문재인 정부의 부동산 시장 전망

머리말

1부 우리나라 부동산 시장

1. 부동산의 세 얼굴
주거 목적 참여자, 자산 관리 목적 참여자, 투기 목적 참여자
부동산 시장의 중간 섹터 ‘자산 관리 시장’
최고의 투기꾼은 금융 기관이다
주택 시가 총액 3,732조 원, 아파트 시가 총액 2,187조 원, 부동 자금 1,000조 원 시대

2. 주택 보급률과 인구 1,000인당 주택 수
주택 보급률과 주택 정책
부동산 시장의 하락론자들
주택 보급률 100%의 한계
인구 1,000인당 주택 수의 증가 추이
용어 설명 : 주택 보급률

3. 투자 수익률, ‘부동산의 국제 가격 표준’
부동산의 가격은 투자 수익률이 결정한다
투자 수익률은 금리에 의하여 결정된다
투자 수익률로 비교한 서울의 아파트 가격 수준은?
전월세 전환율

4. 금리와 부동산 시장
저금리로 부동산 시장으로 내몰린 사람들
금리의 변동과 부동산의 가격은 반비례한다
금리가 오르면 부동산은 내린다?
용어 설명 : 한국은행 기준 금리

5. 가계 부채, 서브프라임 모기지의 쌍둥이인가?
가계 부채의 규모 및 증가세
가계 부채의 급증 요인
가계 부채의 상환 능력
갭(Gap) 투자의 위험성
우리보다 가계 부채 비율이 높은 북유럽 국가들은 안전한가?

2부 한·미·일 부동산 위기 분석

1. 1990년대 일본의 부동산 시장 붕괴
1985년 플라자 합의와 엔화 가치 절상
저금리와 자산 가치의 폭등 및 부채의 증가
금리의 급속한 인상과 버블의 붕괴
아베노믹스와 마이너스 금리 시대

2. 2008년 미국의 부동산 시장 붕괴
폰지 차입자(ponzy borrowers)와 미국의 금융 위기
서브프라임 모기지의 난맥상
그림자 금융(Shadow Banking)과 헤지 펀드(hedge fund)

3. 한·미·일 부동산 위기 비교 분석 : 「한·미·일 부동산 위기의 12단계 진행 가설」
미국과 일본 부동산 위기의 공통점
미국발 세계 금융 위기에도 살아남은 한국의 2008년 부동산 시장
다시 위기에 처한 2017년 한국의 부동산 시장

3부 문재인 정부의 부동산 시장 전망

1. 기술적 분석 : 조정이 임박한 부동산 시장
부양책이 나오면 내리고 규제책이 나오면 오르는 부동산 시장
부동산 시장의 기술적 분석 : 네 번의 상승과 세 번의 조정
제4차 조정이 임박한 부동산 시장

2. 문재인 정부의 부동산 시장 전망
첫째, 대세 상승은 끝났다
둘째, 급락할 것인가, 급등할 것인가?
셋째, 조정의 폭과 기간은 얼마나 될 것인가?
넷째, 장기적(long-term) 관점에서 부동산 시장 전망은?

3. 부동산 시장의 흐름 예측하기
경매 낙찰가율 및 경쟁률
미국의 기준 금리 및 케이스-실러 지수
한국의 기준 금리 및 주택 지수
가계 부채(가계 신용) 총액 및 실질 국내총생산(GDP) 성장률

최고의 투기꾼은 금융 기관이다
경제에서 금융 부분이 차지하는 비중이 가장 크고, 실물과 연계된 각종 파생 상품으로 금융 기법이 고도화된 시대에는 투기꾼을 포함한 부채의 수요자 통제도 중요하지만, 부채의 공급자인 금융 시스템의 관리·감독 측면이 더 중요하고 효율적이다. 하이먼 민스키(Hyman Minsky, 1919-1996)는 역사적으로 반복되는 ‘금융 위기의 본질’을 연구하는 데 평생을 바친 세계적인 석학으로, 「금융 불안정성 가설」에서 한 나라의 경제를 금융 위기로 몰아가는 핵심 요인으로 ‘부채의 과잉 누적’을 들었다. 세계적으로도 1990년대 일본 부동산의 폭락, 2008년 미국발 금융 위기 등의 위기 뒤에는 ‘부채의 과잉 누적’이 있었으며, ‘부채의 과잉 누적’ 뒤에는 반드시 부동산 매수자에게 경쟁적으로 돈을 공급해준 금융 기관이 있었다. 우리나라의 경우에도 1997년 IMF 외환 위기, 2003년 신용카드 대란, 2011년 저축은행 PF 사태, 2017년 부동산 시장의 가계 부채 위기 등 모든 위기 뒤에는 반드시‘부채의 과잉 누적’이 있었으며, 그 뒤에는 반드시 경쟁적으로 돈을 공급해준 금융 기관이 위기의 진원지로서 자리 잡고 있었다. 따라서 당면 과제인 가계 부채의 문제로 만약에 우리나라에 부동산 위기나 경제 위기가 찾아온다면 그에 대한 첫 번째 책임을 져야 할 사람은 금융 기관의 관리·감독을 소홀히 한 정부 당국이고, 둘째는 투기적 장세에 무책임하게 경쟁적으로 대출을 확대한 금융 기관이고, 셋째는 투기꾼들이다. 투기꾼들은 탓하면서 투기판에 판돈을 대준 자에 대한 문책이 없다는 것은 말이 되지 않는다. 요즘 부동산 시장에서는 대출 없이 순수하게 자기 자본만으로 부동산을 매입하는 비율은 극히 낮다. 하물며 투기꾼도 반드시 대출을 받아서 부동산을 사게 된다. 결국 부동산 위기 발생의 1차적 저지선은 금융 기관의 대출 및 자금 운용을 효율적으로 통제하는 데 있는 것이다. ‘부채의 과잉 누적’이 어느 정부에서 이루어졌느냐는 이제 중요하지 않다. 현재 정책 운영의 키를 잡고 있는 사람이 항해의 모든 것을 책임져야 하는 것이다.

서브프라임 모기지의 난맥상
미국의 주택 담보 대출 상품은 집을 사려는 일반 개인들의 신용 등급에 따라 프라임(prime, 높음), 알트-A(Alternative-A, 중간), 서브프라임(subprime, 낮음) 모기지 세 가지로 나뉜다. 신용 등급이 높을수록 낮은 우대 금리를 적용받을 수 있다. 모기지 신용 등급은 신용 평가 회사인 FICO에서 5개 부문을 기준으로 매겨진다. 점수는 최저 300점에서 최고 850점까지 나타난다. 일반적으로 신용 점수가 620점 미만에 해당하는 사람들이 서브프라임 모기지를 받는다. 신용 점수 620점은 넘지만 소득 증명이 불완전하거나 두 번째 주택을 구입하는 경우는 알트-A 모기지에 해당된다. 신용 등급이 낮아서 은행에서 대출을 받을 수 없는 사람들이 마치 우리의 제2금융권처럼 미국 주류 은행은 아니더라도 620점 미만의 사람들을 대상으로 대출을 해주는 곳이 있다. 그것이 바로 서브프라임 모기지 업체다.
주택 대출 상품의 대출 경쟁은 2003년부터 2005년에 걸쳐 격화됐다. 금융 회사들은 집값의 평균 80% 가량이던 LTV 비율을 90~95%로 확대했다. 집값 전체를 빌려주는 노 다운(No Down) 융자가 유행했으며, 2005~2006년 주택을 구입한 가구 중 40%가 이를 이용한 것으로 추정된다. 자동 대출 허가가 사용됨에 따라 대출은 적절한 검토 및 서류 작성 없이 가능해졌으며, 2007년 서브프라임 대출의 40%가 자동 인수로 이루어졌다. 대출자들이나 브로커들이 대출 자격을 맞추기 위해 신청자의 수입을 부풀려 기입하는 등의 모기지 신청서 허위 작성 신고 건수도 20003년부터 2006년까지 두 배 이상 증가하였으며, 그로 인한 대출 업체의 피해액도 2006년 한 해에만 10억 달러에 이르는 것으로 추정되었다.