공동담보 지분NPL 투자의 비밀

PART 1 NPL투자 개론

01 NPL의 개념(연체 근저당권부 대출채권)
❖ NPL이란?
❖ NPL유동화회사
02 채권(NPL, GPL)의 승계 제도에 대해 살펴보자!
❖ NPL채권양도 (1) 개인채권 양도(민법적용)
(2) 대부채권 양도(특별법인 대부업법 적용)
(3) GPL(Good Performing Loan)이란?
❖ NPL대위변제
(1) NPL대위변제 제도의 유형을 알아보자!
(2) 대위변제는 채권양도 금지규정을 우회하여 NPL승계 이전의 만능기능을 한다
(3) NPL의 이해관계인은 대위변제 권리 및 의무가 있다
(4) NPL 대위변제자는 “구상대위권”을 취득한다
(5) NPL대위변제시 변제자대위권에 따라 채권이 이전 된다
(6) NPL대위변제시 변제자대위권에 따라 근저당권도 승계이전 된다
❖ 합병계약, 상속에 따라 NPL이 승계이전 된다
❖ 파산자의 NPL은 파산관재인에게 포괄 승계된다
03 NPL채권 투자의 실익을 알아보자! ❖ NPL할인차익 배당수익을 얻는다
❖ NPL연체이자 배당수익을 얻는다
04 NPL 투자의 매력은 무엇인가? ❖ 1순위 NPL취득(양도, 대위변제) 투자의 경우
❖ NPL + 특수물건 퓨젼(FUSION)투자 가능
05 NPL의 기본용어를 알아보자!
06 NPL의 예상배당액 산정을 위한 배당표 작성을 살펴보자!
❖ 예상배당액 산정 방법을 알아보자!
❖ 배당 순위에 대해 알아보자!
❖ 안분 후 흡수배당을 살펴보자!
07 NPL의 탄생 과정을 살펴보자!
❖ 은행은 부동산을 담보로 채무자에게 대출을 해준다
❖ 채무관련인의 부동산에 근저당권을 설정한다
❖ 채무자가 대출을 연체하여 담보대출의 기한이익이 상실된다
❖ 기한이익 상실 등 연체대출에 대해 연체이자율이 부과된다
❖ 금융기관별 주요 연체이자율 상한을 살펴보자!
08 금융기관의 NPL회수 방법을 알아보자!
❖ 자진 변제를 통한 담보대출 회수
❖ 임의경매 신청을 하여 법원 배당금으로 대출회수
❖ NPL매각을 통한 근저당권부 대출채권의 조기 회수
❖ 제3자의 대위변제를 통한 근저당권부 대출채권의 회수

PART 2 NPL대위변제 연체이자 배당투자를 살펴보자!

01 NPL대위변제는 개인에 대한 채권양도 금지의 대체 투자법이다
❖ NPL대위변제 투자법이란?
(1) 법정 대위변제(NPL랭킹업 Ranking-Up) 투자법이란?
(2) 임의 대위변제(NPL Ranking-Shift) 투자법이란?
❖ 대위변제자에게 연체이자율의 승계로 투자가 활성화 되었다
❖ 대위변제자에게 기존 연체이자율 17.6% 승계인정 판결
❖ NPL대위변제는 여러 가지 기능을 하는 대단한 투자법이다
(1) 대부업자는 미등록 대부업자로부터의 채권양수 및 추심금지 규정을 돌파할 수 있다
(2) 농협채권의 외부매각 금지규정을 돌파할 수 있다
(3) 여신금융기관의 개인에 대한 NPL매각금지 규정을 돌파할 수 있다
(4) NPL양도금지 특약 또는 파산법인의 NPL매각시 파산법원의 허가조건을 돌파할 수 있다
02 임의대위와 법정대위는 대위변제의 과정만 다르고 결과는 같다
03 대위변제와 채권양도의 차이를 간과할 경우 큰 손해를 당한다
04 대위변제 관련 민법 규정을 살펴보자!
05 대위변제로 NPL의 연체이자 및 근저당권이 모두 승계된다
❖ 대위변제하면 채권 및 근저당권을 이전받게 된다
❖ 대위변제하면 연체이자(15%내지 24%) 채권도 승계를 받는다
06 NPL질권대출이 투자의 윤활유 역할을 한다
❖ NPL질권대출의 개념
❖ NPL질권대출 시장 상황
❖ 질권대출은 NPL거래의 원동력이다
❖ 질권대출 취급 금융기관을 살펴보자!
❖ 질권대출의 한도산정 방법을 살펴보자!
❖ NPL대위변제 질권대출을 알아보자!
07 NPL투자대상 물건의 검색에 대해 알아보자!
❖ 지지옥션, 스피드옥션 등 사설 경매정보 사이트에 공시된 부동산의 경매사건을 검색한다
❖ 국민은행 부동산사이트 또는 국토교통부 실거래가 사이트 등을 통하여 시세를 조사한다
❖ 시세가 1순위로 설정된 근저당권설정 채권최고액을 초과하는 물건을 선정한다
08 미래 배당차익(Future-Spread)의 산정은 어떻게 하는가?
❖ Future-Spread(미래 배당차익)의 정의
❖ Future-Spread 산정방법
09 Future-Spread의 극대화 방법을 알아보자!
❖ 매각기일 2회 변경신청으로 Future Spread를 극대화 한다
❖ 경매취하 후 재경매로 Future Spread를 극대화 한다
❖ 유치권 신고 및 매각기일 추후지정 신청으로 Future Spread를 극대화 한다
❖ 경매절차 정지신청으로 Future Spread를 극대화 한다
❖ 변제증서 제출 : 2개월간 정지
❖ 재감정 신청 : 약 2개월 지연
❖ 낙찰불허가 신청 : 1개월 지연
❖ 소유권등기 말소소송시 지연

PART 3 NPL대위변제 투자절차를 알아보자!

01 사설 경매정보 사이트에서 NPL투자대상 경매물건을 추출한다
02 우선특권 3가지(조세, 소액임차보증금, 퇴직금)의 법정기일 및 금액을 확인한다
03 대위변제 안내장을 발송한다
04 경매사건 열람복사 위임장을 징구한다
05 대위변제 동의서를 징구한다
06 경매서류 열람복사 후 질권대출 은행에 제출한다
07 질권대출 계약서를 작성한다
08 채권원본 서류 및 대위변제 증서를 수령한다
09 대위변제자의 경매법원에 대한 각종 변경신고 조치를 이행한다
10 배당에 필요한 채권 원인서류를 잘 보관한다
11 대위변제자는 각종 보정명령을 기한 내에 잘 이행한다
12 채권계산서 제출 및 배당기일에 참석한다
13 NPL대위변제에 따른 근저당권 이전등기 방법
❖ 전부 대위변제시 이전등기 방법
❖ 일부 대위변제시 이전등기 방법

PART 4 NPL양수도 절차를 알아보자!

01 스피드옥션에서 NPL매입물건 추출
02 경매서류 열람 및 우선특권 배당요구 신청서 복사
03 예상배당액 산정표 작성
04 원리금 조회표 요청
05 NPL매입결정 통보
06 채권 원본서류 열람 및 적정성 확인
07 채권양수도 계약서 작성
08 질권대출 신청 ❖ 금융기관에 1순위 질권대출 신청
❖ P2P기관에 2순위 질권대출 신청09 질권대출 계약서 작성 ❖ 1순위 질권대출 계약서 작성
❖ P2P기관과 2순위 질권대출 계약서 작성
10 질권대출 실행 및 양도 금융기관 법인계좌로 대금입금
11 권리변동 통지절차 이행 ❖ 채권양도 통지서 우편 송부
❖ 질권설정 통지서 우편 송부
12 채권 원본서류 수령 및 질권대출 금융기관에 예치보관
13 근저당권 이전등기 위임장 및 질권등기 위임장 작성
14 경매법원에 채권자 변경절차 이행
15 경매 미신청 2순위 NPL매입시 방어적 이중경매 신청 필요
16 NPL취득후 경매취하해 재경매 신청시 질권대출 금융기관의 경매신청 동의서 징구 및 첨부필요
17 스프레드 확대를 위한 경매절차 조정조치
18 우선배당 동의서 제출19 채권계산서 제출 및 배당금 수령
20 저가낙찰 우려시 방어입찰 참가
21 부기문 환부신청 : 잔존채권 발생 시에 신청
22 확정채권양도에 따른 근저당권 이전등기 방법
❖ 전부양도시 이전등기 방법
❖ 일부양도시 이전등기 방법

PART 5 공유지분을 획기적으로 투자하는 방법은 없을까?

01 단독 소유권이 수개의 지분으로 분리되는 원인은 무엇일까?
02 차이를 만드는 공유지분 투자방법에 대해 알아보자!
❖ NPL을 할인매입 후 고가낙찰로 1순위로 지분을 유입 취득하는 방법이 있다
❖ 투자자가 임차보증금 반환채권에 질권을 설정하는 방법으로 지분을 유입 취득하는 방법도 있다
❖ 소유권 방어를 위해 부부공유로 소유하는 경우도 있다
❖ 극소지분을 매입하여 알박기 투자를 하는 경우도 있다
❖ 우선매수 청구권자를 역습해서 지분을 쉽게 쟁취하거나 고수익의 잉여배당을 창출할 수 있다
03 공유지분 순차 흡수투자 실전사례에서 배우자!
04 우선매수권이 없는 공유자에 대해 알아보자!
05 공유자 우선매수 근거법률을 살펴보자!

PART 6 공동담보(지분)의 물상보증인 NPL투자에 대해 알아보자!

01 공동담보(공유지분) 물상보증인의 대위NPL 발생에 대해 알아보자!
02 물상보증인의 대위NPL 매입에 대해 알아보자!
03 공동담보(공유지분) 물상보증인의 대위NPL 매입시 주의사항을 살펴보자!
04 물상보증인의 구상채권 및 대위 NPL채권 양수도 방법을 알아보자!

PART 7 공동담보(지분)의 물상대위 NPL할인매입에 대해 알아보자!

01 차주 부동산 위의 공동 근저당권의 대위 승계 과정을 알아보자!
❖ 사건 요약
❖ 당사자 내역을 살펴보자!
❖ 공동담보 중 물상보증인 오정세의 부동산만 경매진행이 되었다
❖ 오정세는 경매완료로 1순위 근저당채권을 당연히 대위승계했다
❖ 물상보증인에게 대위승계된 15억 3천6백만원의 담보채권 중 12억원의 채권이 물상대위권자에게 재차 승계 이전되었다
02 실제 근저당권 이전등기 과정을 살펴보자!
03 단계별 근저당권 이전등기 절차를 알아보자!
04 물상대위권의 행사로 근저당권부 채권이 재차 승계된다
05 물상대위권자가 임의경매 신청 취하 후 채권을 완제 받고 거래를 종결시켰다
06 물상대위권자의 2% 부족한 놓친 부분을 살펴보자!

PART 8 공동담보의 물상대위 NPL실전 사례로 배워보자!

01 물상보증인 오정세(차주 오차용)
02 후순위 근저당권자가 오정세 부동산 경매신청
03 차주 오차용에 22억 8천만원 오정세가 담보제공(물상보증)
04 물상보증인 4건, 차주 4건의 부동산에 공동담보 설정
05 물상보증인(오정세) 부동산 임의경매 신청
06 물상보증인 4건 부동산 낙찰(총 38억원 배당으로 1순위 변제충당)
07 물상대위로 이전받을 근저당권 가처분 및 판결에 따른 강제 이전등기(1번물건)
08 물상대위로 이전받을 근저당권 가처분 및 판결에 따른 강제 이전등기(2번물건)
09 물상대위로 이전받을 근저당권 가처분 및 판결에 따른 강제 이전등기(3번물건)
10 물상대위로 이전받을 근저당권 가처분 및 판결에 따른 강제 이전등기(4번물건)
11 물상대위 승계 근저당권 4건으로 황진이가 임의경매 신청
12 황진이의 실전사례에 대한 대법원 판결을 살펴보자!

PART 9 공유지분의 물상대위 NPL투자를 연습해 보자!

01 수원지방법원 2019타경 4150호 실전 연습
02 수원지방법원 2018타경 516930호 실전 연습
03 물상보증인의 후순위 근저당권자에 대한 손실회복 방법을 알아보자!

PART 10 물상대위 NPL의 다양한 파생 투자에 대해 알아보자!

01 대항력요건 승계 우선변제 임차권 할인매입 투자를 통해 배당액 제로(0)의 임차보증금을 100%배당 받을 수 있다
02 대항력요건 승계 없이 임차권 할인매입을 통해 배당액 제로(0)의 임차보증금에 대해 100%배당을 받을 수 있다
03 물상대위권자의 부당이득반환채권 할인매입 투자를 할 수 있다
04 물상대위권자의 대위대상 근저당권 말소에 대한 손해배상청구권을 할인 매입하여 수익을 창출할 수 있다
05 물상보증인이 보유하는 구상금 및 법정대위금 채권을 할인양수하여 수익을 창출할 수 있다
06 물상보증인 부동산의 저가 양수를 통한 구상 대위채권으로 수익을 창출할 수 있다
❖ 투자 절차
❖ 물상보증 부동산의 양수인은 실제 배당변제액 보다 훨씬 더 큰 대위권을 행사할 수 있다
07 장래 구상채권 보전을 위한 가압류 신청으로 수익을 창출할 수 있다

PART 11 공동담보 물상보증 가압류NPL 할인매입에 대해 배워보자!

01 공유지분 담보대출 내역
02 물상보증인의 지분만 경매 진행
03 물상보증인 B에게 차주A 지분상 1순위 근저당권(D) 대위이전
04 집행권원에 의한 근저당권부 채권 압류 및 전부명령 신청
05 지분상 후순위 가압류채권(C) 할인매입
06 현실적으로 배당을 못 받는 지분상 후순위 가압류채권 할인 매입07 투자대상 지분경매 물건 선별 방법
❖ 차주지분만 경매 또는 공유지분 전부가 동시에 경매진행시 투자실익이 적다
❖ 물상보증인의 지분만 경매진행 사건을 투자대상으로 한다
08 공유지분의 가압류 채권자가 우선변제 받는 구체적인 방법
09 공동담보(공유지분)의 후순위 가압류채권(C) 할인매입 전에 확인할 사항을 살펴보자! ❖ 부인(B)이 실질차주가 아니어야 한다
❖ A가 B에게 상계할 채권(구상채권, 대여금채권, 기타채권)을 가지고 있지 않아야 한다
❖ B가 A에 대한 구상권을 포기하지 아니해야 한다
❖ 가압류채권 매입시 법률적 하자(리스크)를 확인해야 된다

PART 12 물상보증 가압류NPL 할인매입 실전사례를 살펴보자!

01 주식회사 세심이 남편에게 전부금 청구의 소제기
02 A차주 : 남편 정정용, B물상보증인 : 부인 김애영
03 세심 대표이사 : “옥명환 → 이건호”로 교체
❖ 세심은 대부업체가 아닌 일반 법인임
❖ 전부금 판결의 결과 상계항변으로 구상권 소멸
04 세심은 후순위 대여금 판결채권 약 7천9백만원을 할인하여 양수받음
05 세심은 추가로 판결채권 약 8천1백만원을 양수하여 총 1억 6천만원의 채권을 양수받음
06 세심의 채권양수 후 전부금 청구 소제기 판결

PART 13 차순위자 대위 NPL투자에 대해 알아보자!

01 차순위자 NPL 대위제도 설명
02 차순위자 NPL 할인차익 투자법
03 실무처리 방법 및 판례
❖ 공장저당권에 따라 경매대가를 동시에 배당하는 경우 차순위자 대위규정의 적용(준용) 여부
❖ 후순위자의 대위에 의한 경매신청 방법 및 대위등기 기재례
❖ 공동저당의 목적인 여러 부동산이 동시에 경매된 경우, 차순위 저당권자의 대위권의 발생시기(배당기일의 종료시)
❖ 채무자 소유의 부동산과 물상보증인 소유의 부동산이 함께 경매되는 경우 차순위자 대위는 적용되지 아니한다.

PART 14 물상대위 NPL 투자절차 실무서식

[서식01] 집행권원에 의한 근저당권부 채권 압류 및 전부명령 신청서
[서식02] 물상대위권에 의한 근저당권부 채권 압류 및 전부명령 신청서
[서식03] 물상대위권자에게 자발적으로 근저당권이전 등기시 서식
[서식04] 근저당권 처분금지 가처분 신청서
[서식05] 근저당권 이전등기절차 이행청구의 소(물상보증인의 대위변제)
[서식06] 판결에 의한 근저당권 이전등기 신청시 서식
[서식07] 근저당권 이전등기 대위등기 촉탁신청서
[서식08] 근저당권 이전등기 촉탁신청서(저당권부 채권 압류 및 전부명령)
[서식09] 부동산 가압류 신청서(경매당한 물상보증인의 장래 구상권)

PART 15 물상대위 NPL관련 법규

01 근저당권에 관한 등기사무 처리지침
02 민사집행법
03 민사집행 규칙

PART 16 물상보증 및 물상대위 NPL관련 대법원 판례

01 물상보증인의 구상 대위권 판례
❖ 제3취득자의 물상보증인에 대한 채권자 대위는 불가하다
❖ 후순위 근저당권자와 보증인은 서로 대위가 가능하다
❖ 실질적 채무자가 아닌 명목상 차주는 구상의무를 부담하지 아니한다
❖ 형식상의 주채무자는 연대보증인에게 구상의무를 부담하지 아니한다
❖ 대위 근저당권은 소유자가 말소청구를 할 수 없다
❖ 보증인간에는 인원수로 평등대위, 자기 부담분을 초과한 금액만 대위권 행사가 가능하다
❖ 물상보증인은 대위의 부기등기(근저당권 이전등기)를 해야 제3취득자에게 대항할 수 있다
❖ 물상보증인의 양수인은 구상 대위권을 가진다
❖ 제3취득자가 채무인수 시에는 물상보증인이 구상권을 가진다
❖ 실질적 채무자인 물상보증인(실질차주)은 구상 대위권이 없다
02 물상대위NPL 판례
❖ 물상대위권을 행사하지 않은 경우 타 채권자에게 부당이득 반환청구도 할 수 없다
❖ 물상대위권은 배당요구의 종기까지 행사해야 한다
❖ 물상대위권자는 소유자에 대해 부당이득 반환청구가 가능하다
❖ 물상대위 대상 근저당권의 말소회복등기 이행청구를 할 수 있다
❖ 물상대위가 물상보증인의 변제자대위에 우선한다
❖ 물상보증인이 대위취득한 1번 저당권에 대한 물상대위가 가능하다
❖ 물상대위권자의 전부명령은 형식상 압류가 경합되어도 유효하다
❖ 물상보증인의 구상 대위권을 물상대위권자가 채권자 대위로 이전등기 청구를 할 수 있다
03 NPL투자관련 주요 판결
❖ 근저당권부 채권에 대한 압류 및 전부명령의 유효여부
❖ 채권자가 일부 대위변제자보다 우선배당을 받는다
❖ 법정대위는 강제집행의 위험, 권리상실의 위험이 있어야 행사할 수 있다
❖ 전세권설정자의 전세권자에 대한 상계 가능여부
❖ 액수가 특정되지 아니한 손실보상금채권의 피전부 적격여부
❖ 취하조건부 경매보증금 반환청구권에 대한 전부명령도 유효하다
❖ 기한이익이 상실되어도 피담보채권이 확정되지 아니한다
❖ 구상권의 다양한 발생근거
❖ 대항력 있는 임차권의 승계조건 판결
❖ 제3취득자가 경매절차의 이해관계인이 되기 위한 요건
❖ 제3취득자의 권리신고가 없으면 배당이의 원고적격도 없다

PART 17 NPL대위변제와 채권양도 서식

[서식01] 리스크 분석표
[서식02] 수익률 분석표
[서식03] 자산관리(대위변제) 안내장
[서식04] 경매서류 열람복사 신청 위임장
[서식05] 대위변제 신청서(임의대위)
[서식06] 대위변제 신청서(법정대위)
[서식07] 대위변제 증서
[서식08] 근저당권 이전등기 위임장
[서식09] 근저당권부 질권설정 계약서(실전사례)
[서식10] 근저당권부 질권설정 계약서
[서식11] 질권설정 통지서
[서식12] 근저당권 이전등기 위임장(원인 : 확정채권 대위변제)
[서식13] 근저당권부 질권등기 위임장
[서식14] 매수 의향서
[서식15] 근저당권부 채권양도 계약서
[서식16] 채권양도 통지서
[서식17] 근저당권부 채권양도 승낙서[서식18] 근저당권 양도증서
[서식19] 근저당권 양도(이전) 계약서
[서식20] 채권양수도 계약서
[서식21] (사전) 대위변제 승낙서
[서식22] (선순위용) 대위변제 신청서
[서식23] (사전) 질권설정 승낙서
[서식24] (사전) 채권양도 승낙서
[서식25] 수익권부 대출채권(NPL) 양도양수 계약서
[서식26] 채권자 변경신고 실제사례(채권양도)
[서식27] 채권자 및 근저당권자 변경신고(대위변제)
[서식28] 채권자 명의변경 신청서(개인회생사건 대위변제)
[서식29] 우선배당 동의서
[서식30] 채권계산서(질권은행)
[서식31] 채권계산서(승계인용)
[서식32] 서류반환 영수증
[서식33] 차용증
[서식34] 대위변제시 확인사항
[서식35] 매각기일 연기신청서
[서식36] 근저당권 이전등기 청구 및 서류인도 청구의 소제기
[서식37] 근저당권 이전 민원 요청서