중개실무와 매매계약서 작성실습 1

제1장 중개실무와 계약서 작성의 기초과정

01. 공인중개사 창업
1. 공인중개사 창업절차
2. 어디에서 창업할까?
3. 공인중개사가 반드시 배워야 하는 과정은?

02. 부동산계약의 체결과정에 대한 기본구조의 이해
1. 중개과정 개관
2. 의뢰인과 개업공인중개사의 책임관계
3. 중개대상물이란?
4. 중개란?
5. 확인·설명의무 위반과 과태료
6. 불법행위 손해배상책임

03. 중개계약
1. 중개계약상 개업공인중개사의 책임
2. 일반중개계약
3. 전속중개계약
4. 중개계약서
5. 중개보수지급약정서
6. 중개보수 관련 규정
7. 겸용주택 표

04. 중개대상물 확인·설명

Ⅰ. 물건의 존재형태에 대한 이해
1. 집합건물의 존재형태
2. 일반건물의 존재형태
3. 토지의 존재형태
4. 분양권/조합원입주권의 존재형태
5. 규제지역의 종류
5-1. 조정대상구역
5-2. 투기과열지구
5-3. 투기지역
5-4. 과밀억제권역(수도권정비법)
5-5. 토지거래허가구역
5-6. 정비사업지역 등

Ⅱ. 공적장부의 열람/발급 실습
1. 등기사항증명서 열람/발급
2. 건축물대장 열람/발급
3. 토지대장/ 임야대장, 지적도/임야도 열람/발급
4. 토지이용계획확인서 열람/발급
5. 부동산종합증명서 열람/발급
6. 부동산정보 포털서비스(씨:리얼 seereal.lh.or.kr)

Ⅲ. 계약을 위한 필요정보 조회 및 확인
1. 용적률, 건폐율 조회방법
2. 공시가격 조회방법
3. 지구단위계획 조회방법
4. 도시관리계획 등 조회방법
5. 납세증명(국세완납증명) 발급/열람
6. 내진성능, 설계 등 조회
7. 취득세율(표)
8. 취득세 중과대상

Ⅳ. 중개대상물 확인 설명을 위한 자료 만들기(물건분석조사서)

1. 매도(임대)의뢰인에게 요청할 서류

1-1. 중개대상물의 상태에 관한 자료 요구
- 건물현황도면 또는 평면도면
- 위반건축물 확인 - ‘건축법 및 건축조례 확인’
1-2. 시설물의 종류와 상태확인서
1-3. 부합물, 부속물의 종류와 상태확인서
1-4. 점유자 및 임차인 현황
- 전입세대열람내역서
- 상가건물 임대차 현황 등 확인서
1-5. 지상물의 종류와 처리확인서
- 수목, 경작물의 소유와 처리확인서
1-6. 고지의무 확인서
- 매도인이 고지의무확인서
- 매수인의 고지의무 확인서
1-7. 국세 등 완납증명서
1-8. 계약체결권한 서류
- 소유자임을 증명하는 서류
- 계약체결권한을 증명하는 서류
1-9. 권리금계약에서 요청할 서류
- 임대인의 양도승인 및 계약조건변경 확인서
- 영업시설물의 종류와 상태확인서(영업권양도양수용)
- 고용승계/퇴사 확인서
- 명도물품(제외) 명세서(영업권양도양수용)

2. 매수(임차)의뢰인에게 요청하는 서류

2-1. 계약체결권한 서류
2-2. 중소기업확인증
2-3. 임차인의 영업에 관한 사항
- 영업의 허가, 신고, 등록에 해당여부
- 영업의 승계가능 여부
- 교육환경보호구역
- 청소년 위해 환경

3. 공인중개사가 확인 조사할 사항

3-1. 물건의 동일성에 대한 조사서
3-2. 공적장부(건축물대장 등) 분석조사서
3-3. 등기 권리분석조사서
3-4. 목적물의 현황조사서
3-5. 토지이용계획에 대한 확인 설명서
1) 도시관리계획(지구단위계획 등) 확인·설명서
2) 정비사업 관련 확인·설명서
- 초과이익환수대상여부
- 조합원지위승계 여부
- 분양대상 여부
- 정비사업지역에서 확인할 사항
3-6. 점유자 및 임차인의 현황조사서
3-7. 임차인의 사실조회확인서
3-8. 주변환경분석조사서
3-9. 세무분석과 기타 부담금 등 조사서
1) 취득세: 서민주택, 고급주택, 취득세 비과세/감면대상, 취득세 중과대상
2) 양도소득세: 양도소득세 비과세 대상(1세대 1주택, 대토, 자경농지 등)
양도소득세 감면대상
고가주택
양도소득세 중과대상(2주택자, 3주택자, 비사업용 토지 등)
3) 소득세: 1세대 1주택 주택임대사업소득 비과세, 주택임대사업자 소득세 감면
4) 종합부동산세 합산배제 대상주택
5) 부가가치세
6) 기타 부담금과 지급의무 있는 비용 등

05. 부동산계약서 구조의 이해
1. 계약서의 구조
2. 민사실무(계약실무)의 이해

06. 현금영수증 발행

07. 부동산거래신고 - 부동산거래신고에 관한 법률

08. 등기신청서류 첨부서류 정리
1. 소유권이전등기시 첨부서퓨
2. 양도소득세
3. 상속 증여세


제2장 공동주택 매매계약서 작성실습
(아파트, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔 등)


01. 사고유형 해설
02. 매도의뢰 받기
1. 접수장
2. 중개의뢰계약서 작성하기
3. 중개보수지급약정서 작성하기
4. 개인정보활용동의서 받기
03. 매도인에게 요청하는 서류
1. 일반적인 경우
- 의뢰 물건의 거래와 관련된 자료
- 중개대상물 상태자료 요구서(주거용 건축물)
- 건축물현황도면(평면도면)
- 부합/부속물의 종류와 상태확인서
- 시설물의 종류와 상태확인서
- 전입세대열람내역서
- 매도인의 고지의무 확인서
2. 건물과 토지의 소유자가 다른 경우
- 대지사용권, 도로사용권 확인서류
3. 임차인이 있는 경우
- 승계조건일 때: 임차인/점유자의 현황(표), 임차인 사실조회확인서
- 임차인이 나간다고 하는 경우: 임차인의 명도확인서
4. 매도인이 주택임대사업자인 경우
- 임대주택양도허가서, 신고서
04. 공적장부 열람/발급
1. 공부상소유자 확인 -> 실제 소유자와 동일성 확인
2. 공적장부분석조사서
3. 물건의 동일성에 대한 조사
4. 권리분석조사서 작성(집합건물용)
5. 지구단위계획, 도시관리계획 확인서 작성
6. 매도인의 세금분석조사서
05. 현장답사
1. 중개일지 작성연습
2. 목적물현황조사서 작성연습 ? 중개대상물 상태자료 요구서를 기초로 현장 확인 후 작성함
3. 부합/부속물의 종류와 상태확인서 -> 현장 확인
4. 시설물의 종류와 상태확인서 -> 현장 확인
5. 임차인이 거주하는 경우
-> 임차인 사실조회확인서 작성
-> 임차인현황조사서 작성
6. 주변환경분석조사서
06. 매매를 위한 브리핑 자료 만들기, 광고, 거래정보망에 등재
07. 매수의뢰 받기
1. 접수장
2. 중개계약, 중개보수지급약정서

08. 고객에 대한 브리핑
1. 고객관리대장
2. 매수인의 세금분석조사서
09. 거래조건에 대한 합의서 작성실습
1. 매도인의 계약체결권한 서류 요청
2. 매수인의 계약체결권한 서류 및 필요서류 제출요청
- 자금조달계획 및 입주계획서[투기과열지구, 실제거래가액이 3억원 이상]
- 매수인이 주택임대사업자일 때 - 사업자등록증
3. 거래조건합의서 작성연습
010. 계약서 및 중개대상물 확인 설명서 작성 실습
1. 일반서식: 아파트매매계약서
2. 신양식: 공동주택매매계약서
011. 부동산거래신고 작성 실습
1. 서식
2. 부동산실거래신고시스템
012. 계약의 이행
1. 중도금 지급
- 부동산의 현황, 권리관계의 변동여부 확인
2. 잔금 지급 시 업무처리 방법
- 부동산의 현황, 권리관계의 변동여부 확인
- 각 당사자의 계약상 조건 이행여부 확인: 저당권 등 등기부상 권리하자의 말소 또는 말소서류 확인
3. 공과금정산내역서 작성
4. 입?퇴실 시 체크리스트 작성
5. 월세 임차인이 있는 때
- 보증금정산내역서
- 월세 정산내역서 작성 실습
013. 등기신청(말소)서류 확인 후 잔금지급 지시

제3강 단독주택 매매계약서 작성실습
(단독주택, 다가구/원룸주택, 상가주택 등)


01. 단독주택 매매계약서 작성의 기초
1. 건물의 존재형태
2. 중개의뢰 물건 수에 따른 계약서의 ‘부동산 표시’를 기재하는 방법
3. 소유형태에 따른 매도인과 처분할 범위에 대한 표시방법
02. 매도의뢰 받기
1. 접수장
2. 중개의뢰계약서 작성하기
3. 중개보수지급약정서 작성하기
4. 개인정보활용동의서 받기
03. 매도인에게 요청하는 서류
1. 일반적인 경우
1-1. 의뢰 물건의 거래와 관련된 자료
1-2. 중개대상물 상태자료 요구서(주거용 건축물)
1-3. 부속건축물의 종류와 상태자료 요구서
1-4. 건축물현황도면(평면도면) - 건물과 현황이 다를 때
1-5. 호별 시설물(부합/부속물/옵션)의 종류와 상태확인서
1-6. 지상물의 종류와 처리확인서
1-7. 전입세대열람내역서: 반드시 요구해야
1-8. 매도인의 고지의무 확인서
2. 건물과 토지의 소유자가 다른 경우
- 대지사용권, 도로사용권 확인서류
3. 임차인이 있는 경우
- 승계조건일 때: 임차인/점유자의 현황(표), 임차인 사실조회확인서
- 임차인이 나간다고 하는 경우: 임차인의 명도확인서
4. 매도인이 주택임대사업자인 경우
- 임대주택양도허가서, 신고서
04. 공적장부 열람/발급
1. 공부상소유자 확인 -> 실제 소유자와 동일성 확인
2. 공적장부분석조사서
3. 물건의 동일성에 대한 조사
4. 권리분석조사서 작성(일반건물용)
5. 지구단위계획, 도시관리계획 확인서 작성
6. 매도인의 세금분석조사서
05. 현장답사
1. 중개일지 작성연습
2. 목적물현황조사서 작성연습
? 중개대상물 상태자료 요구서를 기초로 현장 확인 후 작성함
3. 부속건축물/지상물의 종류와 상태자료 요구서 -> 현장 확인
4. 시설물의 종류와 상태확인서 -> 현장 확인
5. 층,호수별 시설물(옵션)의 종류와 상태확인서 -> 현장 확인
6. 임차인이 거주하는 경우
-> 임차인 사실조회확인서로 진위여부 확인
-> 임차인현황조사서 작성
7. 주변환경분석조사서
06. 매매를 위한 브리핑 자료 만들기, 광고, 거래정보망에 등재
- 물건현황 및 개요 만들기
07. 매수의뢰 받기
1. 접수장
2. 중개계약, 중개보수지급약정서
08. 고객에 대한 브리핑
1. 고객관리대장
2. 매수인의 세금분석조사서
09. 거래조건에 대한 합의서 작성실습
1. 매도인의 계약체결권한 서류 요청
2. 매수인의 계약체결권한 서류 및 필요서류 제출요청
3. 거래조건합의서
010. 계약서 및 중개대상물 확인 설명서 작성 실습
1. 일반서식: 단독주택 매매계약서
- 중개대상물 확인 설명서 작성실습
2. 신양식: 부동산매매계약서
011. 부동산거래신고 작성 실습
1. 서식
2. 부동산실거래신고시스템 ? 인터넷으로 신고하는 방법
012. 계약의 이행
1. 중도금 지급
- 부동산의 현황, 권리관계의 변동여부 확인
2. 잔금 지급 시 업무처리 방법
- 부동산의 현황, 권리관계의 변동여부 확인
- 각 당사자의 계약상 조건 이행여부 확인:
- 저당권 등 등기부상 권리하자의 말소 또는 말소서류 확인
3. 공과금정산내역서 작성
4. 보증금 정산내역서 - 보증부 월세 임차인들에 대한 정산
5. 월세 정산내역서 작성 실습 - 월세 임차인
6. 입?퇴실 시 체크리스트 작성
013. 잔금업무


제4장 주택임대차(전세/월세)계약서 작성실습


01. 주택임대차계약서 작성의 기초
1. 물건의 존재형태
2. 물건의 수
3. 임차할 범위
4. 임대차계약의 종류
5. 임대인
6. 계약자와 계약체결권한
7. 계약의 내용과 관련된 사항
8. 특수한 사안

02. 임대의뢰받기
1. 접수장
2. 중개의뢰계약서
3. 중개보수지급약정서 받기
4. 개인정보활용동의서 받기

03. 임대인에게 요청하는 서류
1. 소유자가 거주할 때
1-1. 중개대상물상태자료요구서
1-2. 시설물(부합물/부속물/옵션 등)의 종류와 상태확인서
2. 임차인이 거주하는 경우
2-1. 임차인현황 표
2-2. 임차인 사실조회확인서
2-3. 임차인 명도확인서 -> 임차인이 나가는 경우
3. 건축물현황도면(평면도면) - 현황과 공부가 다를 수 있는 때
4. 전입세대열람내역서 ? 모든 경우
5. 국세 등 완납증명서 ? 필요시 요청
6. 임대인의 고지의무확인서 ? 모든 경우
7. 건물과 토지소유자가 다른 경우
7-1. 대지사용권, 도로사용권 확보서류
7-2. 공동임대인 및 임차보증금반환에 대한 연대책임 확인서 ? 공동임대인으로 처리
8. 임대인이 주택임대사업자인 경우
8-1. 주택임대사업자의 확인 설명서 - 서비스 서류
8-2. 사업자등록증, 임대주택등록사항 등

04. 공적장부 열람/발급
1. 공부상소유자 확인 -> 실제소유자와 동일성 확인
2. 공적장부 분석조사서
3. 물건의 동일성에 대한 조사
4. 권리분석조사서 작성

05. 현장답사
1. 중개일지 작성연습
2. 목적물현황조사서 작성연습
2-1. 중개대상물 상태자료요구서 또는 임차인사실조회확인서에 의한 현장 확인
2-2. 부속건축물/지상물의 종류와 상태확인서 -> 현장 확인
2-3. 옵션/부합물/시설물의 종류와 상태확인서 -> 현장 확인
3. 임차인이 거주하는 경우
3-1. 임차인 사실조회확인서 -> 임차인에 확인 또는 작성
3-2. 점유자 및 임차인 현황조사서 작성
4. 주변환경분석조사서

06. 임대를 위한 브리핑 자료 만들기, 광고, 거래정보망에 등재

07. 임차의뢰 받기
1. 접수장 작성
2. 중개의뢰계약 또는 중개보수지급약정서 받기

08. 고객에 대한 물건 브리핑 및 현장안내
1. 물건분석조사서에 의한 브리핑
2. 현장안내 시 중개일지(고객관리대장) 작성

09. 거래조건에 대한 합의서 작성실습 ? 물건분석조사서에 의한 처리 이행의 합의
1. 임대인에게 계약체결권한 서류 요청
2. 임차인에게 계약체결권한 서류 요청
3. 거래조건합의서

010. 주택임대차계약서 및 중개대상물 확인 설명서 작성 실습
1. 일반서식: 주택임대차(전세)계약서, 주택임대차(월세)계약서
- 중개대상물 확인 설명서 작성실습
2. 신양식: 주택임대차계약서
3. 임대사업자인 경우: 표준임대차계약서
4. 기타 임대차계약의 종류와 작성방법 해설
- 무보증원룸계약서, 대실계약서, 사글세계약서, 단기임대차계약서, 깔세, 동산임대차, 시설물사용계약서

011. 계약서 및 중개대상물 확인 설명서, 공제증서 교부,
1. 주택임차인 안내장 교부 -> 임차인에게 교부
2. 공동생활규칙 준수 서약서 ? 공동생활주택일 때

012. 계약의 이행 및 확인
1. 중도금 지급 시 업무처리
- 부동산의 현황, 권리관계의 변동여부 확인
2. 잔금 시 업무 처리 방법
- 부동산의 현황, 권리관계의 변동여부 확인
- 각 당사자의 계약상 조건 이행여부 확인:
- 저당권 등 등기부상 권리하자의 말소 또는 변경등기신청서류 확인 후
- 인도와 동시이행으로 잔금지급 지시
3. 공과금 등 정산내역서 작성 교부
4. 입?퇴실 시 체크리스트 작성 교부

제5장 토지 매매계약서 작성 실습
01. 토지의 존재형태와 활용할 서식을 선택하는 방법
02. 매도물건 의뢰받기
1. 물건접수장(토지용)으로 매도물건 의뢰받기
03. 매도인에게 요구하는 자료
1. 중개대상물의 상태자료 요구서(토지용)
2. 지상물의 종류와 처리 확인서
3. 점유자 및 임차인 현황
4. 농지의 임대차 강행규정
04. 현장답사와 물건분석 조사서 만들기
4-1. 목적물현황조사서(토지용) 작성 실습
4-2. 농지임대차 확인: - 농지임대차: 강행규정 확인 사항
05. 권리분석조사서 만들기
06. 공적장부 분석조사서 만들기
07. 세무분석조사서 만들기
08 ‘토지의 현황 및 용도분석 (표)’ 만들기 - 거래정보망에 등재 또는 광고
09. 매수인의 매수의뢰
1. 물건접수장(매수용)
010. 물건에 대한 브리핑하기
011. 현장답사(매수인과 물건 보러 가기)
012. 계약체결
1. 계약체결권한을 확인하는 절차
2. 거래 조건 합의서(토지용)
013. 토지 매매계약서 작성 실습
1. 일반양식: 토지 매매계약서
2. 신 양식: 토지 매매계약서
014. 중개대상물 확인 설명서(토지용)
015. 매매계약서 간인 후, 계약서, 중개대상물 확인 설명서, 공제증서 교부, 잔금 시 준비할 등기신청서류 목록 교부
016. 중개보수 수령 및 세금계산서 발행, 현금영수증 발행
017. 부동산거래신고 하기
1. 당사자가 직접 하는 방법: ‘부동산거래계약신고서’
2. 개업공인중개사가 하는 방법: 부동산관리시스템에 접속
3. 신고필증 발급
018. 잔금처리 및 소유권이전(명도) 절차
1. 대출금상환절차 및 저당권 등기 말소절차
2. 기타 등기말소 절차
3. 퇴거하는 임차인의 명도확인서 또는 명도 확인 절차
4. 공과금 등 정산내역서 작성
5. 소유권이전등기 서류 확인 및 잔금지급
019. 부록
Ⅰ. 농지취득자격증명이 필요 없는 경우
Ⅱ. Ⅱ. 토지의 취득세율
Ⅲ. 토지 양도소득세
Ⅳ. 자경농지에 대한 양도소득세 감면