부동산 마법 학교

등장인물 소개_부동산 마법을 전하는 11인의 전설적 멘토
건물주 성공 법칙_불변의 전략 12단계
INVITATION_“부동산 마법 학교에 오신 것을 환영합니다”
프롤로그_당신과 나의 인연, 그리고 ‘돈’과 ‘부동산’의 비밀

1부
마인드&비전 마법: 도전 정신에서 시작하라

대마법사의 멘토링 1 현대그룹의 설립자 정주영
1단계 “된다고 주문을 외워라, 될 때까지”
나의 비밀 노트 01 자산가로 성장하는 첫걸음은 '생각의 변화' 가난한 엄마에서 부자 엄마로
나의 비밀 노트 02 부동산 투자가 돈이 되는 가장 단순한 작동 원리
나의 비밀 노트 03 초보인 당신을 당하게 만드는 악인의 20가지 노하우

대마법사의 멘토링 2 『레버리지』의 저자 롭 무어
2단계 “눈을 감고, 생각하고, 그려라”
나의 비밀 노트 04 건물은 도구이지 목표가 아니다
나의 비밀 노트 05 본업을 잘하는 것도 중요하지만 사람 레버리지 기회를 놓치지 마라
나의 비밀 노트 06 부동산 대출의 작동 원리 이해하기

대마법사의 멘토링 3 부동산 디벨로퍼 도널드 트럼프
3단계 “말 한마디로 건물주 된다”
나의 비밀 노트 07 협상력의 끝판왕 전략, 타인의 자본을 합법적으로 활용하기
나의 비밀 노트 08 은행과의 협상은 숫자를 넘어 재무제표와 비전으로 한다
나의 비밀 노트 09 건물의 이름, 어떻게 지을까? 브랜드 철학을 담은 네이밍

2부
기초 마법 실습: 부동산의 본질을 깨우쳐라

대마법사의 멘토링 4 맥도날드의 설립자 레이 크록
4단계 “부동산은 갑자기 오르지 않는다”
나의 비밀 노트 10 새로운 건물은 어떻게 찾을까? 기회를 포착하는 분석법

대마법사의 멘토링 5 『부자 아빠, 가난한 아빠』의 저자 로버트 기요사키
5단계 “현금흐름을 피처럼 여겨라”
나의 비밀 노트 11 현금흐름이 있다면? 고수들의 부동산 이익 계산법을 이해하라
나의 비밀 노트 12 불편한 수익률 계산법, 하수가 보고 싶은 것만 보다 결국 망하는 이유
나의 비밀 노트 13 재무제표를 읽을 줄도 모르는데 수익률은 안다고요?
나의 비밀 노트 14 월세로 버틸까, 대출로 건물주가 될까? 자산 확보 전략의 갈림길

대마법사의 멘토링 6 ‘No Money Down’ 시리즈의 저자 로버트 앨런
6단계 “남의 돈으로 건물주 되기, 사업도 남의 돈으로 하는 것처럼”
나의 비밀 노트 15 망하고 싶지 않다면, 세무사부터 만나라! 객관적 증빙이 가능한 타당성 확보의 중요성

3부
중급 마법 연구: 건물 가치 극대화하기

대마법사의 멘토링 7 스타벅스의 설립자 하워드 슐츠
7단계 “흥행에는 스타가 필요하다”
나의 비밀 노트 16 도대체 앵커 테넌트가 뭐야? 스타벅스 성공 원리 이해하기

대마법사의 멘토링 8 200만 명의 초보자를 임대주택 사업자로 인도한 데이비드 그린과 브랜든 터너
8단계 “골다공증보다 공실이 더 무섭다”
나의 비밀 노트 17 최종 사업계획서, 부동산 투자의 운명을 가른다

대마법사의 멘토링 9 영화감독에서 3천억 자산가로 신영균
9단계 “언제 살까, 언제 팔아야 할까의 해답은 단순하다”
나의 비밀 노트 18 무신사의 1,500억 이익 실현? 성수동 파헤치기
나의 비밀 노트 19 완성된 건물이 비싼 이유? 개발을 통한 가치 생성 요소 이해하기

4부
고급 마법 완성: 확장·절세·리스크 대비

대마법사의 멘토링 10 사장을 가르치는 사장 김승호
10단계 “자산 규모에 따라 투자 전략은 달라진다”
나의 비밀 노트 20 부동산 투자에 필요한 4가지: 타이밍별로 필요한 다른 능력들
나의 비밀 노트 21 부의 이전 전략이 달라야 하는 이유, 증여 혹은 상속을 준비해야 한다면
나의 비밀 노트 22 부동산 법인의 미래, 패밀리오피스

11단계 “세후 수익이 진짜 수익이다”
나의 비밀 노트 23 “부자가 되었으니 부자답게 세금을 내시오.” 차원이 다른 세금과의 만남
나의 비밀 노트 24 세금 폭탄이 발사되었습니다, 피하든지 혹은 맞서 싸우든지
나의 비밀 노트 25 절세 마법으로 전쟁에서 승리하려면

부동산 마법 학교 졸업고사
12단계 “돈을 모으고 나면 결국은 리스크 관리”
나의 비밀 노트 26 큰 부자가 되었다면 그 왕관의 무게를 견뎌라, 예상치 못한 리스크를 대비하는 법

5부
부동산 마법 실전: 실전 사례 워크숍 비밀 노트

나의 비밀 노트 27 건물 매수, 여기서부터가 진짜다! ‘요구사항 정의’를 정복하라
나의 비밀 노트 28 매수 의향서로 승부수를 띄워라! 중개인과 함께하는 ‘협상 주도권’ 확보 전략
워크숍 비밀 노트 01 온라인 임장 실행하기
워크숍 비밀 노트 02 오프라인 임장 실행하기
워크숍 비밀 노트 03 부동산 매매 계약 실행하기
워크숍 비밀 노트 04 My Bd(마이빌딩) 건물 네이밍 기획하기

에필로그_당신의 꿈을 현실로 만드는 부동산 마법
Special Thanks to_5,475일의 기록으로 만든 책

안정적인 수익 창출: 임차인이 성실히 월세를 납부하면 임대인은 투자한 회사에서 배당받는 것처럼 매달 안정적인 수익을 확보하게 된다. 우량한 임차인은 장기적인 현금흐름을 보장하는 중요한 자산으로 볼 수 있다.
장기 계약을 통한 공실 리스크 해소: 월세를 밀리지 않고 잘 내는 우량 임차인은 건물이 노후하더라도 이전할 가능성이 낮다. 권리금이 커질수록 장기 계약이 가능한 임차인이 된다. 부동산 개발에 소극적인 임차인이라면 신규 임차인 유치를 위한 시설 투자에 돈을 들이지 않아도, 건물의 수익성과 안정성을 유지해나갈 수 있는 기반이 된다.

“협상을 어디서부터 어떻게 시작하면 좋을까요?”
협상은 일단 전쟁이야. 승리 아니면 패배. 중간은 없어. 원하는 조건을 얻어내면 승리고 그게 아니면 패배겠지. 승리에도 원인이 있고, 패배에도 원인이 있어. 한번 생각해봐. 자네가 무슨 말을 했을 때 상대가 네 말대로 고분고분 움직여주겠는지 말이야. 협상의 대상은 은행이 될 수도 있고, 때 따라선 셀러와 직접 파이낸싱을 협상하거나 파트너십을 통해 투자금을 모으는 식으로 길을 열 수도 있어. 정부도, 세금도 다 협상 대상이야. 세금은 특히 협상이야. 결국 협상력이 있으면 규제나 자금 부족도 실마리를 풀어나갈 수 있어. 물론 능력이 있는 사람들에게만 해당하겠지만 말이야.

반면 실질 수익률은 NOI(순영업수익)을 기준으로 계산한다. 여기에는 유지보수 비용, 공실률, 세금, 관리비 등 모든 비용이 포함된다. 만약 앞서 사례에서 유지비로 연간 2천만 원, 공실로 인해 1천만 원의 손실이 발생했다면, 순수익은 7천만 원이다. 이 경우 실질 수익률은 7%가 된다. 표면 수익률 10%와 무려 3%의 차이가 나는 것이다.
일부 공인중개사가 자주 악용하는 전략 중 하나는 임대료를 과대평가하거나 유지 비용을 축소해 수익률을 부풀리는 것이다. 신규 상권에서는 초기 임대료가 높게 책정된 다음 시장 안정화 이후 임대료가 하락하는 경우가 많다. 왕초보 예비 건물주라면 상상할 수 없는 일이다. 2년에 5%씩 꼬박꼬박 올릴 수 있는 게 아니고 임대료가 하락할 수 있다고? 그러나 모든 상가 건물에는 다양한 공실률이 존재할 수밖에 없다. 겉으로 보기에는 공실이 하나도 없어 보이지만 렌트프리(Rent-Free), 핏아웃(Fit-Out) 기간은 임대료가 발생하지 않는 구간이므로 월세 수익이 발생하지 않을 수 있다.