신방수 세무사의 확 바뀐 상가 투자 세무 가이드북 : 실전 편

머리말 … 4
일러두기 … 14

제1장 상가와 세무상 쟁점
상가 세금을 잘 알아야 하는 이유 … 16
상가 거래 시 발생하는 세금 … 18
상가 경매 시 발생하는 세금 … 22
상가 중개 시 알아야 하는 세금 … 27
[절세 탐구] 부동산 임대업에 대한 세제 정책의 기조 … 34

제2장 상가 용도와 명의에 따른 세금 변화
용도와 명의에 따라 달라지는 세금 … 40
개인 명의로 취득하는 경우의 세무 처리법 … 43
법인 명의로 취득해서 임대하는 경우의 세무 처리법 … 50
상가 취득 시 명의 선택요령 … 54
[절세 탐구] 사업자의 상가 취득 시 명의 검토 … 57

제3장 상가와 사업자등록
부가세법상 사업자의 종류 … 64
상가 임대업과 사업자등록 … 69
사업자등록신청과 부가세 환급 … 75
[절세 탐구 1] 일반과세자의 납세의무 … 80
[절세 탐구 2] 간이과세자의 납세의무 … 83
[절세 탐구 3] 일반과세자와 간이과세자의 과세유형 변경 … 86
[절세 탐구 4] 면세사업자의 납세의무 … 90

제4장 상가 취득 시의 취득세와 부가세 처리법
상가 취득과 취득세 개관 … 94
취득세가 중과세되는 경우(고급오락장용 건물) … 100
상가 취득과 부대비용 처리법 … 105
취득 시 낸 부가세 환급원리 … 109
부가세 환급과 사후관리 … 114
[절세 탐구] 환급받은 부가세가 추징되는 경우 … 119

제5장 상가 보유 시의 재산세 중과세 등 처리법
상가와 보유세 개관 … 124
중개 시 알아야 할 재산세 중과세 … 130
[절세 탐구] 상가 임대 시의 재산세 중과세와 개별소비세 … 134

제6장 상가 임대 시의 부가세와 소득세 처리법
상가 임대와 부가세의 계산 … 138
임대료에 대한 세금계산서 발급방법 … 142
상가 임대차계약의 형태에 따른 부가세 처리법 … 147
임대소득에 대한 소득세 과세방식 … 151
소득세 신고(단독명의) … 156
소득세 신고(공동명의) … 160
소득세 신고(성실신고확인사업자) … 164
상가 임대업과 건강보험료 … 169
[절세 탐구] 상가 임대업 비용처리법 … 173

제7장 상가 양도 시의 부가세와 양도세 처리법
상가 양도와 폐업에 따른 세무 처리법 … 180
상가의 양도와 부가세 발생 … 185
상가 양도세 계산원리 … 190
상가 일괄양도·취득 시 가액의 안분방법 … 193
토지·건물 일괄 취득·양도 시 안분계산 예외 신설에 따른 양도세 계산법 … 197
상가 필요경비 관련 양도세 절세법 … 202
상가 감가상각 의사결정 … 207
[절세 탐구 1] 상가 양도 및 취득가액과 세무상 쟁점 … 210
[절세 탐구 2] 상가겸용주택의 양도와 세무상 쟁점 … 215

제8장 상가 상속·증여 시의 세무 처리법
상가 상속·증여와 세금 … 220
상가 상속·증여에 따른 세무상 쟁점들 … 223
상가에 재산평가법이 중요한 이유 … 229
상가 증여와 부가세 … 232
사전증여와 합산과세 … 236
[절세 탐구] 상속·증여받은 부동산 양도세 절세법 … 240

제9장 법인으로 상가 운영 시의 세무 처리법
개인과 법인의 상가 세금 비교 … 244
임대법인의 장단점 … 247
소규모 임대법인 등에 대한 세법상의 불이익 … 250
부동산 임대업의 법인으로의 전환 타당성 분석 … 254
[절세 탐구 1] 양도소득 대 사업소득 대 법인소득의 세금 비교 … 258
[절세 탐구 2] 부동산 과다보유법인(임대법인)이 주의해야 할 것 … 260

[부록] 상가 부가세 기초상식(포괄양수도 포함)
부가세 과세와 면세대상의 구분 … 264
상가에 대한 부가세 징수와 환급원리 … 268
상가 분양권의 거래와 부가세 계산 … 272
상가권리금과 부가세 등 처리법 … 276
[절세 탐구 1] 연속적인 재화(상가)의 공급과 부가세 과세원리 … 280
[절세 탐구 2] 상가의 공급과 폐업 시 잔존재화의 구분 … 283
[절세 탐구 3] 상가의 포괄양수도와 세무상 쟁점 … 287

수익형 부동산의 맏형 격인 상가 관련 세제 동향이 심상치 않다. 정부에서 부동산 임대업에 대해 다양한 조치를 동원해서 세수를 늘리려는 움직임을 보이기 때문이다. 따라서 상가 임대업을 운영 중이거나 상가를 구입해 임대할 계획이 있는 예비사업자들은 상가와 관련된 세제에 밝을 필요가 있다. 이 외에도 상가를 자기 사업장으로 사용하고자 할 때도 마찬가지다. 다음에서는 그 이유를 좀 더 구체적으로 알아보자.

1) 자기 사업장으로 사용한 경우의 세금
첫째, 취득세가 발생한다. 이때 세율은 4%(농특세 등 포함 시 4.6%)가 적용된다.
둘째, 부가세 환급은 사업자의 유형에 따라 환급 여부가 달라진다. 일반과세자는 환급이 가능하나 이 외 간이과세자와 면세사업자는 환급이 되지 않는다. 따라서 자기 사업장으로 사용할 때는 일반과세자가 취득하는 것이 좋다.
셋째, 자기 사업장으로 사용한 경우에는 임차료는 별도로 발생하지 않으며, 그 대신 감가상각비를 비용으로 처리할 수 있다. 물론 이와 관련된 재산세나 이자비용 등도 비용에 해당한다.
넷째, 사업장을 양도하는 경우에는 소득세가 아닌 양도세로 과세된다. 이때 양도가액을 토지와 건물로 구분하는 것이 원칙이다(비품 등은 별도로 분리해야 한다). 한편 취득가액은 당초 취득가액에서 감가상각 누계액을 차감해 계산한다.

[Tip] 재산세 중과세되는 고급오락장 건물 중개 시 유의사항
① 고급오락장 건물 매매 시
위락시설인 유흥주점으로 영업허가를 받아 영업하고 있는 상가를 매매할 경우, 향후 재산세가 중과(4%)되리라는 것을 알고 매매 중개를 해야 한다. 이때 재산세 납세기준일은 매년 6월 1일이 되므로 잔금을 언제 주고받느냐에 따라 납세의무자가 바뀐다. 따라서 A와 B는 6월 1일을 기준으로 전후에 양도가 이루어지면 이를 생각해서 매매가액을 조정할 필요가 생길 수 있고, 매수자에게 재산세 중과 부분에 대한 설명이 있어야 할 것이다.
② 고급오락장 건물 임대 시
임대 중인 상가 등이 식품위생법상 유흥주점으로 사용되면 해당 건물이 중과대상 건축물에 해당해서 재산세보다 16배(4.0%) 많아진다. 따라서 중개 시 임대차계약서에 유흥주점 입점으로 인한 재산세 부담은 임차인이 부담하기로 한다는 특약사항을 반드시 기재하는 것이 좋다(전가특약).