경매를 알아야 NPL이 보인다

들어가며 … 5

Part 01 경매 단상(斷想)
01 내가 만약 경매에서 성공한 아웃라이어라면 … 33
02 2025년 경매 시장에 대한 상상 … 40
03 손자병법에서 경매 병법의 지혜를 터득하다 … 46
04 위자료를 임차보증금으로 대체해 전 처(前 妻)가 임차인으로 거주하다 … 53
05 위자료를 임차보증금으로 전환한 임대차계약의 유효성을 주장하다 … 79

Part 02 경매 시장은 고위험·고수익의 구조다
01 입찰자와 매도인간 정보소통이 단절되어 있다 … 90
02 정보접근에 대한 법적제한으로 위험부담이 증가한다 … 92
03 경매 제도의 바람직한 개선방안 … 106
1. 불합리한 경매 관행 등의 합법화와 경매 제도의 안정성 및 투명성 확대 … 106
2. 부동산 압류채권의 내용 및 압류금액 등기제도 신설 필요 … 107
3. 경매 물건 현장열람 제도 신설 필요 … 108
4. 상가건물 경매 시 사업자등록 열람 허용 … 108
5. 인터넷 입찰제도 시행 필요 … 109
6. 유치권등기명령신청 제도 신설 필요 … 110
7. 점유자 이사비의 최우선변제권 인정 및 명도 불이행 시
부당이득죄로 처벌근거 신설 필요 … 110

Part 03 경매 공부 후 필자가 창시한 NPL 대위변제 연체이자 투자를 실행하라
01 NPL 대위변제 연체이자 투자란? … 114
02 저자의 주요 NPL 랭킹업 대위변제 직접투자 실적 … 120
1. 광주 우미린아파트 2014타경 29400(스프레드 77,000,000원) … 120
2. 서산지원 샤인빌 2014타경 16500(스프레드 63,000,000원) … 124
3. 부산동부지원 2015타경 3500호(스프레드 50,000,000원) … 129
4. 서울남부지법 2015타경 3500호(스프레드 24,000,000원) … 134
5. 순천지원 2014타경 18000호(스프레드 22,000,000원) … 140
6. 서울동부지원 2014타경 50300호(스프레드 20,000,000원) … 145
7. 광주지방법원 2015타경 3900호(스프레드 11,000,000원) … 149

Part 04 경매 권리분석
01 등기부세탁 시작등기(말소기준등기)에 대해 알아보자 … 155
02 말소가 되는 등기를 살펴보자 … 167
03 인수가 되는 등기를 살펴보자 … 169
04 인수되는 권리를 살펴보자 … 172
05 매각물건명세서 분석방법 … 175
06 경매 물건 체크리스트 작성 … 179

Part 05 입찰 절차를 알아보자
01 입찰표 작성 방법 … 185
02 공동입찰 방법 … 194
03 기일입찰표의 유·무효 처리기준 … 196
04 기간입찰 시 첨부서류 등에 흠이 있는 경우의 처리기준 … 198
05 기간입찰 봉투에 흠이 있는 경우 처리기준 … 199
06 기간입찰표의 유·무효 처리기준 … 201
07 입찰서식에 대해 살펴보자 … 203

Part 06 배당분석
01 예상배당표 작성방법 … 215
1. 배당이란? … 215
2. 배당받을 채권자의 범위를 알아보자 … 215
3. 배당순위 관련 법률을 알아보자 … 221
4. 배당의 종류에 대해 살펴보자 … 231
5. 배당표를 작성해보자 … 233
6. 안분 후 흡수배당에 대해 알아보자 … 234
7. 순환흡수배당을 연습해 보자 … 235
02 배당의 순위 … 237
1. 조세채권의 법정기일 전에 설정된 근저당권(담보가등기)·전세권에 의해
담보되는 채권이 있는 경우 … 237
2. 조세채권의 법정기일 후에 설정된 근저당권(담보가등기)·전세권에 의해
담보되는 채권이 있는 경우 … 268
3. 매각재산에 담보물권(담보가등기, 근저당권, 확정일자부 임차권, 전세권)에 의해
담보되는 채권이 없는 경우 … 271
4. 공동담보의 배당방법에 대해 알아보자 … 273

Part 07 상가 경매의 권리분석
01 수도권 외곽일수록 상가 수익률이 좋다 … 277
02 상권 및 입지분석을 신경써야 한다 … 279
03 상가의 현장조사 방법 … 281
04 투자대상 상가 선정방법 … 287
05 입찰참가 예상금액 결정 및 근저당 채권(NPL) 매입 시 자금조달 방법 … 294

Part 08 주택 임차권분석
01 주택임대차보호법의 제정목적 … 301
02 주택임대차보호법의 적용범위 … 302
03 대항력 요건을 갖춘 임차인의 보호내용 … 307
04 확정일자 있는 임차인의 우선변제권 … 313
05 소액보증금에 대한 최우선변제권 … 316
06 임차권등기명령신청 제도 … 319
07 주택 임차인의 최우선배당 범위 … 325
08 주거용 건물의 임대차 관련 판결을 학습해보자 … 327
1. 주거용 건물 관련 판결 … 327
2. 주택의 대항력 관련 판결 … 333
3. 확정일자에 따른 우선변제권 관련 판결(주택) … 367
4. 소액보증금의 최우선변제 관련 판결(주택) … 374

Part 09 상가건물 임차권분석
01 상가건물임대차보호법의 제정목적 … 387
02 상가건물임대차보호법의 적용범위 … 389
03 대항력 요건을 갖춘 상가 임차인의 보호 … 393
04 확정일자 있는 상가 임차인의 우선변제권 … 401
05 상가 소액보증금에 대한 최우선변제권 … 404
06 상가건물 임차인의 최우선배당 범위 … 407
07 상가 경매 시 사업자등록의 열람이 제한된다 … 409

Part 10 유치권 분석
01 유치권 일반 … 417
02 점유자, 임차인의 유치권 분석 … 436
03 유치권의 불성립에 대한 실전 분석사례 … 447
1. 공사비 및 관련비용 일체의 포기로 유치권이 부존재한다 … 448
2. 부합물이 아닌 부속물로서 유치권의 대상이 아니다 … 449
3. 영업목적의 인테리어 공사는 유치권의 대상이 아니다 … 451
4. 매매계약 해제에 따른 계약금 반환청구권은 유치권의 대상이 아니다 … 454
5. 점유 부존재 내지 불법점유로 유치권이 부존재한다 … 456
6. 원상회복 및 철거의무로 유치권이 부존재한다 … 457
7. 영업목적으로 점유를 하였을 뿐 유치권행사 목적의 점유가 아니다 … 458
8. 참고자료(붙임 ‘가 ~ 바’ 참조) … 460
04 유치권관련 대법원 판례 … 466

Part 11 낙찰자에게 승계·부담되는 위험분석
01 대항력 있는 임차보증금채무의 승계(인수) … 475
02 공용부분 체납관리비의 승계(인수) … 485
03 낙찰자는 불법건축물의 이행강제금을 부담한다 … 500
04 낙찰자는 전 소유자의 각종 과징금, 영업면허, 영업허가 및 영업신고를 승계한다 … 509
05 전 소유자의 폭탄, 낙찰자가 불법영업에 따른 대물적 과징금을 떠안다 … 532
06 낙찰자는 전 소유자의 목욕장 영업신고를 승계한다 … 538
07 낙찰자는 전 소유자의 숙박업(모텔, 여관) 영업신고를 승계한다 … 541
08 낙찰자가 승계 또는 부담하는 공과금을 알아보자 … 549
09 토지별도등기의 인수 여부 검토 … 560

Part 12 미등기 대지권 분석
01 미등기 대지권도 경매 대상에 포함되어 있으면 낙찰자에게 이전된다 … 595
02 대지권이전등기 승소판결 사례 … 600
1. 대위에 의한 대지소유권이전등기 청구소송 판결(안산 2008가단 52253판결) … 600
2. 안산지원 2010가단11682 소유권이전등기 승소판결 이유서 … 602
3. 안산지원 2011가단 9747 소유권이전등기 승소판결 이유서 … 605
4. 안산지원 2007가단 16199 소유권이전등기 승소판결 이유서 … 607
5. 안산지원 2007가단 1234 소유권이전등기 승소판결 이유서 … 609
6. 안산지원 2010가단 38717 소유권이전등기 승소판결 이유서 … 610
7. 안산지원 2007가단 39208 소유권이전등기 승소판결 이유서 … 612
8. 안산지원 2006가단 59236 소유권이전등기 승소판결 이유서 … 614

Part 1 경매 단상(斷想)

chapter 02 2025년 경매 시장에 대한 상상

1. 2025년 사회 경제적 환경, 여성상위 시대가 도래되다

2025년 부부간에 임대차계약 관계가 유효하다고 인정한 대법원 판결이 최초로 선고되었다(?). 문득 발칙한 상상(?)을 넘어 너무 자유롭게 자유의 범위를 일탈한 공상을 해봤다. 이 내용은 어디까지나 웃자고 쓴 글이다. 상상이니 진짜로 오해하는 실수가 없기를 바란다.

2025년 12월 24일 진눈깨비가 내리던 날, 부부 임차인인 이도령은 경매 처분 당한 부인(임대인) 성춘향의 집에서 자신이 지불한 보증금 2억 원의 절반 정도인 1억 원을 배당받은 후 짐을 챙겨 인근 조그만 지하실로 이사를 갔다.

한편, 2025년 국가 통계청에서 발표한 자료에 따르면 여성이 남성 대비 사회 각계 각층에서 활동하면서 차지하는 비율 등이 다음과 같이 높아지고 있다고 발표했다.

대리모 비율 2%(대리남 비율 10%), 부부간 임대차비율 30%,
국회의원 여성비율 40%, 대학생 계약동거 비율 40%, 재계CEO 여성비율 49%,
이혼율 60%, 3시(외무, 행정, 사법고시) 여성합격률 60%,
초등학교 여성 교사비율 80%

추가로 남녀노소 불문하고 설문조사한 바에 따르면 재테크 1위로 결혼(… 3위는 경매)을 꼽았다고 발표했다. 덧붙여 각종 언론조사에 따르면, 채지니!!! 2025년 대한민국 여성CEO 중 인기 1위, 논술 및 경매학원 원장, 강사만 해도 500명을 거느린 세계적인 글로벌 학원의 대모라고 발표되었다. 그녀는 다국적 기업 명의로 시리아에서 IS(이슬람국가)로부터 몰수한 부동산을 낙찰 받고 북극을 낙찰 받은 경험이 가장 기억에 남는다나….

2. 2025년 새해 달라지는 법령 공포, 이사비의 최우선변제 인정 및 명도 불이행 시 부당이득죄로 처벌하는 규정이 신설되었다.

법제처에서 2025년 새해 달라지는 법령 등 제도로, 다음과 같은 내용을 발표했다. 부동산에 압류금액 등기제도를 신설했다. 이는 경매의 활성화 및 미국적 자본주의의 성숙화를 위하는 등 선의의 낙찰자를 보호하기 위해 동 체납금액도 압류 시 이를 부동산 등기부등본 (권리관계전부증명서)에 표시토록 국세징수법에 명시했다. 체납액수도 입찰참가자가 근로복지공단, 세무서 등 공과주관 부서에 조회할 수 있도록 법을 개정했다.

또한 부부간 임대차에 대해서는 임대차보증금의 입증자료 제출을 의무화했다. 2025년 현재 대법원 판례 등에 따라 부부간임대차가 인정되어 부부인 임차인도 배당을 받고 있는 실정이다. 이를 악용해 채무면탈 등 채권자를 해하는 수단으로 삼는 점을 방지하고자 임대차보증금으로 흘러 들어간 부부임차인 본인의 소득자료를 권리신고 및 배당요구 시 입증자료로 첨부하여
경매 법원에 제출토록 법을 신설했다.

경매 물건 열람제도 및 사업자등록 열람근거가 신설되었고, 인터넷 입찰제도가 시행되었다. 또한 사실혼 배우자도 가족 범위에 포함되도록 제도를 개정했다. 혼인의사를 가지고 살았던 동거인인 사실혼 배우자도 대항력 요건인 가족의 주민등록 범위에 포함시키도록 법에 명시해 가족의 범위에 대한 논란의 소지를 없앴다. 그리고 이사비의 최우선변제 인정 및 불이행 시
부당이득죄로 처벌하는 근거규정을 신설했다.

3. 2025년 대법원의 가상판례, 부부간의 임대차 관계를 인정하는 최초의 판결이 선고되었다

대한민국은 부부간에도 각자 독립된 별개의 재산권을 인정하는 자본주의 국가다. 그래서 부인 명의의 집은 남편소유로 인정되지 않는다. 다만, 가재도구는 부부의 공유재산으로 인정된다.
한편 남편이 부인 소유의 집을 임차해 임차보증금을 부인에게 지불하고 전입신고까지 한 다음 동거하면서 부인집이 경매에 넘어가자 임차인 겸 남편이 배당요구를 했으나 법원의 배당배제로 배당이의 소송결과 부부간의 임대차가 채무면탈 등 채권자를 해할 목적이 없더라도 유교주의적 온정주의 등이 깔려있는 우리 사회의 선량한 풍속에 위배되고 극히 이례적이라고 판단해 부부간의 임대차 관계를 부정하는 판결이 2025년 전까지 계속 선고되었다.

그 후 2025년 극단적 이기적인 자본주의가 발달하고 통계청 데이터처럼 여성의 사회적, 정치적 지위가 격상되고, 경제력이 남성을 압도하게 되었다. 집은 대부분 여성들이 차지해 소유하고 있는 것이 현실이 되었다. 결혼조건도 온정이나 사랑은 사라진 지 오래고 여성은 오로지 남성의 경제력만을 보고 남성을 선택하는 시대가 되었다. 부부간에 접시 하나까지도 소유권을 표시한다. 집 없는 남성은 집 대신 집을 소유한 부인에게 최소한 전세금이라도 지불해야 결혼할 수 있는 극단적 이기적인 자본주의가 도래되었다. 바야흐로 남성의 실직은 곧 이혼을 의미하는 시대가 되었다.

이제는 과거처럼 결혼제도의 유지에 있어서 유교적 온정주의나 사랑을 선량한 풍속이나 사회질서로 보지 않고 이기적 자본주의나 경제력을 선량한 풍속으로 인정하는 사회적 인식이 보편화 되었다.

또한 자본주의가 발달한 미국의 로스쿨 및 대한민국의 로스쿨을 졸업 후 판사가 된 여성이 법원판사 중 50%를 넘었다. 이들 여성판사는 이와 같은 환경에서 자란 이기적 세대였다. 환경이 이렇게 변화하자 이제 법원에서는 부부간의 임대차 관계를 인정하는 것은 선량한 풍속에 반하지 않고 사회질서나 시대정신에 부합되며, 오히려 부정하는 것은 헌법상 보장된 사유재산권의 침해에 해당된다고 판시했다. 성춘향의 남편 이도령이 제기한 배당이의소송에서 이도령의 손을 들어주고 임차보증금을 배당받도록 하는 대법원 전원합의체의 판결이 선고되었다.

이에 과거의 불인정 판례는 폐기되고 부부간의 임대차관계를 인정하기에 이르렀다. 동거인의 임차권은 법원도 인정하고 있었는데, 이제는 법에 임차인의 지위에서 배당을 받을 수 있도록
명시했다. 이불 속의 은밀한 사랑이 죄가 되는 간통죄는 위헌으로 폐지된 지 이미 오래 되었다. 대리모나 공창제는 이를 합법화시켜야 된다. 그래서는 절대로 안 된다는 논란이 계속되고 있다.
그러나 아직은 불법적, 음성적으로 행해지고 있다. 이상으로 필자의 상상의 나래를 펼쳐 봤다.

PS : 이 세상에 영원한 것은 없듯이 경매 관련 법도, 판례도, 모두 살아있는 생물처럼 수시로 변한다. 변화에 너무 앞서갈 필요는 없다. 그러나 변화된 환경에 한발 정도 뒤따라가도 남보다
빨리 가는 경우가 많다. 변화무쌍한 경매 세계에 발을 들여 놓은 이상 항상 판례나 법제도의 변화 및 경매 상황의 변화에 신중하고, 탄력적이고, 유연하게 대처해야 한다. 다양한 변수를 예측하고, 입체적으로 생각하며 대비하라는 의미에서 혼인 중의 부부간의 임대차의 가능성 등에 대해 발칙한 상상을 해본 것이다. 이는 경매 환경의 변화에 있어 하나의 단면(부부간 임대차)에 대해 공상해본 것이다.