찰로 세월을 낚다 • 188
사례 19 토지거래허가구역 내 토지 낙찰과 수익 실현의 어려움 • 198
Tip 9. 셀프등기 시에 국민주택채권 금액을 틀리게 매입한 경우 해결 방법과
채권매입을 취소하고 환급받는 방법 • 201
사례 20 주간선도로와 접한 상가 물건 낙찰을 통한 임대수익과 매매차익 창출 • 207
사례 21 화장실 없는 1층 상가 물건을 통한 임대수익 실현 • 221
사례 22 다수 유찰된 상가 물건의 낙찰과 상대방과의 협의 방법 • 227
사례 23 최신 트렌드 입찰, “낙찰만 되면 된다” • 241
부록 01 나의 부동산소유현황을 확인하는 방법 • 246
부록 02 독자분들에게 던지는 질문 • 250

추천사 • 254

농지법 개정으로 농지 물건에 대한 관심과 입찰 수 및 농지 매매계약이 줄어들고, 가격도 많이 낮아지고 있는 시기이므로 역으로 농지에 관심을 가지는 것도 좋은 전략일 수 있다. 특히 직접 영농을 계획하거나 주말농장이나 텃밭을 원하는 경우 혹은 농지연금을 계획하고, 농업인이 되고자 하는 경우라면 더욱 전략적으로 움직이면 좋다.

모든 물건은 상대방과의 협의와 협상을 가장 우선시해야 한다. 최대한 소송은 진행하지 않고 협의와 협상으로 완료되는 것이 가장 좋고, 특히 상대방과 내가 모두 윈윈(win-win)하면서 마무리 짓는 것이 최상의 결과일 것이다. 하지만 모든 물건이 협의가 된다는 것은 현실적으로 불가능에 가깝다. 낙찰받는 물건의 개수가 많아질수록 협의가 안 되는 물건도 하나둘씩 늘어나고, 결국 협상이 여의치 않으니 소송을 진행할 수밖에 없다. 이번 사례에서 소송을 진행하고 바로 협의에 성공한 것처럼 상대방과의 협상 대화에 진전이 없을 때 소송을 진행해서 소장을 송달받은 상대방이 낙찰자가 요구하는 청구취지와 청구원인의 내용을 시간을 내서 확인하게끔 한다면 진행되지 않았던 협의가 다시 급물살을 탈 가능성이 높다. 이처럼 투자자에게 있어 민사소송을 셀프로 진행하는 능력은 매우 유용하다.

실제 공매 물건 주소지는 거리가 너무 멀어 임장을 가기 힘들었다. 따라서 실제 현황을 통한 가치 분석을 하지 못하기 때문에 최대한 다른 방식으로 특히, 인터넷으로 물건에 대해 다방면으로 분석을 해야 한다. 다음과 같이 여러 인터넷 사이트를 이용해서 임야를 분석하며 알아낸 많은 정보를 토대로, 필요한 정보를 스크리닝하고 더 깊이 분석해서 입찰 여부를 결정해야 한다. 낙찰이 된다는 가정하에 어떠한 정보를 토대로 어떤 방식으로 상대방과 협의를 하고 만약 협의가 안 된다면 다음 진행은 어떻게 할지도 미리 고려해서 최종적으로 입찰 여부를 결정해야 할 것이다.