우리는 어디서 살아야 하는가

들어가며
1부. 국가 프로젝트로 읽어내는 부동산의 역사

1장. 도시기본계획의 탄생과 변화
지도가 말해주는 진실
도시기본계획의 변화
인구 증가와 도시계획의 관계
식민지 시기 평면도에서 엿보는 현대 한국

2장. 경인운하 및 행정수도 계획의 변천사
행정의 연속성, 행정의 관성
대국토건설계획: 경인운하 구상
대국토건설계획: 신도시 구상
경인운하에서 여의도 개발로
부천항 구상과 가로림만 프로젝트
행정수도 이전과 세종·공주·청주의 미래
청와대 행정수도 백지계획과 부동산의 미래
두 차례에 걸친 행정수도 입지 선정
행정수도, 노무현·이명박·박근혜의 삼국지
중부권 메가시티는 탄생할까?
중부 공업 지역 구상은 실현될까?
용산 대통령 집무실 시대가 열리다

2부. 살기 좋고 사기 좋은 부동산의 조건
3장. 남북관계와 부동산의 상관관계
안보 문제와 현대 한국
북한과 가까우면 위험하다?
낙관하기 어려운 접경지역의 투자
군 공항 이전이 힘든 이유
군 부대 이전 문제: 평택 고덕신도시
군 부대 이전 시 토양 오염 문제
공장 부지와 토양 오염

4장. 삶과 집값을 붕괴하는 재난 위험
집값 떨어질까 봐 감춰둔 재난 요소
땅 이름에 숨겨진 위험과 가치
상수도 걱정 없는 전원주택은 어디?
우리는 지진으로부터 안전한가?
부실시공과 지반침하의 원인

5장. 재개발과 교통망 호재의 실체
원도심은 개발될까, 유지될까?
층고와 용적률 제한을 완화해야 한다
GTX는 과연 모두 개통될까?
철도를 공부하면 투자의 미래가 보인다
가치가 흔들리지 않는 부동산의 조건

이 책의 참고 문헌과 함께 읽으면 좋은 자료

한국은 북한과 군사적으로 대치하고 있는 나라입니다. 당연히 전국 구석구석에 군 부대가 자리하고 있습니다. 또 북한의 스파이가 정보를 쉽게 얻을 수 없도록 지도에 여러 가지 제약을 가하고 있습니다. 따라서 어떤 지역에 투자하려고 할 때는 지도 애플리케이션의 위성사진 모드를 꼼꼼히 들여다보아야 합니다. 위성사진에 초록색으로 칠해져 있는 부분을 녹지라고 넘기지 말고, 구글맵에서 확인하는 것을 습관으로 만들어야 합니다. 그리고 현장에 직접 찾아가서 그 근처에 군 부대가 있는지, 개발이 불가능한 급경사지인지, 맹지인지 등을 확인하는 버릇을 들여야 합니다.

모든 지자체가 인구 증가와 발전하는 미래 계획을 제시합니다. 어떤 시장·군수·국회의원도, 자신들의 도시가 더 이상 양적으로 규모를 키우지 못하니 미래에 대비해서 압축도시를 만들자고 주장하지 못합니다. 그런 사람은 선거 때 지역민에게 선택받지 못하는 것이 현실이지요. 하지만 인구가 늘고 도시가 성장할 것이라는 예측에 따라 건설한 시설이 텅 빈 채 놀고 있는 모습을 답사하면서 흔하게 목격합니다. 상황이 이렇다 보니, ‘어디에 살지, 어디를 살지’ 고민하는 시민이라면 정부·지방자치단체가 제시하는 각종 청사진을 자신의 눈으로 해석할 수 있는 힘을 길러야 합니다. 그래야만 각종 호재를 속삭이는 사람들에 휘말려서 묻지 마 투자를 하는 대신, 이 집 혹은 이 땅이 정말로 살 가치가 있는지를 냉철하게 판단할 수 있습니다.

1930~1940년대에 토지구획 정리사업의 대상지가 된 곳보다는, 이때 제척된 더 오래된 블록이나 외곽의 경사지가 더 먼저 개발되었습니다. 그 개발의 주기는 80~100년 정도입니다. 이러한 개발 주기로부터 1930~1940년대에 정비된 구역의 개발 주기를 유추할 수 있습니다. 이들 지역은 광복 후에 개발된 지역보다 역사가 오래되었기 때문에 그만큼 소유 관계가 복잡합니다. 서울 사대문 동북쪽 바깥의 오래된 개량 기와집 블록이던 길음역 서쪽의 삼각형 지역도 지난한 과정을 거쳐 간신히 길음역 롯데캐슬 트윈골드 아파트로 재건축되고 있습니다. 속칭 ‘미아리 텍사스’라 불리던 서울시 성북구 하월곡동도 현재 신월곡1구역으로 지정되어 정비사업이 진행 중인데, 마찬가지로 사업 추진에 어려움을 겪고 있는 것으로 알려져 있습니다.