나는 돈이 없어도 경매를 한다

프롤로그. 나는 다시 태어나도 경매를 할 것이다

1부. 당신의 인생을 한 차원 높여줄 유일한 방법
1장. 첫 낙찰로 내 집 마련과 투자에 성공하다
1. 결혼으로 두 번째 인생이 시작되다
2. 인생의 낭떠러지에서 기회를 발견하다
3. 바로 그때, 경매를 만났다
4. 내 집을 낙찰받은 후 해야 할 것들
5. 내 인생의 첫 집

2장. 사람들은 왜 경매를 두려워할까
1. 한눈에 보는 경매의 기초
2. 경매를 반드시 알아야 하는 사람
3. 경매, 이기면서 시작하는 게임
4. 당신이 경매를 두려워하는 이유
5. 집이 많으면 세금이 많지 않을까
6. 초보는 초보들끼리, 고수는 고수들끼리
7. 경매를 아는 것과 경매를 할 줄 아는 것

2부. 경매는 실전이다
3장. 경매 초보들의 좌충우돌 투자 성공 스토리
1. 낙찰도 취소할 수 있나요
2. 서울 밖으로 눈을 돌리면 얻을 수 있는 것들
3. 경매법정에서 일어날 수 없는 일은 없다
4. 미납 관리비가 쌓인 집을 만났다면
5. 나를 성장시켜준 다섯 번의 명도
6. 부지런한 발품에 배신은 없다
7. 말이 안 통하는 임차인은 이렇게 대처하세요
8. 끝까지 가야 한다면

4장. 경매 고수들의 똑똑한 투자 성공 스토리
1. 전세사기 물건도 누군가는 해결해줘야 한다
2. 선의는 행운을 부릅니다
3. 모호한 사연은 피해라
4. 일흔에 시작한 빌라 단기 매매
5. 정체를 모르는 사람이 사는 집
6. 새로운 일자리가 모이는 곳을 찾아라
7. 입찰가는 자기 전에 떠오른다
8. 납부 기일이 빠른 건강보험이 먼저 배당된다면
9. 다이내믹 명도 다이어리
10. 왜 미납 재매각 물건도 유심히 봐야 할까

3부. 경매 고수로 가는 가장 쉽고 빠른 길
5장. 이것만 알면 된다! 경매 7단계
1. 나는 여전히 쉬운 경매를 권한다
2. [1단계 - 목표 설정]나는 왜 경매를 하는가
3. [2단계 - 권리분석] 경매에 나오는 집들의 특징
4. [2단계 - 권리분석] 등기부등본 보는 법
5. [2단계 - 권리분석] 유료 경매사이트, 100퍼센트 활용하는 법
6. [2단계 - 권리분석] 소멸되는 권리 찾기
7. [2단계 - 권리분석] 임차인의 권리 파헤치기
8. [2단계 - 권리분석] 선순위 전세권도 말소기준권리가 될 수 있을까
9. [2단계 - 권리분석] 임차인이 배당받는 집을 골라라
10. [2단계 - 권리분석] 임차인의 권리보다 앞서는 권리들
11. [2단계 - 권리분석] 권리분석 총정리하기
12. [3단계 - 현장조사] 발품 전에 손품이 먼저다
13. [3단계 - 현장조사] 관심 물건 리스트를 위한 입찰가 작성해보기
14. [3단계 - 현장조사] 현장에서 확인해야 할 것들
15. [4단계 - 입찰] 두근두근, 법원에서 입찰하는 날
16. [4단계 - 입찰] 대리인, 공동명의 입찰도 간단하다
17. [5단계 - 낙찰] 낙찰부터 잔금납부까지
18. [6단계 - 명도] 명도하기 쉬운 집 vs. 어려운 집
19. [6단계 - 명도] 낙찰받은 그날, 점유자를 찾아가라
20 [6단계 - 명도] 내용증명에도 타이밍이 있다
21. [6단계 - 명도] 강제집행의 시작은 인도명령 신청
22. [6단계 - 명도] 강제집행을 신청하는 방법
23. [7단계 - 인테리어] 누구나 인테리어가 잘된 집을 좋아한다

6장. 진짜 투자자들만 아는 똑똑하게 돈 버는 법
1. 경매에서는 절세 전략이 필수다
2. 내게 맞는 절세 전략 찾아보기
3. 좋은 집 낙찰받는 비법
4. 어렵지 않은 특이한 물건에 기회가 있다
5. 임대인도 집주인도 전세자금대출을 주의하라
6. 경매에서 가장 번거로운 것은 집 관리다
7. 이왕이면 착한 집주인이 돼라

에필로그. 경매 공부는 열심히 했지만 망설이는 당신에게

첫 책이 출간된 지 시간이 흘렀지만, 권리분석 및 명도가 쉬운 물건을 사야 한다는 내 원칙은 변함이 없다. 그러나 급변하는 경제로 인해 금리, 집값, 대출 이자 등 상황이 이전과 크게 달라졌다. 확장판에서는 이를 보완해 현재의 투자에 보다 도움이 되게 했다.
또한 나는 십여 년 전과는 달리 수백 건의 경매 사례를 경험한 베테랑이 됐다. 그동안의 수많은 경매 경험 중 인상적인 사례들을 모아 확장판에 추가했다. 동시에 첫 책에 집필한 사례들도 그대로 남겨두었는데, 집의 가격만 변동이 있을 뿐 경매라는 투자의 메커니즘은 동일하기 때문이다. 이 책의 3장은 기본적인 물건들을 다룬 2013년 당시의 사례로, 4장은 한층 더 업그레이드된 물건들을 다룬 최신 사례로 헷갈리지 않게 구분해놓았다. 시간차를 염두에 두고 읽었으면 한다.
_프롤로그. 나는 다시 태어나도 경매를 할 것이다

경매투자자는 누구보다 부지런하다. 물건을 찾고, 현장답사를 하고, 입찰하고 명도하는 일련의 과정은 쉽지 않은 노동이다. 남들보다 저렴하게 낙찰을 받기 위해, 조금이라도 더 시세차익을 내기 위해 부지런히 일한다. 내 오랜 경험 끝에 내린 결론은 경매투자자의 수익은 분명 근로소득이라는 것이다. 오랜 투자로 임대사업자가 되어도 크게 다르지 않다. 그러므로 늘 성실하게, 꾸준히 내 시간과 노력을 쏟아야 한다는 것을 잊지 말자.
_2장. 사람들은 왜 경매를 두려워할까

임차권등기를 하고 임차인이 이사를 나갔다. 이 집에 다른 월세 임차인이 들어왔다. 얼마 후 집은 경매에 넘어갔다. 최우선변제권은 누구에게 있을까. 임차권등기를 한 전 임차인에게만 배당이 된다. 새 임차인은 최우선변제권이 없다. 그러니 절대 이미 임차권등기가 된 집에 들어가면 안 된다. 돈 못 받은 사람이 버젓이 있는데, 거기에 또 들어가면 안 되는 것이다. 경매투자자라면 또 이런 경우도 있다. ‘임차권등기명령’이 있는 물건을 낙찰받고 싶을 때도 있다. 이럴 땐 지금 이 집에 사람이 사는지 확인을 해봐야 한다. 빈집은 그리 선호 대상이 아니다. 집이 오래 비어 있게 되면 집이 망가졌을 수 있다. 겨울을 혼자 보낸 집은 보일러에 문제가 생겼을 수도 있다. 임차인이 왜 이 집에서 나가려고 했는지도 궁금하다. 단순히 이사를 하기 위한 것인지, 역전세로 인해 임차인이 임차권 등기명령을 설정한 것인지 등 다른 임차인이 안 들어온 이유가 따로 있는지 확인하자.
_5장. 이것만 알면 된다! 경매 7단계