단숨에 읽는 부동산 시장 독법

프롤로그 _ 정치경제학으로 부동산을 바라보자

chapter 1 ‘시장을 이기는 정부는 없다’라는 일그러진 신화

01 언론에 의해 왜곡되는 부동산시장 19
모든 규제는 반동을 불러온다? 20
미디어가 부동산을 다루는 방식 _ 더블스피크 23
economic insight _ ‘토지공개념’과 프레임 전쟁 29

02 ‘규제를 이기는 시장’과 시장주의 패러독스 32
로베스피에르의 ‘반값 우유’ 정책 33
정조의 쌀값 규제와 박지원의 상소 35
‘나쁜 돈’ 때문에 민심 잃은 흥선대원군 37
폭격 없이 도시를 파괴하는 방법? _ 맨큐의 아이러니 39
economic insight _ 그래프로 이해하는 최고가격제 45
03 시장을 이기는 정부는 언제 어디서나 존재했다 48
시장은 만능이며 완전하다는 착각 52
아베의 화살은 시장이 만들었을까? 53
부동산시장을 이긴 싱가포르 정부 55
economic insight _ 맬서스와 리카도의 곡물법 논쟁 61

chapter 2 대한민국 정부는 부동산 안정화에 실패한 적이 없다

01 부동산에 대한 국민정서, 오해와 진실 67
하늘 높은 줄 모르고 치솟는 부동산가격? 68
내집마련의 꿈이 사라진 부동산시장? 74
economic insight _ 한국의 독특한 주거문화, 전세제 81

02 부동산을 잡은 정부, 부동산을 사랑한 정부 83
역대 정부의 부동산정책은 어떤 그림을 그렸나 84
부동산을 잡은 첫 번째 정권 _ 노태우 정부 87
부동산을 잡은 두 번째 정권 _ 노무현 정부 91
부동산을 사랑한 정권 _ 이명박·박근혜 정부 97

chapter 3 부동산시장에 새로운 질서가 시작된다

01 ‘J노믹스’를 알아야 부동산의 미래가 보인다 103
소득주도 성장론이란 무엇인가 105
부동산정책이 선거 승리의 마중물 113

02 문재인 정부가 부동산을 잡을 수 있는 이유 118
부동산 대세상승기가 아니다 120
오를 일밖에 없는 금리 126
부동산 패러다임이 변했다 131
economic insight _ 종부세의 파란만장한 역사 137

chapter 4 부동산이라는 상품의 속성부터 파악하자

01 부동산가격, 정부가 얼마든지 통제할 수 있다 143
부동산은 거래가 투명한 상품이다 145
부동산은 금융정책이 용이한 상품이다 149

02 부동산시장, 수요와 공급의 특수성 152
수요보다 가수요가 더 중요한 시장 153
공급이 완전비탄력적인 시장 156
economic insight _ 가격탄력성으로 읽는 수요량과 공급량 161

03 부동산 가수요를 억제하는 방법 165
부동산 가수요란 무엇인가 166
LTV, DTI 강화는 왜 논란의 대상일까? 170
무분별한 갭투자를 잡아야 한다 173
economic insight _ 부동산억제책 비판기사 톺아보기 178

chapter 5 부동산가격에 관한 선입견과 도그마

01 부동산가격을 바라보는 전제부터 잘못됐다 183
도덕주의자의 눈을 버려라 184
PIR 지수의 아전인수(我田引水)식 활용 193
economic insight _ ‘검은 백조’와 귀납적 사고 201

02 대한민국 부동산은 비싼가, 싼가 204
다른 나라보다 비싸다? 206
누가 아파트가격을 올리는가 210
실질소득에 비해 비싸다? 213
본래가치보다 비싸다? 214
economic insight _ 부동산가격의 착시현상 220

chapter 6 대한민국 부동산, 폭등도 폭락도 없다

01 가계부채 문제를 어떻게 볼 것인가 225
실질소득 증가 없는 부동산가격 상승의 결과 229
부채는 자산과 같이 보아야 한다 233
economic insight _ 부동산가격, 체감과 실제의 온도차 239

02 금리인상은 버블붕괴의 트리거가 될 것인가 242
버블을 경제이론으로 정립하다 _ 민스키 모멘트 246
서브프라임 모기지론 사태와 일본 부동산 버블붕괴 247
대한민국 가계, 아직 건재하다 253
economic insight _ 헤지펀드와 헤지투자는 다르다 259

03 정말 걱정해야 할 것은 부동산 버블이 아니다 260
버블은 약한 고리에서 터진다 262
금리인상시 대한민국의 약한 고리는? 265

chapter 7 부동산투자, 저가매수의 기회는 오는가

01 부동산에는 불패신화도 영원한 무덤도 없다 273
대박과 쪽박의 아이콘, 송도를 기억하십니까? 275
공급물량이 해소되는 시점을 노려라 278

02 사람들은 도대체 왜 비싸게 사서 싸게 팔까? 284
투자심리의 동조현상을 극복해야 한다 285
평균회귀이론이 부동산가격에 적용된다 289
부동산투자에도 행동경제학이 필요하다 292
economic insight _ 행동경제학은 완벽한 대안일까? 298

‘시장을 이기는 정부는 없다’라는 명제는 결코 절대적인 것이 아닙니다. 성, 음주, 마약, 도박과 같은 중독적인 영역에서도 그럴진대 부동산만은 그 명제가 100% 통한다고 봐야 할까요? 그렇지 않습니다. 거꾸로 우리는 의심을 해봐야 합니다. 부동산규제책 이야기만 나오면 많은 언론에서는 난리가 납니다. ‘세금폭탄’이다, ‘서민만 울리는 정책’이다, 떠들썩합니다. ‘규제가 오히려 부동산 폭등만 낳는다’거나, 심지어 ‘토지공개념, 여기가 사회주의 국가인가’ 같은 논평도 등장합니다. 이러한 언론의 공세를 바라보며 가랑비에 옷 젖듯 우리의 생각도 젖어드는 것은 아닐까요? 저는 부동산에서 시장을 이길 수 있는 정부가 있다고 생각합니다.

자동차를 운전하는 동안 열 대의 차량을 추월하고 열 대의 차량으로부터 추월당했다고 가정해봅시다. 내 차의 속도가 다른 차량에 비해 빠르다고 느낄까요, 느리다고 느낄까요? 아마 느리게 간다고 생각할 것입니다. 왜냐하면 내가 추월한 차량은 눈앞에서 사라지지만 나를 추월한 차량은 계속 눈앞에 보이고 있거든요. 추월한 기억은 금방 잊혀도 추월당한 기억은 끈질기게 이어집니다. 우리는 실제로 열 대를 추월하고 열 대에 추월당해 평균 속도로 가고 있음에도 불구하고 속도가 너무 느리다고 생각합니다. 어쩌면 부동산시장에서도 이런 일이 벌어지고 있는 것은 아닐까요?