부동산 경매 권리분석 5단계

프롤로그 – 5

제1장 경매에 입문하면서
들어가면서 14
기초이론 – 민법에 대해 알아보자 20
절차이론 - 민사집행법에 대해 알아보자 22

제2장 입찰에 앞서
부동산 경기의 파악 34
특수물건의 이해 36
기타 등기상의 권리 39

제3장 입찰에서 매각까지
입찰전에 확인해야 할 사항 54
매각 후 대금 납부까지 확인해야 할 사항 56
매각대금 완납 후 등기까지 확인해야 할 사항 62
취하 64

제4장 매각에서 인도까지
매수인의 부동산 관리 68
매수인의 부동산 인도 70
매수인의 부동산 인도명령 신청 76

제5장 인도에서 사용까지
나 홀로 소송 84
소가 산정 91
소송비용 납부와 소장제출 100
소송의 기술 101

제6장 권리분석 Ⅰ- 말소되는 권리, 인수되는 권리
말소기준 권리 찾기 106
말소되는 권리 108
인수되는 권리 - 용익물권 111
인수되는 권리 - 보전권리와 예고등기 114
인수되는 권리 - 법정지상권 118
인수되는 권리 – 유치권 127

제7장 권리분석 Ⅱ - 말소 또는 인수되는 권리
가등기 138
가처분 140
담보 가압류 - 선순위 가압류등기 후 제삼자에 이전되어 경매된 경우 143

제8장 권리분석 Ⅲ - 임차권
민법상의 임대차 148
주택임대차보호법 155
상가건물임대차보호법 163
주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 비교 171

제9장 권리분석 Ⅳ - 공유지분
공유지분 특징 178
공유자우선매수권 179
공유물의 사용, 수익과 부당이득 188

제10장 권리분석Ⅴ - 등기 안 된 권리
토지와 건물 외에 정착물 224
대지권 미등기 228
토지별도등기 229
구분건물과 구분지상권 그리고 구분 소유적 공유 관계 230
부합물 232
종물 233
미등기 부동산 234

제11장 토지
토지이용계획확인서 기재 내용 238
등기사항전부증명서 242
대장등본 244

<부록> 경매 용어 해설 - 247

아무리 선량하게 살아가는 국민이라고 하더라도 이웃의 문제로 인해 발생하는 불의의 사고는 자기 의지와는 무관하게 일어나는 특별한 변수다. 이 특별한 변수를 막기 위해서는 법률 지식을 갖고 예방하는 것이 최선이다. 가령 어떤 사람이 세 들어서 살고 있는 집이 경매로 넘어가는 경우가 있다. 그러한 경우, 전 재산인 임차보증금을 지킬 수 있는 법률적인 지식은 어느 날 갑자기 생겨나는 것이 아니다.

현장 확인은 물론이고, 그 현물과 등기부, 지적도 그리고 매각물건명세서 등을 통한 공적 장부의 일치 여부 등을 찾아내는 공부를 해야 한다. 특히나 매각물건명세서는 법원 공무원이 작성한 유일한 공문서이기 때문에 문제가 발생한 경우에 근거가 되는 유일한 서류다.

부동산 경매에서 법정지상권을 선호하는 이유는 법정지상권이 있는 토지를 취득하고, 그 건물 소유자에게 토지 사용료를 청구하는 경우, 그 토지 소유자가 요구하는 사용료를 감당하지 못하고, 건물을 포기하는 경우가 있기 때문이다. 그렇게 되면 법정지상권이 있는 토지를 매수한 매수인은 토지와 건물을 동시에 취득할 수가 있다.