신방수 세무사의 메디컬 건물, 이렇게 취득하고 운영하라

머리말 5
일러두기 9

1장 메디컬 건물에 관심이 많은 이유
메디컬 건물의 실익은 무엇일까? 16
메디컬 건물의 장점 1 : 이자 등을 비용으로 처리할 수 있다 19
메디컬 건물의 장점 2 : 임차료를 조절할 수 있다 24
메디컬 건물의 장점 3 : 양도차익을 얻을 수 있다 28
메디컬 건물의 장점 4 : 법인으로 운영하면 다양한 실익을 얻을 수 있다 31
[절세 탐구] 메디컬 건물의 세금은 어떻게 관리하는 것이 좋을까? 35

2장 메디컬 건물과 부동산 세금
메디컬 건물과 세금의 체계 40
메디컬 건물과 취득세 45
메디컬 건물의 취득세 비과세, 일반과세, 중과세, 감면에 관한 모든 것 49
메디컬 건물과 부가세 53
부가세 환급 여부에 따른 현금흐름 분석 57
메디컬 건물과 보유세 62
메디컬 건물과 종합소득세 65
메디컬 건물과 양도세 69
메디컬 건물과 법인세 74
메디컬 건물과 상속·증여세 78
[절세 탐구 1] 부가세법상 사업자와 납세협력 의무 84
[절세 탐구 2] 의료업과 임대업의 세금체계 90
[절세 탐구 3] 사업자등록증에서 사업자 유형 체크하는 방법 94

3장 취득가액을 장부에 올리는 방법
취득가액을 정확히 파악해야 하는 이유 98
계약형태별로 취득가액을 파악하는 방법 103
감정평가로 취득가액을 구분하는 방법 107
메디컬 건물의 취득 관련 부대비용 처리법 111
건설자금이자 처리법 115
[절세 탐구 1] 메디컬 건물의 취득과 재무제표 표시방법 119
[절세 탐구 2] 메디컬 건물과 재무상태표 계정분류 124
[절세 탐구 3] 메디컬 건물의 취득자금과 재무제표 표시방법 129

4장 메디컬 건물과 소득·비용 처리법
개인사업자의 종합소득세 계산구조 134
사업소득 금액의 계산법 139
사업자의 필요경비 처리법 143
메디컬 건물과 감가상각비 148
메디컬 건물과 지급이자 처리법 154
[절세 탐구] 공동임대사업자의 경비 처리법 158

5장 메디컬 건물의 양도와 부가세, 양도세 처리법
메디컬 건물의 양도와 세무상 쟁점 166
일괄공급에 따른 부가세와 양도세 계산 시 가액의 구분법 170
메디컬 건물양도 시 토지와 건물의 가액을 정하는 법 174
건물가액을 0원으로 하는 경우의 부가세와 양도세 처리법 179
건물과 비품을 동시에 양도하는 경우의 세무 처리법 183
건물을 양도하면서 권리금을 받은 경우의 세무 처리법 187
건물 감가상각비가 양도세에 미치는 영향분석 191
[절세 탐구] 영업권(권리금)과 세무 처리법 195

6장 메디컬 건물취득 명의 선택요령
메디컬 건물의 운영형태와 장단점 200
본인 명의취득 시 실익 분석 206
배우자 명의취득 시 실익 분석 211
영리법인(가족법인) 명의취득 시 실익 분석 216
[절세 탐구] 명의선택은 어떻게 하는 것이 좋을까(종합 결론)? 222

7장 본인 명의로 취득한 경우의 세무 처리법
본인 명의취득과 세무상 쟁점 226
본인이 일반과세자인 경우의 세무 처리법 231
본인이 면세사업자인 경우의 세무 처리법 235
[절세 탐구] 권리금과 양도세 절세포인트 239

8장 배우자 명의로 취득한 경우의 세무 처리법
배우자 명의취득과 세무상 쟁점 244
메디컬 건물의 임대 시 세무 처리법 249
특수관계인 간 적정임대료를 책정하는 방법 252
[절세 탐구 1] 무상·저가 임대와 세무상 쟁점 257
[절세 탐구 2] 개인 메디컬 건물임대업의 법인전환 실익 분석 260

9장 법인 명의로 취득한 경우의 세무 처리법
메디컬 임대법인과 부동산 세제 266
메디컬 임대법인의 세금 분석 270
메디컬 임대법인이 취득세 중과세를 없애는 방법 274
메디컬 건물을 법인이 임대 시 세무 처리법 279
메디컬 임대법인에 대한 세법상의 규제 283
메디컬 임대법인이 가수금을 활용하는 방법 287
메디컬 임대법인의 배당금 처리법 291
[절세 탐구 1] 특수관계인 간 부동산 거래 시 세무상 쟁점 검토 295
[절세 탐구 2] 영리법인에 증여하는 경우의 실익 분석 298

[부록] 메디컬 빌딩 신축(리모델링)과 핵심 세무검토
메디컬 빌딩의 신축과 세무상 쟁점 306
구건물 취득과 취득세 중과세 310
구건물 취득과 부가세 처리법 314
메디컬 빌딩의 준공과 취득세 320

메디컬 건물을 임차하면 소유권이 없으므로, 당연히 양도차익을 누릴 수 없다. 하지만 이를 본인 또는 가족 등이 소유하면 양도를 통해 시세차익을 얻을 수 있다. 다만, 이 과정에서 양도소득세(양도세) 등이 발생하므로 이러한 세금을 잘 관리하는 것이 중요하다.

법인의 경우 주식을 얼마나 보유하고 있느냐가 중요하다. 주식보유비율에 해당한 만큼 재산권을 누릴 수 있기 때문이다. 그런데 법인의 주식이 상장되어 있으면 주식가액을 바로 확인할 수 있으나, 비상장주식을 그렇지 않다. 이때 만약 비상장주식을 자녀 등에게 액면가로 이전하면 세법상 문제가 된다. 세법에서는 비상장주식에 대해서는 자산과 손익을 가지고 이를 평가하도록 하고 있기 때문이다. 이러한 점을 놓치면 세무위험이 매우 커지므로 특별히 유의하기 바란다.

Q 3. 해당 건물을 법인이 취득하는데 이는 모두 주주 중 본인의 자금으로 조달할 예정이다(무이자 방식). 주주는 본인, 배우자, 자녀2로 구성되어 있고 각각의 지분율은 25%씩이다. 이 경우 세무상 문제점은?

본인인 주주의 돈을 투입해 법인이 취득한 결과가 되므로 다른 주주들은 무이자금액을 증여받은 것으로 볼 수 있다. 하지만 현행 상증법 제45조의 5에서는 각 주주가 증여받은 이익이 1억 원 이상이 되어야 하므로 사례는 이에 해당하지 않는다.