토지 투자자에게 반드시 필요한 지식 101

프롤로그 5

Part 01. 토지는 잠재력의 화신이다
001 전 국민 92%가 전 국토의 17%에 해당하는 도시지역에 거주한다 14
002 토지 이용 가치를 극대화할 용도지역, 용도구역, 용도지구 17
003 용도의 바로미터, 지구단위계획구역의 가치 19
004 건폐율과 용적률, 그리고 지상물과 지상권이 추구하는 모토 21
005 땅의 리모델링인 형질변경은 전용과정 중 하나다 23
006 난개발 그 이상인 대표적인 단기규제정책 25
007 지목의 의미(지목의 강점)를 제대로 관철하라 28
008 토지이용계획확인원과 지적도의 필요성 32
009 분양가상한제의 실효성 35
010 그린벨트와 재개발, 재건축의 속살 38
011 택지, 대지, 획지, 필지, 맹지의 잠재적 가치 42
012 복합개발진흥지구와 특정개발진흥지구의 차이점 45
013 역세권의 강점과 약점(역세권의 속살) 48
014 법정도로(포장도로)와 비법정도로(비포장도로) 51
015 환지와 대토는 개발과정 중에 일어날 수 있는 변수 55
016 수도권정비계획법의 존재가치는 너무도 크고 강하다 58
017 땅 투자자 입장에서 실수요 및 투자 가치가 중차대한 사안인 이유 61
018 공시가격과 공시지가의 차이점 63
019 투기지역, 투기과열지구 등 단기규제정책 고유의 특징 66
020 갭 투자와 깡통주택 69

Part 02. 토지는 희소가치가 생명이다
021 도시기본계획과 도시관리계획은 연합, 연동해야 한다 74
022 맹지가 정말 위험한 땅인가? 77
023 공유, 합유, 총유의 차이점을 알아봐야 하는 이유 79
024 기획 부동산 회사와 중개업소의 차이점 81
025 토지 임장활동 제대로 하는 방법 83
026 직주근접과 직주분리, 도농복합과 도농분리 85
027 신도시와 미니신도시의 차이점 87
028 규제의 의미와 그 분류 방법 90
029 부동산이 기회의 공간인 이유(빨대효과와 풍선효과) 93
030 입지규제최소구역(입소구역)제도 95
031 지상권과 지역권의 차이점 97
032 토지 이동(이용)의 개념 99
033 공동구 등 도시계획시설의 설치 원칙 101
034 가축사육제한구역의 범위 103
035 택지개발의 입지조건과 택지개발과정 105
036 용도별 입지선정 방법 107
037 녹지의 필요성(녹지분류 방법) 109
038 농어촌주택과 농막의 정의 111
039 농지법과 경자유전 법칙 113
040 철도보호지구의 필요성 116

Part 03. 토지는 변수를 먹고 사는 재화다
041 건물 주변 누구나 사용 가능한 공간, 공개공지 120
042 배출시설설치제한지역과 상수원보호구역의 가치 12 3
043 님비와 핌피 126
044 비오톱의 존재감 128
045 산지관리법에 따라 산지에 해당하는 토지 131
046 한계농지와 영농여건불리농지 133
047 임야(산지) 구입할 때 피해야 할 다섯 가지 136
048 접근성 높은 맹지 기준과 집합건물 140
049 수도권, 비수도권을 직접역세권과 간접역세권으로 인식하는 이유 143
050 시가화조정구역과 체비지 146
051 도로의 분류 149
052 수변구역의 범위 152
053 내 땅 주변 교육시설의 보호가치와 존재가치 155
054 고수가 원하는 지역 랜드마크와 하수가 찾는 지역 랜드마크 157
055 녹지, 농지, 맹지, 산지를 허투루 보지 말아야 하는 이유 159
056 투자 선도지구와 국토균형발전 163
057 택지개발과 도시교통정비지역 지정 165
058 관광특구의 지정 요건 168
059 초지전용의 요건 170
060 하천점용의 범위 172

Part 04. 토지는 모든 지상물의 원자재다
061 도로점용과 도로구역 176
062 좋은 역세권과 나쁜 역세권 구별 방법 17 8
063 공장설립승인지역과 공장설립제한지역 181
064 보전산지의 입지조건 185
065 광역교통시설의 연속성 187
066 나대지와 대지의 차이점 190
067 토지의 개별 개발행위는 환금성 높이는 유일한 방법 193
068 도시개발구역의 필요성 196
069 토지 투자 전 용도지역과 지목보다 더 중요한 것은 바로 이것! 199
070 국제해양도시와 마리나항만시설 202
071 사람과 가축 보호를 위한 규제 205
072 예정지역과 행정중심복합도시 207
073 절대 불변의 토지 투자 3단계 209
074 그린벨트 속성과 자연녹지지역의 속성 211
075 도시 경관지구의 역할 213
076 역세권개발구역 215
077 토지를 정리하는 방법과 주택을 정리정돈을 하는 방법 217
078 낙후지역의 기준 219
079 건축규제범위의 분류 221
080 문화재보호구역의 범위 223

Part 05. 토지는 공실률이 없다(토지는 절대로 늙지 않는다)
081 산업단지의 분류 228
082 포락지와 간석지 사이(공유수면 점용) 231
083 사회직접시설과 사회간접시설의 의미, 자유무역지역의 존재가치 233
084 개발청사진과 개발타당성이 반드시 비례하지 않는 이유 235
085 농도, 농로와 도로의 등급 238
086 건축물의 대지와 도로 240
087 결국 토지 투자란 맹지와 대지 사이에 돈을 던지는 행위다 242
088 부동산 활동에 따른 토지 분류법 245
089 경매와 공매의 차이점 247
090 산지관리법과 농지법의 필요성과 실효성 250
091 가로구역별 최고높이 제한지역과 지구단위계획 253
092 반복적인 임장활동이 필요한 이유 256
093 부동산 문제의 특성 259
094 역사문화환경 특별보존지구 262
095 기획 부동산 회사의 성질을 모르면 땅 투자하지 마라 264
096 개발촉진지구와 개발진흥지구 267
097 대한민국 경제자유구역과 지방자치단체 271
098 이기는 투자를 위한 4대 명제 275
099 토지 투자의 기본정신과 자본정신 278
100 대한민국에서의 3대 성공조건 281
101 내 스스로 투자의 십계명을 만들 수 있을 때 투자하라 285

부록. 대한민국의 부동산 송사(≒역사) 289

경기가 안 좋다고 해도 기획 부동산 회사의 수적 가치는 꾸준히 지속되고 있다. 그만큼 우리 사회에는 소액 투자자인 개미들이 많다는 증거다. 부자는 기획 부동산 회사를 통해 투자하지 않는다. 부자는 기획 부동산 회사를 차린다. 부자의 기획 능력은 탁월하다. 필자는 기획 부동산 회사를 운영하는 부자들을 많이 봐왔다. 졸부도 많이 봤다. 그들의 공통점은 도덕적이지 않아 지속성이 떨어진다는 점이다. 떴다방(이동 복덕방)에 불과하지만, 사회에 미치는 영향력이 크다.
차제에 토지 투자자들은 기획 부동산 회사의 속성에 관한 철두철미한 공부가 필요하다. 오해 대신 이해를 해야 하기 때문이다(오해는 퇴보의 다른 말이다).

21세기 개발의 모토는 건폐율 대신 용적률의 집중화다. 바닥면적은 줄이고 용적률에 집중한다. 공간과 공간 사이를 넓혀 녹지공간을 크게 확보하고, 투자 가치 활성화에 집중하는 것이다. 마천루가 지역 랜드마크로 자리 잡은 지 오래다.
과거 단독주택이 많을 때는 개인의 마당(정원)이 있었지만, 아파트가 난무한 지금의 경우 정원은 공동으로 사용 중인 녹지지역인 것이다. 녹지율과 용적률 관계를 제대로 정립, 정리하는 것이 중요하다. 희소가치가 높아지기 때문이다.
한편 투자 가치가 낮으면, 즉 용적률에서 희망을 잃으면 미분양, 공실의 우려가 커진다. 이로써 용적률, 지상물의 지상권은 하나로 연동하는 것이다. 절대로 단절되지 않는다.

차제에 수도권의 그린벨트의 그림과 지방 그린벨트의 그림의 차이도 점차 그 간극이 크게 벌어질 것으로 보인다. 수도권 역세권 주변으로 널리 분포된 그린벨트의 훼손도가 심해질 것으로 예상되기 때문이다. 즉, 완화의 가능성이 높다는 의미다.
궁극적으로 수도권정비계획의 효과는 규제수위가 낮아질 수 있다는 희망이다. 중첩규제가 있다고 해도 지역의 핵심인구인 주거인구가 증가한다면, 규제해제과정을 통해서라도 또는 용도변경과정을 거쳐 대형 주거단지 유입을 용납해야 할 것이다.