신탁부동산 NPL 투자 이론 완전 정복

들어가며 … 4
책의 내용 및 구성에 관해 … 6

PART 01 신탁부동산 우선수익권부 NPL의 개요
1. 신탁부동산 NPL이란? … 22
2. 신탁(Trust)의 정의 … 26
3. 신탁 제도의 장점 … 29
4. 신탁의 효력 … 31
5. 신탁의 구조 … 33
가. 신탁 용어 정의 … 34
나. 부동산담보신탁과 근저당권 제도의 비교 … 42
다. 부동산 신탁 제도는 신탁재산을 강하게 보호한다 … 43
라. 신탁등기의 의의 … 46
마. 신탁부동산 NPL 및 우선수익권의 양도 또는 임의 대위변제 시 우선수익
자 변경등기 신청 등의 실무 절차 … 48
바. 우선수익권 양도에 따른 우선수익자 변경등기 실제 사례 … 58
6. 신탁부동산 NPL 투자의 장단점(근저당권부 NPL 투자와의 차이점) … 69
가. 신탁 공매 실행은 최단 30일 이내에 가능하다 … 69
나. NPL 할인을 많이 받아야 할인 배당차익 취득이 가능하다 … 70

PART 02 NPL 신탁과 관련된 NPL 조각 투자 내지 NPL 토큰증권(NPL-STO, NPL-Security Token Offering) 투자
1. NPL 조각 투자 개요(담보부 NPL 디지털 수익증권, NPL-DAS) … 72
가. NPL 조각 투자의 정의 … 72
나. NPL 조각증권과 NPL 토큰증권의 차이점 … 73
다. 근저당권자보다 신탁의 수익권자가 강하게 보호받는다 … 74
2. 담보부 NPL의 조각 투자 금융플랫폼 (예상) 구조도 … 78
3. NPL 조각 투자자 보호 장치 … 79
가. NPL 거래에 블록체인 기술 결합 시 NPL 이중양도 등의 피해 예방 가능 … 79
나. 투자자 보호 강화 목적 NPL 신탁등기 … 81
다. 투자 수익의 기초자산에 대한 손실 담보를 위한 보험 가입 … 86
4. NPL 조각 투자의 장점 … 92
가. NPL 보유자의 유리한 점 … 92
나. 개미 NPL 조각 투자자의 장점 … 93
5. 담보부 NPL-DAS 발행 자산유동화 방법 … 95
가. 담보부 NPL-DAS 발행 절차 … 95
나. 수탁사에 NPL 신탁으로 근저당권 이전등기 … 95
6. 무담보(유치권부 채권 포함) NPL-DAS 발행 자산유동화 방법 … 97
7. NPL-DAS 투자 전 리스크 분석 방법 … 98
가. 예상 배당액 산정으로 NPL-DAS 시세 평가 … 98
나. NPL 위탁자에 대한 리스크 분석 … 98
8. NPL-DAS 투자 시장 전망 … 100
9. NPL 조각 투자 상품의 종류(향후 예상 상품) … 102
가. 토큰증권(Security Token) 투자 개요 … 102
나. NPL 토큰증권 투자 방식 … 103
10. 자산 조각 투자 관련 금융위원회 보도자료(발췌) … 110

PART 03 신탁부동산 NPL 및 우선수익권에 대한 대위변제 또는 채권양수도 투자법
1. 신탁부동산 NPL 및 우선수익권에 대한 대위변제 투자법 … 122
가. 우선수익권은 금전채권과 독립한 신탁계약상의 별개의 권리 … 123
나. 법정 대위변제 시 대위권에 따라 1순위 우선수익권도 당연 이전 … 124
2. 신탁부동산의 우선수익권부 NPL 양수(매입) 투자법 … 129
가. 우선수익권부 NPL 양수(매입) 절차 … 129
나. 구체적인 우선수익권부 NPL 양수 절차 … 134

PART 04 우선수익권부 NPL의 질권설정 절차
1. NPL 질권대출 시장 동향(NPL 매각기관에서 질권대출도 동시 취급) … 140
2. 우선수익권에 대한 질권설정 방법 … 142
3. 우선수익권에 대한 질권설정의 효력은 우선수익권에만 미친다 … 144
4. NPL과 우선수익권에 동시 질권설정 필요 … 146
5. 우선수익권부 NPL 양수 및 질권설정 시 주의 사항 … 147

PART 05 우선수익권부 NPL 매입가격 산정 기준
1. 신탁원부 발급을 통해 우선수익자인 NPL 금융기관 검색 … 152
2. 우선수익자의 NPL을 취득해야 신탁부동산의 공매 신청(환가)이 가능하다 … 153
가. 신탁원부상 공매 신청할 수 있는 자를 3가지로 분류해서 제한한다 … 153
나. 공매 신청권이 없는 후순위 수익자가 공매 절차를 진행시킬 수 있는 방법 … 156
3. 우선수익권부 NPL 매입 의향 제출 또는 대위변제로 NPL 취득 … 162
4. 우선수익권부 NPL 매입가격 산정 기준 … 163
가. NPL의 예상 공매 배당정산액을 기준으로 NPL의 취득가격 산정 … 163
나. 신탁부동산 예상 낙찰가에서 건물분 부가가치세 10% 차감한 잔액 이내 NPL 매입대금 산정 … 164
다. 부동산 감정가에서 기존 발생 비용과 미지급 재산관리 보수 및 예상 신탁보수 차감 … 166
라. 각종 부담액 차감해서 NPL 매입가격 산정 … 167

PART 06 신탁부동산 NPL 투자(취득) 전 공매 낙찰자가 인수‧부담하는 리스크 조사 사항
1. 기본적인 조사 사항 … 170
가. 기본적이고 중요한 현장 조사를 철저히 한다 … 170
나. 공매 낙찰자가 인수· 부담하는 각종 권리, 하자 등을 조사 후 입찰 금액에 반영 … 170
다. 건물 부가가치세 10%, 매수인 별도 부담 조건 확인 및 입찰 예정 금액에서 차감 … 171
라. 당해세(재산세 및 종합부동산세) 낙찰자 부담 조건 조사 및 입찰 예정금액에서 차감 … 172
마. 제세공과금(교통유발부담금 등) 및 체납관리비 등 매수인의 인수 금액 차감… 176
2. 공매 낙찰자가 인수· 부담하는 주요 공매 공고 내용의 점검 … 180
가. 신탁부동산 임차보증금 인수 조건 공매 공고 점검 … 180
나. 신탁등기 전 선순위 근저당권의 인수 조건 공매 공고 점검 … 186
다. 신탁부동산 유치권 신고 공매 공고 부담 검토 … 186
라. 신탁해지 등에 의한 소유권이전등기청구권의 가압류 신청이 공시되어 있어도 공매 낙찰로 소유권이전등기는 유효 … 191
마. 공매 낙찰자가 인수· 부담하는 기타 공고 내용 구체적으로 검토 … 194
3. 신탁부동산 임차인의 공매 낙찰자에 대한 대항력 여부 점검 … 204
가. 임차인이 신탁부동산의 공매 낙찰자에게 임차권 주장 또는 대항력을 가지는 경우 … 204
나. 임차인이 공매 낙찰자에게 대항력 있는 임차권을 주장하지 못하고, 명도 의무를 부담하는 경우 … 234
다. 수탁자 동의 없는 임대차계약이라도 신탁재산 귀속 즉시 대항력이 회복되어 1순위 대환 담보대출은 후순위로 밀려난다 … 241
4. 수탁자의 동의 없이 위탁자로부터 신탁부동산을 매수한 매수인은 공매 낙찰자에게도 대항 불가 … 244
5. 불법 점유자의 장기 명도 지연에 대한 손해 위험의 사전 체크 필요 … 250
가. 장기 명도 지연이 예상될 경우 저가 입찰 필요 … 250
나. 수탁자의 동의 없는 임차인을 상대로 한 명도소송은 수탁자 및 수익자 모두에게 이익 … 251
다. 신탁등기 시 선순위로 소액의 근저당권 설정 및 임의경매 신청에 의한 인도명령 집행으로 명도 지연 방지 가능 … 260
6. 수분양자가 신탁등기 전에 분양계약을 체결했어도 이후 신탁대출은 사해행위 불성립 … 262
7. 신탁원부를 발급받아 낙찰자의 부담 조건 등 점검 … 268
가. 사설 인터넷 전자민원서비스를 이용할 경우 … 268
나. 법원 인터넷등기소에서 신탁원부 발급예약 후 방문 수령할 경우 … 269
8. NPL 승계취득 후 우선수익권 증서 및 신탁원부상 우선수익권자 변경 등 사후관리 … 272
9. 신탁원부를 구성하는 부동산담보신탁계약서(안) … 273
가. 신탁원부에 첨부되는 부동산담보신탁계약서(안)의 내용 … 274
나. 우선수익권부 NPL 양수도 계약서(안) … 295

PART 07 우선수익권부 NPL 취득 후 공매 낙찰가 하락 요인의 제거 조치
1. 공매 낙찰가 하락 요인인 불법 점유자들에 대한 명도 조치를 수탁자에게 요청 … 304
가. 수탁자의 동의 없는 임차인 등 권원 없는 점유자에 대해 즉시 명도소송 요청 … 305
나. 공매 공고와 동시에 위탁자를 상대로 한 명도소송 요청 … 305
다. 공매 낙찰자는 소유권 이전 후 명도소송 수계 또는 부동산 명도 판결로 승계 집행 … 305
2. 우선수익권부 NPL 투자자는 가장· 과잉 유치권자를 상대로 직접 유치권 부존재 확인 소송을 제기해서 부당한 유치권 제거 … 306

PART 08 신탁부동산 NPL 투자 수익 창출 방법
1. NPL 연체이자 배당 투자법 … 314
2. NPL 할인차익 배당 투자법 … 315
가. NPL 할인매입 후 하자를 치유하거나, 부동산의 실수요자에게 매각하는 방식으로 할인차익 취득 가능 … 315
나. 신탁부동산의 낙찰자가 매매계약을 체결하면서 매수인의 지위 교체 특약을 할 수 있는가? … 316
3. NPL채권자의 유입 후 투자법 … 319
가. 유입 후 일반 매매로 차익 실현 … 319
나. 유입 후 부동산 조각 투자 유동화로 차익 실현 … 319
다. NPL채권자의 유입 후 개발수익 투자법 … 320
4. NPL 및 우선수익권 양수인의 신탁 특약상 우선매수권 또는 매수인 지정권 행사 투자법 … 321
가. 신탁부동산 NPL 및 우선수익권 양수인의 매수인 지정 투자법 … 321
나. 우선수익권 투자자의 우선매수권 행사 투자법 … 325
5. 신탁부동산 NPL 할인양수인이 신탁부동산 할인매수 및 위탁자 지위 이전 약정으로 이중의 할인차익을 향유하는 투자법 … 326

PART 09 우선수익권부 NPL 투자자가 낙찰로 유입취득 시 상계 납부의 방법
1. 이론상 유입취득 시 상계 납부 가능 … 328
2. 배당정산 이의제기 시 이의 금액은 별도로 지급하고, 나머지 배당정산금으로 상계 가능 … 331
3. 상계 납부의 유효성을 인정한 판결 사례 … 332
가. 1순위 우선수익권을 양수한 자가 공매 낙찰로 유입취득 시 상계 납부를 유효하다고 판시한 사례 … 332
나. 상계 납부 사례 … 336

PART 10 신탁부동산 NPL 투자자의 유입취득 등을 위한 공매 절차
1. 일반적인 신탁부동산의 공매 절차 … 338
2. 한국자산관리공사(캠코)의 온비드(OnBid) 인터넷 전자입찰 방법 … 340
가. 전자자산처분시스템인 온비드의 최고가 입찰참가자 준수규칙 … 341
나. 입찰 주의 사항 및 입찰서 최종 제출 동의 … 348
다. 온비드 인터넷 전자입찰 실행 순서 … 350
3. 기한이익 상실 등 환가사유 발생 및 NPL채권자인 우선수익자의 청구로 공매 절차 시작 … 367
4. 환가요청 접수 사실의 통지 … 368
5. 기한이익 상실 해소 촉구 및 신탁부동산의 처분 … 369
6. 환가를 위한 공매 등 매각 절차 개시 … 372
7. 신탁부동산의 매매계약 체결 … 375
8. 공매대금 배당정산 … 376
9. 공매 및 신탁계약 종료 … 377
10. 특수 매각 방식인 스토킹 호스 비딩(Stalking Horse Bidding) 공매는 무엇인가? … 379
가. 수의계약 및 경쟁 입찰의 유리한 점을 혼합한 매각 방식 … 379
나. 스토킹 호스 매각 방식으로 최고의 낙찰가(150%)를 얻은 사례 … 381
다. 스토킹 호스 매각 신탁부동산 공매 입찰 공고 실제 사례 … 381

신탁부동산 NPL은 소유자가 부동산의 소유권을 수탁자에게 이전하고 수탁자가 우선수익권 증서를 발행했을 때, 금융기관 등 채권자가 우선수익권을 담보로 취득 후 실행한 대출(우선수익권의 피담보채권)이 3개월 이상 연체될 경우 이를 신탁부동산의 우선수익권부 NPL(Non-Performing-Loan, 3개월 이상 연체된 대출채권)이라고 한다.

이는 신탁부동산의 우선수익권으로 담보되는 NPL이며, 이를 편의상 ‘신탁부동산 NPL’이라고 칭하기로 한다. 신탁부동산 NPL의 최대 장점은 신탁등기로 인해 후발적인 임차인의 최우선변제권 등이 차단되어, 우선수익자인 대출기관이 임차인의 최우선변제 소액보증금을 차감하지 않고, 그만큼 대출한도를 늘려서 대출할 수 있다는 점이다.

NPL 조각 투자 시 개미 NPL 조각 투자자는 NPL이 수탁사로 이전되어 디지털 수익증권 형태로 거래되므로, NPL 보유자로부터의 법률적, 경제적 위험이 차단되어 투자금이 보호된다. 또한 대중은 카카오톡으로 NPL 조각 투자를 실시간으로 쉽고 빠르게 할 수 있게 된다.

구입이 불가능한 거액의 NPL도 조각으로 분할되어 개인이 자금 부담 없이 5,000원 정도의 소액으로 매입이 가능해지고, 손실위험도 분산된다. 사실상 거대 기관 투자자들의 전유물이었던 고수익 NPL 투자시장이 조각 거래로 인해 개인의 진입이 가능해져서, 고수익 NPL의 이익을 함께 얻을 수 있는 이익 공유의 기회가 열리는 것이다.

신탁등기 전에 설정된 선순위 근저당권, 임차권 및 하자 사항 등 여러 가지 리스크를 확인해서 공매 낙찰자가 인수·부담하는 가치(가격 저감 요인)를 감정가격에서 차감한다. 그 뒤에 매입 대상 NPL의 예상 공매 배당금을 산정한 다음, 이를 기준으로 NPL을 매입해야 손해를 입지 않는다.

특히 신탁등기 전에 전입한 임차인의 존재 여부에 대해 소유자인 수탁자로부터 주택 전입세대 확인서 및 상가 임대차 현황 조회서를 제출받아 확인 후 공매 입찰참가를 해야 한다. 그리고 수탁사가 전입세대가 없다고 주장해도 수탁사로부터 전입세대 없음을 확인하는 상가 임대차 현황 조회서 및 주택의 전입세대 확인서를 받은 후 입찰참가를 해야 한다.